北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某旭向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理房屋过户登记手续。
事实和理由：原告与赵某贤之间存在借名买房关系，2010年8月基于以赵某贤名义办理购房贷款的贷款额度较高等原因，原告曾借用赵某贤名义在北京进行购房。原告借用赵某贤名义出资购买的房产位于昌平区一号房屋全部，房款总价10 470 129元。该房屋的商品房预售合同和个人一手住房贷款合同均系以赵某贤名义签订后由陈某旭持有和保管，之后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于完税证明、缴款凭证等均由陈某旭持有和保管；该房屋的产权证于2012年7月20日登记至赵某贤名下，但购房首付款、中介费、抵押费、保证金、税收、物业等一切费用均由原告实际出资，购房按揭贷款由原告一直在还款中，房屋也一直由原告实际装修及居住使用至今。
2015年3月10日，赵某贤因心脏病突发去世，该房屋尚未办理房屋过户登记手续给原告；2015年10月31日，赵某贤的父亲赵某辉因病去世；2018年4月1日，赵某贤的奶奶吴某莉因病去世。被告秦某芳是赵某贤的母亲，被告杨女士是赵某贤的妻子，杨女士和赵某贤于2010年1月25日登记结婚，婚后育有一子即赵某浩（2008年出生）。被告赵某兰是赵某贤的妹妹，被告赵某康是赵某贤的爷爷。其中，秦某芳和杨女士均知晓并认可原告借名买房事宜，且向原告出具了《借名买房及房屋产权归属声明》并愿意配合办理房屋过户登记手续。但，被告赵某兰不否认和不配合，难以沟通房屋过户登记事宜。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请依法公正裁判。
被告辩称
被告赵某兰、赵某辉辩称，原告诉称借用赵某贤名义购房存在疑点，没有和赵某贤签订购房协议，没有提供支付购房款和资金来源证据，不足以证明是其出资。答辩人父亲赵某辉在去世前曾告诉其以赵某贤的名义在北京购买过楼房。但未告知楼房的详细情况，答辩人认为案涉楼房有可能是其父亲按照赵某贤的名义购买的。为保护答辩人的合法权益，请法院查明事实，做出公正裁判。
被告赵某浩、杨女士、秦某芳未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。
第三人某银行述称，原告与被告之间的涉案房屋有关争议并不影响第三人贷款及债权的实现。
法院查明
赵某康与吴某莉系夫妻关系，二人育有独子赵某辉；赵某辉与秦某芳系夫妻关系，赵某贤与赵某兰系其子女。赵某贤与杨女士系夫妻关系，二人育有独子赵某浩。吴某莉于2018年注销户口，赵某辉于2017年注销户口，赵某贤于2015年注销户口。
赵某贤（买受人）与北京M公司（出卖人，以下简称M公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买位于昌平区一号，购房总价款为10 470 129元，首付款为3 150 129元，其余房价款7 320 000元以按揭贷款方式支付。2010年，赵某贤（借款人）与某银行（贷款人）及M公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定合同项下贷款金额为6 280 000元。
同时，陈某旭、周某娜（保证人）与某银行（债权人）签订《个人贷款保证合同》，约定该合同的主合同为某银行与赵某贤之间签署的《个人一手住房贷款合同》。保证人提供全程连带责任保证。主合同项下的全部债务均构成本合同之主债务，保证人应对之承担保证责任。2012年7月20日，赵某贤取得涉案房屋所有权证书，登记地址为昌平区一号房屋。
陈某旭主张涉案房屋系其借用赵某贤名义购买，首付款及贷款均由其支付，并由其实际使用。为此陈某旭提供购房收据、购房发票、刷卡存根、入住通知书、验房疑问单、税费明细表、验房纪录等收房文件、住房贷款合同、个人贷款保证合同、房屋所有权证书复印件、房屋所有权证收押协议等证据。赵某兰不认可陈某旭主张，表示涉案房屋应系其父亲赵某辉借用赵某贤名义所购买，并非陈某旭借用赵某贤名义购买，且表示陈某旭提交证据不能证明所有贷款由其负担的事实。陈某旭称因贷款资金来源于公司经营所得，是由自己、自己母亲及公司出纳所偿还，因涉及账号较多，偿还次数较多，无法记清偿还账户户名。
