北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某刚向本院提出诉讼请求：1．判令周某刚与秦某鹏签订的位于北京市丰台区M号房屋（以下简称M号房屋）合同无效；2．秦某鹏腾退M号房屋并恢复原状；3．诉讼费由秦某鹏负担。
事实与理由：周某刚因与秦某鹏物权保护纠纷一案，经过北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，驳回了周某刚的腾退M号房屋的诉求，审理中秦某鹏抗辩双方之间存在借名买房的情形。法院在审理物权保护纠纷案件中也提到双方涉及借名买房。诉争房屋为北京市经济适用房。秦某鹏户籍不在北京市，是没有资格购买诉争房屋的。经过两次判决，周某刚无奈，特诉至法院确定双方购买北京市经济适用房的协议无效，望依法裁决。
被告辩称
秦某鹏辩称，同意确认合同无效，同意腾退涉案房屋，但是要求返还房款、赔偿损失后腾退。
秦某鹏向本院提出反诉请求：1．确认秦某鹏与周某刚之间就借用周某刚名义自北京S公司处购买M号房屋的借名买房协议无效；2．判令周某刚向秦某鹏退还购房款及税费合计724 619．87元；3．判令周某刚赔偿秦某鹏装修损失46 187元；4．判令周某刚赔偿秦某鹏房屋差价损失3 029 420．13元；5．判令周某刚未完成上述付款义务前，秦某鹏无需返还上述房屋。
事实与理由：秦某鹏与周某刚是通过秦某鹏姐夫认识，由于周某刚当时没有经济能力购买涉案房屋，故约定秦某鹏以周某刚的名义购买。2010年1月25日，秦某鹏与周某刚一起到北京S公司交的393 827元的购房款，周某刚当天收到400 000元购房款用于交纳购房，双方约定总房款为720 000元，余款320 000元为以周某刚名义购买涉案房屋的好处费。
2010年8月，周某刚协助秦某鹏办理了入住，并缴纳了相关的装修款，签订《装修安全责任书》《室内装饰装修管理服务协议书》。2011年5月26日办理了房屋产权登记，领取的《房屋所有权证》及相关票据均由秦某鹏持有。根据规定，现该房屋不能上市交易。故秦某鹏提出反诉。
周某刚针对秦某鹏反诉辩称，双方未签订借名买房合同及房屋买卖合同，在物权保护纠纷中，周某刚要求秦某鹏腾退房屋，秦某鹏以借名买房抗辩，法院中止审理了案件，在中止过程中，秦某鹏自行撤诉，法院判决其腾退。秦某鹏上诉，上诉期间又提起诉讼，二审撤销了一审判决。从签订房屋买卖合同及交纳房款，都是周某刚账户支付，秦某鹏只提供了取现记录。我方只能按照一审、二审法院判决的认为，只能说是借名买房。
关于反诉的第2项诉求，秦某鹏没有拿出支付720 000元的转账凭证或者取现记录，未提交相应证据证明其支付了购房款。关于契税，秦某鹏未举证证明是由其交纳。关于装修管理费、光纤入网建设费，秦某鹏实际使用房屋，该费用不应当由周某刚向其另行支付。房屋所有权登记收费，是周某刚支付开发商，秦某鹏未举证证明其对上述款项交纳。
关于第3项诉求，该评估公司所评估的装修价格，我方不予认可，秦某鹏将室内结构予以改变，违法打隔断，评估公司也计算在内，这种违法行为应由秦某鹏自行承担。装修后，秦某鹏使用涉案房屋将近十年时间，虽评估公司给出了评估价格，但请法院考虑，秦某鹏占用房屋使用费的情况，驳回其请求。
关于第4项诉求，评估公司评估的价格是商品房价格，涉案房屋为经济适用房，经济适用房与商品房不同，建设目的、土地性质、定价不同，评估价格并非按照经济适用房作出评估。关于第5项诉求，秦某鹏并未实际支付购房款，而长期占有涉案房屋长达十年之久，应当立即返还。
法院查明
