北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某斌、陈女士向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告配合原告将房屋过户至原告名下。
事实和理由：2003年原告陈女士、吴某斌以儿子吴某坤的名义购买了位于北京市昌平区一号房屋，总房款52万元。签订合同后吴某斌将钱打给吴某坤账户，然后再由吴某坤账户向开发商缴纳了首付款15万元，后原告夫妻二人每月通过吴某坤账户偿还房屋贷款。购买房屋后原告夫妻二人即开始对房屋进行装修，购买家具，并一直居住至今。
2020年吴某坤过世，杨女士是吴某坤的配偶，吴某丽是吴某坤与杨女士所生女儿，吴某娟是吴某坤与前妻所生女儿。涉案房屋虽登记在吴某坤名下，但系原告夫妻二人借吴某坤之名所购买，原告夫妻二人才是房屋真正的所有权人。现吴某坤已经过世，被告作为吴某坤的继承人应依法参加诉讼，故原告诉至法院，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告杨女士、吴某丽辩称，一、综合本案原、被告提交的各项证据显示，原告吴某斌、陈女士主张的借名买房法律关系不成立。（一）原告诉状中以及第一次庭审中，对于案涉房屋购买时间、房屋总价款及案涉房屋首付款的金额、房屋交付时间以及何时装修全部陈述错误，足以判定，原告主张的借名买房法律关系纯属虚构。（二）第一次庭审，原告主张借名买房，却始终未说清谁与谁之间存在约定，何时何地有谁在场，具体是如何约定以及为什么长达20多年时间无人提起等基本问题，尤其是吴某坤在世的时候，原告从未跟吴某坤提及所谓的“借名买房”，而单单选择吴某坤去世后，涉及遗产分配的时候提出，足以判定借名买房事实为虚构。
（三）原告提交的现有证据根本不足以证明借名买房法律关系的存在。1、被告提交的证据显示，涉案房屋权属证书及不动产发票、个人借款合同、房屋买卖合同等涉及房屋权属的重要原始资料均由吴某坤和被告杨女士持有，原告从未持有且连一份完整的房产证复印件都没有，充分证明原告陈述的借名买房事实不存在。
2、原告未提供书面借名买房合同，无证人或其他证据证明其与吴某坤之间有借名买房约定存在。3、原告现有证据不足以证明案涉房屋的首付款及贷款均由其支付或偿还。1）关于首付款部分，原告提交的所谓与吴某坤的转账记录，与案涉房屋的购房时间不相符，与案涉房屋的首付款金额不相符，与案涉房屋的装修时间等也不相符合。2）关于贷款部分：吴某坤自2004年1月偿还贷款，原告提交转账记录显示，原告于2005年6月根本不可能偿还贷款。即便存在原告偶尔帮助偿还几个月贷款情形，应当视为对儿子经济紧张的帮忙，还贷行为的不连续性，不符合权利人应当按月支付全部贷款的特点。原告在吴某坤去世后支付贷款不能成为认定权利人的依据，根源也是因为原告将吴某坤全部银行卡占为已有导致。
4、原告提交的燃气费、供暖费票据、装修票据不足以证明原告是支付主体。1）装修和购买家电的票据放在房屋内，是为了维修方便，不能当然地认定为原告是支付主体。2）每一个票据都是针对吴某坤开具的，而没有针对吴某斌开具，证明吴某坤才是支付主体。3）原告提交了40张燃气费票据和部分年限的供暖费，首先票据是针对吴某坤开具的，没有显示支付主体是原告。40张燃气费也就3年左右的时间，这40张也是不连续的，不能证明燃气费、暖气费一直由原告缴纳，更不能证明原告是权利人。
5、关于房屋的占有使用情况，鉴于原告与吴某坤之间存在亲属关系，原告时常居住在儿子购买的房屋符合中国国情，并不能影响对借名买房合同是否成立的判断。6、对于所谓的借名买房，原告无法做出合理解释。（四）从我国的现实国情出发，大多数子女在准备购房时，父母基于对子女的亲情，可能会有个别的资助行为，其目的是解决子女的居住问题，不能因为有个别出资就认定为借名买房。
综上，应当认定原告所述的借名买房法律关系不成立，应予以驳回。
被告吴某娟辩称，同意原告的诉讼请求。
法院查明
吴某斌与陈女士系夫妻关系，二人育有一子吴某坤。吴某娟系吴某坤长女。吴某坤与杨女士系夫妻关系，二人育有一女吴某丽。吴某坤于2020年9月10日去世。