经赵某兰申请，本院依法调取赵某贤名下还贷账户流水，但不能反映对手交易信息。另经询问，陈某旭表示其因在各地购买多套房屋，为多贷款和少交个人所得税，故借用赵某贤名义购买了涉案房屋。自己在1999年至2020年在多地经营广告公司，有购房的经济实力，赵某贤在税务所做临时工，工资较少，后来北京给自己开车，月工资可能2000元左右。赵某辉在镇税务所工作，收入来源为工资所得。赵某兰称不清楚陈某旭的经济状况，赵某贤收入清况不清楚。
庭审中，陈某旭另提交《个人房屋转让协议书》一份，主张该协议系赵某贤（出卖人、甲方）与陈某旭（受让人、乙方）及自己前妻周某娜（保证人、丙方）所签，约定内容为甲方向乙方转让涉案房屋，转让价格为1100万元，其中500万元现金付给乙方，已由丙方代收，剩余600万元贷款由乙方直接归还给银行。陈某旭另提交收款条及声明一份，记载周某娜已收到陈某旭交来的购房款500万元，赵某贤同意周某娜代收500万元等。陈某旭称签署上述协议，是因为赵某贤是自己前妻的外甥，自己和前妻离婚了，担心赵某贤不承认借名买房，就写了这个协议。赵某贤不认可转让协议的真实性。
另查，2020年6月27日秦某芳出具《借名买房及房屋产权归属声明》，载明基于以赵某贤名义办理购房贷款的贷款额度较高等原因，2010年8月7日，陈某旭曾借用赵某贤名义在北京购房。陈某旭借用赵某贤名义出资购买的房产为涉案房产。该房屋的《北京市商品房预售合同》、《个人一手住房贷款合同》均系以赵某贤名义签订后由陈某旭持有和保管，之后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、完税证明、缴款凭证等均由陈某旭持有和保管，该房屋的产权证虽办至赵某贤名下，但购房首付款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收、物业等一切费用均由陈某旭实际出资，房屋也由借名人陈某旭实际装修及居住、使用，该房屋的所有权归陈某旭完全所有。
秦某芳还表示该房屋的所有权益与赵某贤及本人均无任何关系，本人不会对房屋主张任何权益。且，后续为了该房产过户或交易的便利，本人愿意配合陈某旭办理相关手续，包括但不限于出具放弃继承的证明或办理公证等。同日，秦某芳出具《自愿放弃房产继承权声明书》，声明其自愿放弃对儿子赵某贤涉案房屋的继承权。2020年6月28日，杨女士出具《借名买房及房屋产权归属声明》，内容与秦某芳出具的《借名买房及房屋产权归属声明》内容相同。
再查，陈某旭目前具备北京市房屋购买资格。陈某旭同意向抵押权人某银行代为清偿涉案屋的贷款债务。第三人某银行同意在陈某旭代为清偿后办理案涉房屋的涤除抵押登记。
裁判结果
一、陈某旭于本判决生效之日起十日内向某银行清偿位于北京市昌平区一号房屋的抵押贷款债务，某银行应当在陈某旭代为清偿贷款后三日内协助注销涉案房屋的该笔抵押权；
二、赵某兰、赵某康、赵某浩、杨女士、秦某芳于抵押权注销之日起三日内协助陈某旭办理位于北京市昌平区一号房屋的产权转移登记手续。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，陈某旭与赵某贤之间不存在借名买房的书面协议，其应当证明与赵某贤之间存在借名买房的口头约定。认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。根据陈某旭提交证据能够证实陈某旭支付了涉案房屋首付款及部分贷款，因赵某贤名下还贷账户流水不能反映交易对手信息，需当事人进一步提供证据证明贷款偿还情况。
陈某旭另提供秦某芳、杨女士出具的《借名买房及房屋产权归属声明》、《个人贷款保证合同》等证据，结合赵某贤生前收入情况等，法院认为在无相反证据情况下，能够认定陈某旭偿还了涉案房屋贷款。反观赵某兰，虽其辩称赵某辉借赵某贤名义购买涉案房屋，但未提供任何证据来证明涉案房屋贷款由赵某辉偿还，故对其辩称法院不予采信。另案涉房屋的收据、发票、贷款合同、收房文件、个人贷款保证合同、房屋所有权证收押协议等协议资料均由陈某旭保管，案涉房屋也由陈某旭使用至今，陈某旭亦对借名买房的原因进行了合理解释。
综上，法院认定陈某旭与赵某贤之间存在借名买房合同关系。在陈某旭愿意代为清偿债务消灭抵押权的情况下，其有权要求赵某贤将涉案房屋所有权转移登记至自己名下。赵某贤现已去世，应由其继承人配合陈某旭办理涉案房屋的产权变更登记手续。在陈某旭清偿抵押权人某银行欠款后，抵押权人应协助其涤除抵押权。
