北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令周某芳将北京市海淀区一号房屋权属转移给宋某浩的行为无效；2.诉讼费用由两被告承担。
事实与理由：2009年12月31日，我与周某芳签订房屋买卖协议，周某芳以80万元价格将位于北京市海淀区一号（回迁房）卖给我，并约定了房屋取得房产证后周某芳有义务配合过户条款。2017年1月12日，周某芳取得房屋产权证。之后我多次催促被告一配合过户，但周某芳均以各种理由推脱不予配合。
2021年6月间，周某芳采取对我隐瞒、欺骗的手段将该房屋过户给其子宋某浩。我认为，我与周某芳之间签订的房屋买卖合同系双方意思表示，没有违反国家法律法规规定，合法有效；并且该协议已经实际履行，房屋已经实际交付并由原告占有、使用至今，应当受到法律保护。二被告系亲母子关系，具有法律上的利害关系，被告宋某浩明知其母已将争诉房屋于十几年前卖给了我，二人也明知我已经对该房屋实际占有、使用至今且二人从未实际到过该房屋的事实，但仍采取隐瞒、欺诈的手段，恶意串通、勾结将房屋产权过户，其行为损害了原告作为房屋合法购买人的利益，是违法和无效的。故我诉至法院要求判决所请。
被告辩称
宋某浩、周某芳共同辩称：不同意孙某杰的诉讼请求，孙某杰与周某芳之间是借款抵押协议，根据其列明的诉讼请求，双方是民间借贷关系。孙某杰请求确认无效的前提是双方恶意串通损害，但孙某杰在本案合法权益内容超出本案范围，应当确认其合法权益再主张确认无效。
法院查明
2009年12月31日，售房人（甲方）周某芳与购房人（乙方）孙某杰签订《个人售房协议》，约定：甲方因个人经济上需要，向乙方出售楼房一套，售价人民币80万元，地址：北京市海淀区一号。甲方向乙方所售的该房产因国家政策等原因无法办理该房产证及该房产过户期间，该房产由乙方无偿使用及享受该处房产所有权益。甲方向乙方所售该房产房产证可以办理时，甲方要及时将该房产过户到乙方名下，甲方并协助乙方办理该房产的相关过户手续。
甲乙双方签定上述协议后，乙方付清该房产房款给甲方，甲方将该房产所有权利交给乙方。甲方遗产继承人继承本协议甲方应尽的义务，乙方遗产继承人继承本协议乙方享有的权利。
在该协议书上，甲方处有“周某芳”字样签字并按手印，乙方处孙某杰签字并按手印，证明人处，有秦某兰签字。诉讼中，该协议书证明人秦某兰出庭作证，证明该买卖过程真实，且协议为周某芳本人签字。周某芳主张该协议其没有印象签过字无法确认真伪，经本院释明，其不申请进行笔迹鉴定。
2009年9月10日，涉案房屋办理入住。入住后，一直由孙某杰实际控制并缴纳相关费用。
周某芳向孙某杰出具《借据》，内容为：周某芳由秦某兰、宋某辉担保向孙某杰借款人民币80万元，周某芳将拆迁回购的楼房：一号楼抵给孙某杰作为债务清还，到此债务终了。双方互不相欠。该借据落款时间为2008年7月8日。2009年12月31日，在双方签订《个人售房协议》当日，又签订《个人借款抵押协议》，将上述内容再次进行约定。
就涉案房屋双方既存在买卖协议又存在借款、抵押协议，各方的解释为，孙某杰主张：双方之间真实的法律关系为买卖协议；周某芳主张：其手中有回迁房的购房指标，但拿不出那么多钱，宋某峰通过中间人联络孙某杰后，孙某杰同意出钱，但是得写借据，拿房子担保，就是08年7月份那张，中间人也就是本案证人作为担保人，09年北京房价开始跳涨，宋某峰说孙某杰那边要求再签协议，借款抵押协议是我签的，我手里有原件，买卖协议我没有印象了，我手中也没有过那份协议。
大概2017年6月份下的房本，2017年12月份宋某峰去世，也一直没还钱，孙某杰占着房子并要求过户。按我手里的抵押协议来说，还钱之前我也没法要求人家搬走，就一直拖到现在。房屋过户给宋某浩，是因为孩子结婚，名下需要房子。
