北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某杰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2020年签订的《借名购房协议书》有效；2.诉讼费由宋某承担。
事实与理由：秦某慧系秦某杰之姐，宋某系被告秦某慧前夫。秦某杰因孩子上学需在京购房，但因在京购房所需社保未达年限，故于2018年以秦某慧名义购买位于房山区一号房屋，房屋全部资金由秦某杰所出。后因二被告之间感情确裂，秦某杰为防止日后产生纠纷，遂找到二被告于2020年2月4日补签了《借名购房协议书》。
协议书内明确了该房屋系秦某杰个人出资用秦某慧名义购买，房屋全部费用由原告出具。现因宋某在法院起诉秦某慧要求分割秦某杰借名购买的房屋，故为维护自身合法权益，特提起本诉，望判如所请。
被告辩称
秦某慧辩称，我认可是和宋某借名买房，同意原告的诉讼请求。
宋某辩称，不同意秦某杰的诉讼请求。理由如下：秦某杰因无北京市购房资格，于2018年1月28日在宋某与秦某慧婚姻关系存续期间借秦某慧之名购买涉案房屋，登记在秦某慧名下。根据《（2020）最高法民再328号判决书》确立的裁判规则，借名买房行为如不加限制而任其泛滥，无异于鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故为规避国家限购政策签订的《借名购房协议书》违背公序良俗而应认定无效。故此请求依法驳回秦某杰全部诉讼请求。
法院查明
秦某杰系秦某慧之弟。秦某慧与宋某原系夫妻，2021年11月10日，秦某慧与宋某经法院调解解除婚姻关系。
2018年1月28日，秦某慧（买受人、乙方）与案外人褚某刚（出卖人、甲方）、北京某中介公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定秦某慧以135万元的价格购买北京市房山区房屋（以下简称案涉房屋），同时约定支付定金2万元用于冲抵购房款，过户之前24小时内交纳首付款54万元，贷款81万元。
次日，秦某杰向北京某中介公司支付2.7万元，交易附言中介网签费。2018年4月16日，秦某杰向秦某慧账户分别转账34万元（交易附言：购房款）、50万元，4月17日再转账4万元，4月18日再转账2万元...。2018年4月18日，案涉房屋登记在秦某慧名下，其中权利性质项载明：商品房。案涉房屋权利证书原件由秦某杰持有。
2018年4月底，案涉房屋交付。次月起至8月期间，由秦某杰进行装修。装修后，秦某杰入住诉争房屋。
2020年2月4日，秦某慧、宋某（甲方）与秦某杰（乙方）签订《借名购房协议书》，内容如下：一、基本事实1.乙方因故不便以自己名义购买新的住房，现委托甲方以甲方名义购买位于房山区一号房屋一套。2.甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。3.基于以上事实，双方特签订本协议，明确相关权利义务，和具体操作方案，共同遵守；
二、购房手续1.甲方愿意配合乙方办理上述相关购房手续，包括：签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户等手续。2.乙方以甲方名义与卖方签订房屋买卖协议后，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用支出均由乙方承担。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均由乙方持有和保管。3.如因本次购房与卖方或中介等相关方产生纠纷，由乙方承担相关费用并代为处理，甲方提供相应手续配合，一切后果实际由乙方承担；
三、房屋的所有权和使用情况1.该房登记在甲方名下，包括房屋及将来的相关装修及相关附属设施，其实际所有权归乙方所有。由乙方实际占有使用该房。即乙方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利。……秦某慧和宋某在甲方处签名捺印，秦某杰在乙方处签名捺印。协议尾部附言：利害关系人承诺:本人已知悉乙方实际出资以甲方名义购房一事，并表示认可该房实际归乙方所有，本人不对该房提出权利主张。秦某慧在承诺人处签名。
秦某杰为证明其主张，还出示2019年、2021年物业费收据、2018年燃气费安装费收据及2021年燃气巡检告知单等证据原件佐证，上述证据交款人处为秦某杰或其爱人签字，用以证明其对房屋的管理使用。秦某慧对以上证据真实性及证明目的均认可；宋某认可收据的真实性，不认可证明目的。
秦某慧向法庭提交其与宋某的录音及文字版，用以证明宋某认可借名买房、宋某与秦某慧均未对诉争房屋出资的事实。秦某杰认可上述录音证据；宋某对录音真实性认可，但主张录音不完整，并主张宋某因为得到了秦某慧不离婚的承诺才签订的《借名购房协议书》。
裁判结果
秦某杰与秦某慧、宋某签订的《借名购房协议书》有效。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，涉案房屋买卖合同虽以秦某慧的名义签订，但根据双方陈述及秦某杰提供的向秦某慧支付记录，可以认定案涉房屋购房款由秦某杰支付，且房屋买卖合同、房产证、票据原件均由秦某杰一方持有，加之，涉案房屋由秦某杰进行装饰装修并管理使用的事实，与双方签订的《借名购房协议书》及秦某慧提供的录音内容相吻合，故《借名购房协议书》系秦某杰与秦某慧、宋某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。
因此，对秦某杰要求确认《借名购房协议书》有效的诉讼请求，法院予以支持。宋某主张《借名购房协议书》因违背公序良俗而无效，但其未能提交有效证据证明其主张，故对其抗辩意见，法院不予采纳。