2003年11月22日，吴某坤（买受人）与北京D公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定吴某坤购买天通东苑房屋，建筑面积200.81平方米，总金额为532 147元。买受人于2003年11月22日前交付房款112 147元；余款42万元作20年银行按揭贷款。双方还在合同中约定了其他内容。本院依法调取涉案房屋贷款账户还款明细，记载吴某坤、陈女士及吴某斌均偿还过贷款。
2004年12月9日，涉案房屋登记至吴某坤名下，房屋坐落于北京市昌平区，房屋性质为经济适用房。
吴某斌、陈女士主张涉案房屋由其出资购买，其与吴某坤为借名买房关系，为此提供如下证据：证据一、存款凭证、客户回单、电汇凭证、个人业务凭证等，证明自2003年8月30日至2005年8月8日，吴某斌共向吴某坤给付45万元，用于购房、装饰装修、购买家具等。杨女士、吴某丽认可部分证据真实性，但认为上述款项与案涉房屋无关，与首付款支付时间、金额及装修时间均不符合，且吴某斌在给付部分款项时不在北京，不能证明购房、收房及装修由吴某斌亲自办理；
证据二、吴某坤尾号为8312的存折及吴某斌手机银行转账截图，证明吴某斌、陈女士每月将月供存入吴某坤账户，通过吴某坤账户偿还房贷的事实。杨女士、吴某丽认为吴某斌转账时间不连续不能证明原告每月偿还贷款，且杨女士亦有过偿还。
证据三、产权登记代办费收据、保险费专用收据、国有土地有偿使用收费专用收据等，证明购买涉案房屋的上述费用都是吴某斌、陈女士缴纳，相关票据也在吴某斌、陈女士处保管，杨女士、吴某丽认可真实性，但认为所有票据均是向吴某坤开具，说明款项支付主体是吴某坤。
证据四、入住结算通知单、办理物业入住手续、收楼须知、承诺书、入住证明等，证明吴某斌、陈女士办理了涉案房屋的收房手续，从开发商处接收了房屋。杨女士、吴某丽认可部分证据真实性，但认为文件时间为2003年11月22日，吴某坤当天签合同，贷款尚未办完，购房款尚未支付，不可能交房和入住。
证据五、装修押金收据、预收水费、公用电费收据，证明吴某斌、陈女士对涉案房屋进行了装修并预缴了水费电费，杨女士、吴某丽认可真实性，但认为所有票据均向吴某坤开具，吴某斌、陈女士主张由其支付相关款项没有证据支持。装修申请时间为2004年11月，与吴某斌、陈女士在起诉书中陈述2004年4月房屋交付后即进行装修的事实不符。
证据六、装饰封资修管理手册、室内装修明细表、委托购买协议书及明细表等，证明吴某斌、陈女士对涉案房屋进行了装修，杨女士、吴某丽认可部分证据真实性，但认为管理手册均为吴某坤本人签名办理，预留电话也是吴某坤本人电话，足以判定装修事宜均由吴某坤本人办理，吴某斌、陈女士并未参与。
证据七、家具买卖合同、订货合同、测量安装单、销售合同单等证据，证明涉案房屋内的全部装饰装修用品及家具均是吴某斌、陈女士及吴某娟出资购买，所有相关的合同、票据均在吴某斌、陈女士处保管。杨女士、吴某丽认可部分证据真实性，但认为均与本案无关，上述证据放在涉案房屋内，只是为维修方便，并不代表吴某斌、陈女士出资。
证据八、居民客户用电证、缴纳电费发票、缴费账单及缴纳水费单据，证明涉案房屋水、电费全部由吴某斌、陈女士缴纳，涉案房屋一直由吴某斌、陈女士居住使用的事实，杨女士、吴某丽认可证据真实性，但认为单据不能证明缴费主体，案涉房屋最初一直由吴某坤居住。
证据九至十二、委托自动代缴费协议、物业费发票收据、有线电视用户回执、用户信息登记表、收费单、发票、缴费订单截图、供暖费缴纳票据、燃气费缴费通知单等，证明涉案房屋相关费用一直由吴某斌、陈女士缴纳，房屋一直由原告居住使用，杨女士、吴某丽认可部分证据真实性，但认为不能证明吴某斌、陈女士系缴费主体；
证据十三、杨女士与吴某坤的微信聊天记录截图，杨女士与吴某坤均承认在北京没有房子，一直租房居住，并打算购房，证明涉案房屋虽登记在吴某坤名下，但房屋的真正权利人是吴某斌、陈女士，对此杨女士及吴某坤均是认可的。杨女士、吴某丽认可证据真实性，但认为聊天内容有歧义，没有任何实质表述内容，不能证明借名买房法律关系的存在，借名买房应该是购房前双方达成的，而不是靠合同外主体谈话内容去推测。
证据十四、吴某坤与陈女士的微信记录截图，证明吴某斌、陈女士多次想将户口转至北京，以便将涉案房屋变更至自己名下，杨女士、吴某丽不认可证明目的。