秦某鹏向本院提交的书面文字载明：周某刚与女儿周某娟同意将经济适用房一套转卖给秦某鹏，同意人周某刚、周某娟。周某刚认可同意人处周某刚签名系其本人所签，但文字内容并非周某刚书写，对内容不予认可。秦某鹏向本院提交的书面文字载明：有经济适用房一套转卖喜杰，总房钱72万，现已支付40万周某刚。周某刚在空白处签名。周某刚认可签名系其本人所签，但对内容不予认可。
周某刚认为上述两份书面文字记载没有秦某鹏签字，记载的房号不一致，秦某鹏称房号不一致系笔误，双方之间仅涉及M号房屋。
2010年1月25日，周某刚与北京S公司签订《商品房预售合同》约定，周某刚购买M号房屋，房款总价393 827元。同日，周某刚通过其账户向北京S公司支付购房款393 827元。秦某鹏称其现金交付给周某刚购房款400 000元，并于2010年1月29日从银行卡中卡取190 000元、150 000元后，现金交付给周某刚。周某刚不认可收到秦某鹏交付的购房款。
2010年8月9日，北京S公司出具付款人为周某刚、金额为392 247元的发票。北京市丰台区地方税务局出具纳税人为周某刚、金额为3922．47元的契税完税证明。北京市住宅专项维修资金收据载明付款人为周某刚。北京S公司出具入住交费明细表，载明M号房屋产权人为周某刚，物业服务费、代收代缴费、装修费用合计3794．76元。
2010年8月16日，周某刚与北京S公司签订《室内装饰装修管理服务协议书》。诉讼中，双方均认可，M号房屋交付时内部装修为毛坯，后由秦某鹏进行装修，并支付装修费。秦某鹏一直占有使用M号房屋至今。
2011年5月26日，M号房屋办理所有权证，房屋所有权人为周某刚，房屋性质为经济适用房。2016年12月29日，周某刚补办M号房屋所有权证。
M号房屋商品房预售合同、原始所有权证、购房发票、契税完税证明、室内装饰装修管理服务协议书等材料原件均在秦某鹏处。秦某鹏以此证明双方存在借名买房的事实。周某刚称相关材料原件之所以在秦某鹏处，因其很少在北京生活，系为秦某鹏借住提供便利。
经询，双方之前并不认识，系通过高某相识。秦某鹏申请证人高某出庭作证，证人高某陈述：我系秦某鹏姐夫，与周某刚系邻居关系。2019年，周某刚没钱购买经济适用房，让我找秦某鹏借名买M号房屋，房款720 000元已经支付给周某刚了，我是中间人，我给他们撮合的，没想到现在房价涨了，周某刚不认了。
后来周某刚、周某刚妻子、秦某鹏和我一起谈过，周某刚说，720 000元的房款已经给他了，但是现在房价涨了，想给我们100多万把这事了了，他说如果100多万不成他们就打官司。周某刚对该证言的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可，认为证人高某与秦某鹏是亲属关系，其证言不应被采纳。证人陈述所谓借名买房的时间地点、付款方式前后不一致，且与事实不符。秦某鹏对该证言的真实性、关联性、合法性、证明目的均予以认可。
2019年，周某刚提起物权保护纠纷诉讼，要求秦某鹏腾退M号房屋，经判决确认秦某鹏应在判决生效后十日内腾退M号房屋，秦某鹏对该判决不服提起上诉，二审判决认为，秦某鹏以与周某刚之间存在借名买房合同关系作为抗辩理由，且提供了相关证据予以佐证，对于秦某鹏是否基于借名买房合同关系占有涉案房屋应当予以审查，以确定秦某鹏有无正当理由占有使用M号房屋，认为秦某鹏的抗辩理由成立，秦某鹏已向法院提起确认合同无效纠纷，周某刚主张的腾退房屋事宜应待借名买房合同相关纠纷处理完毕后再予以解决为宜，故判决撤销一审判决，驳回周某刚的原审诉讼请求。
周某刚不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审，再审裁定书认为，二审认为周某刚主张的腾退房屋事宜应待借名买房合同相关纠纷处理完毕后再予以解决为宜，并无不当，周某刚提出二审判决后，确认合同无效之诉案件中秦某鹏已撤诉，对此周某刚可通过另行起诉主张权利，裁定驳回周某刚的再审申请。