被告杨女士、吴某丽不认可借名买房的关系，并提交如下证据：证据一、房屋所有权证，证明案涉房屋的权属证明一直由被告杨女士和吴某坤持有的事实，结合吴某斌、陈女士立案时提交不完整的房产证复印件的事实，侧面证明案涉房屋的权属证明，吴某斌、陈女士从未持有过，吴某斌、陈女士认可真实性，但认为因吴某丽经常出国，经常向吴某斌、陈女士借用房本及相关手续，用于办理签证，所以有时房本会在吴某坤处，但这并不能证明房屋系吴某坤购买，应以实际出资为准。
证据二至四、验收清单、供暖协议、公约协议，证明案涉房屋的收房验收清单、供暖协议、使用、管理、维修公约协议，均由吴某坤亲自签收、办理，吴某斌、陈女士认可真实性，但认为房屋系以吴某坤名义购房，所以由名义权利人签字是符合常理的，实际上很多签字都是吴某斌、陈女士代签的。
证据五、商品房买卖合同，证明案涉房屋的商品房买卖合同于2003年11月22日签订，房屋总价款为532 147元，首付款为112 147元，与吴某斌、陈女士诉状陈述均不相符，证明吴某斌、陈女士对房屋购买基本情况都不了解，不可能是房屋的权利人。另证明首付款是2003年11月22日当日支付，吴某斌、陈女士提交的转账记录与首付款支付时间、首付款金额不相符合，转账与房屋无关，吴某斌、陈女士不认可证据真实性，另认为首付款是在2003年11月22日前支付，而在2003年11月18日二原告已向吴某坤转账15万元，用于支付首付款，因吴某坤为购买人，必须用吴某坤的账户支付首付款，所以钱转到了吴某坤账户，而且吴某斌、陈女士当时并不在北京。杨女士、吴某丽无法证明购房款是吴某坤支付的。
吴某斌、陈女士在诉状中的陈述，是因其年纪大，二十年前的事情会出现偏差，但不能否认是其实际购买。
证据六、案涉房屋房款发票，证明涉案房屋的房款发票自开具之日一直由吴某坤和杨女士持有，所有关于权利人应该持有的票据均由吴某坤和杨女士持有。原告不认可真实性，认为证据模糊不清，无法看出与本案的关联性，房屋由谁购买，应以出资而不以票据在谁手上为准，并且购房契税票据在吴某斌、陈女士处，足以说明房屋与吴某坤及被告无关。
证据七至九，个人住房贷款还款计划表、住房信贷借款凭证，证明案涉房屋的《个人购房借款合同》、借款凭证原件等，证明房屋权属有关材料均由吴某坤和杨女士持有，吴某斌、陈女士认为吴某坤是名义购房人，借款合同应由吴某坤签署，但每月还款均是吴某斌、陈女士还款，吴某坤未还过一笔钱，足以说明房屋与吴某坤无关。
杨女士、吴某丽另提交案涉房屋保险单及发票，证明关于房屋权利保障的保险单均有吴某坤和杨女士保管，吴某坤为权利人。吴某斌、陈女士认为谁保管票据不是影响本案的关键性因素，本案房屋系由原告二老出资、装修和居住使用，二原告应为实际权利人。
经询，吴某斌与陈女士目前均不具备北京市房屋购买资格。双方均认可，除涉案房屋外，吴某坤在北京市无其他房屋。吴某斌、陈女士及吴某娟称涉案房屋一直由三人居住使用，杨女士、吴某坤与吴某丽先在吴某坤单位公寓房居住，后该公寓房腾退，三人后在外租房居住。杨女士、吴某丽称其在涉案房屋居住过，后因吴某丽在朝阳上学，便一直在外租房居住。
裁判结果
驳回原告吴某斌、陈女士的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，吴某坤于2003年11月22日签订房屋买卖合同，按约定应于同日前交纳首付款，原告虽提供转账记录，但转账金额及日期与首付款支付内容无法对应，不能证明转账款项用于支付涉案房屋首付款。另外，涉案房屋贷款分别由吴某斌、陈女士及吴某坤偿还，并非如吴某斌、陈女士主张均由其偿还，故法院无法认定购房款系由吴某斌、陈女士全部出资。
涉案房屋的房屋所有权证书、购房款发票、个人购房借款合同、住房信贷借款凭证等购房重要凭证的原件均在杨女士处保管，吴某斌、陈女士虽主张因吴某丽出国办理护照而将房屋所有权证书出借杨女士、吴某丽，但杨女士、吴某丽对此不予认可，经审查聊天记录未能反映吴某斌、陈女士的上述主张。另吴某斌、陈女士对于购房款发票、个人购房借款合同、住房信贷借款凭证等原件在杨女士、吴某丽处亦无合理解释。
吴某斌、陈女士及吴某娟虽然长期居住在涉案房屋内，但考虑到三人系吴某坤的父母及子女，吴某坤依法有赡养和抚养的义务，又因吴某坤名下仅有涉案房屋一套房屋，故三人长期居住在涉案房屋不能证明涉案房屋是由吴某斌、陈女士借名购买的事实。
综上所述，吴某斌、陈女士所提交证据不足以证明其与吴某坤之间存在借名买房的约定，其关于借名买房的主张，依据不足，法院不予支持。