2020年，周某刚再次提起物权保护纠纷诉讼，要求秦某鹏腾退M号房屋。本院出具判决书，以周某刚应先行起诉解决借名买房合同纠纷，再主张腾退房屋事宜为由，判决驳回周某刚的诉讼请求。周某刚不服提起上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
诉讼中，秦某鹏申请对M号房屋市场价值及装修价值进行评估，估价结果为房地产市场价值总价3 754 040元，房屋装修附属物重置成新总价46 187元。周某刚对《评估报告书》真实性予以认可，但是不认可关联性、证明目的，认为经济适用房只能按照指导价格，评估报告是按照商品房价值评估的，评估价过高。评估报告对户型格局考虑了隔断，是改造后的评估价格，但不申请重新评估。秦某鹏对《评估报告书》没有异议，认为M号房屋是按照经济适用房评估的，不是按照商品房评估的，这个评估价确实是低于市场价的。
裁判结果
一、周某刚与秦某鹏之间对于北京市丰台区M号房屋的借名买房协议无效；
二、秦某鹏于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区M号房屋腾空返还周某刚；
三、周某刚于本判决生效之日起三十日内向秦某鹏返还724 619．87元；
四、周某刚于本判决生效之日起三十日内赔偿秦某鹏1 514 710元；
房产律师靳双权点评
依据秦某鹏付款、装修、居住使用情况、持有房屋权属材料原件及周某刚署名的文字材料，周某刚所述M号房屋系由秦某鹏借住使用，于常理不合，法院不予采纳，认定双方系借名买房合同关系。
损害社会公共利益的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。
经济适用房属于国家政策性保障住房，其购买有相应的资格审核要求，国家对经济适用房转让亦有明确的政策规定。本案双方形成的借名买房合同关系，转让涉案M号房屋不符合政策规定，损害了其他具备经济适用房购买资格者的权益，将导致其他住房紧张需要购买经济适用房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合经济适用房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立经济适用房制度的初衷，损害了社会公共利益，故应属无效合同。现双方均主张双方之间涉M号房屋合同无效，法院予以支持。双方对房屋性质及相应政策限制均知晓，故应负同等责任。
本案合同无效，秦某鹏应将M号房屋腾退返还周某刚。M号房屋原系毛坯房，系周某刚自愿交付秦某鹏装修、居住使用，故法院对周某刚要求秦某鹏恢复原状之诉讼请求不予支持。周某刚主张秦某鹏未向其支付购房款，依据周某刚签署的文字材料及相关票据原件均由秦某鹏持有等情况，于常理不合，法院不予采纳，故周某刚应当退还秦某鹏购房款、契税、装修管理费、光纤入网建设费、房屋所有权登记收费等秦某鹏支出的相关费用。关于秦某鹏主张的装修损失，考虑涉案房屋一直由秦某鹏使用，结合其装修花费及房屋使用年限，法院对装修损失不予支持。
关于房屋差价损失，实为房屋的增值损失，M号房屋系政策性保障住房，价格与同小区普通商品房无可比性，经济适用房购买人转售利益的计算，系将来可以上市交易的市场价格扣除土地出让收益及购买价格的差。从减少诉累、及时处理纠纷出发，法院参考评估机构在估价假设和限制条件下，对M号房屋的市场价值评估结果，考虑购房款情况，确定所得收益为3 029 420．13元。
根据诚实信用原则要求，不能因不诚信基于合同无效获益，结合双方过错，法院确认周某刚应将一半收益赔偿与秦某鹏，评估费由秦某鹏自行负担。