中间人秦某兰出庭作证并书写证人证言，主张交易过程为：2008年6月初，孙某杰要买一套房住。正好我同村周某芳、宋某峰（已故）夫妻有一套回迁房（北京市海淀区一号）一居室，约60平米要出售。该房屋正在建设过程中，当时周某芳手中只有一份“回购拆迁房协议”，通过我和宋某辉，帮忙介绍，卖房人周某芳，买房人孙某杰达成房屋买卖条件：第一，买房人孙某杰一次性付给周某芳135000元，买断周某芳该回迁房所有权利，归孙某杰所有；第二，买房人孙某杰承担支付该房的“回购回迁房”房款以及各项杂项费用，约二十多万元；第三，卖房人周某芳无条件协助买房人孙某杰，办理交纳购房款、房屋验收入住、办理房本及房本过户等一切相关事宜。办理过程中所发生的费用，由买房人孙某杰全部承担，全部手续和权利归孙某杰所有。
第四，买房人孙某杰交纳“回购回迁房”房款及一次性付给卖房人周某芳135000元后，买卖双方订立房屋买卖字据。我和宋某辉同意为该房屋买卖作为证人签字、按手印。至此，买卖双方同意上述四点条件，达成房屋买卖协议。2008年6月28日，周某芳配合孙某杰到相关部门交纳“回购回迁房”房款及相关杂费二十多万元。“回购回迁房协议”及交纳房款收据等全部手续由买房人孙某杰收存。同时，孙某杰一次性付给周某芳135000元现金，孙某杰陪同周某芳到当地一家银行，以周某芳名字开立账户，存入该笔现金，该存折交付给周某芳。全部过程我在场陪同。
2008年7月8日，卖房人周某芳及周某芳丈夫宋某峰（已故），买房人孙某杰，中间证明人我和宋某辉等人，订立该楼房买卖字据。考虑到买房人孙某杰担心交了房款住不上房，卖方反悔，卖房人周某芳、买房人孙某杰，中间证人秦某兰、宋某辉达成一致意见，以八十万元总价作为这笔房屋买卖金额。以各方签字、按手印时，作为该房屋买卖完成，双方互不相欠。2009年9月10日，楼房完工，周某芳配合孙某杰办理相关入住手续，我在场。买房人孙某杰正式入住该楼房后，2009年年底，为了办理后续该房产买卖手续等相关事宜，卖房人周某芳及其丈夫宋某峰（已故），买房人孙某杰，我作为证明人在场，正式签订该房产“售房协议”。
2015年，该社区开始办理房产手续。按照办理“回购回迁房”政策要求，房本先登记在卖房人周某芳名下，再过户到买房人孙某杰名下，交纳相关费用，全部由买房人孙某杰承担，卖房人周某芳全程配合买房人孙某杰办理了相关手续，我在场。周某芳名义房本办理完毕后，该房本和所有手续材料由孙某杰所有，准备办理后续过户手续。这套房屋买卖全过程我是证明人。诉讼中，宋某辉书写证人证言，内容与秦某兰基本一致。
周某芳作为买受人与北京S公司签订回迁房买卖协议及补充协议，2017年1月12日，涉案房屋办理房屋权属证书，登记在周某芳名下，为单独所有，用途为回迁住宅楼。
另查，宋某辉为宋某峰之弟，宋某峰与周某芳系夫妻关系，周某芳与宋某浩系母子关系。秦某兰与孙某杰系同学。
2021年6月23日，周某芳（出卖人）与宋某浩（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定前者将涉案房屋以88万元的价格出售给后者，当日涉案房屋过户登记至宋某浩名下，但购房款并未支付。宋某浩称购房款未支付是等这个事情解决完了再汇。
裁判结果
一、确认周某芳与宋某浩于2021年就北京市海淀区一号房屋权属转移登记行为无效；
二、周某芳及宋某浩于本判决生效后三十日内，将北京市海淀一号房屋恢复登记至周某芳名下；
房产律师靳双权点评
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。根据孙某杰提交的其与周某芳签订的《个人售房协议》及证明人的证言，以及各方陈述足以确认双方之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，而双方签订的《个人借款抵押协议》及周某芳书写的《借据》并非双方之间真实的法律关系，孙某杰作为买房人提起诉讼，主体适格。
就周某芳作出的解释，其有指标由孙某杰拿钱、其系向孙某杰借款，并不能合理解释其为何为孙某杰配合办理入住、回购协议原件为何由孙某杰持有，且2009年至今其一直未向孙某杰还款或主张权利，其所陈述的内容，与两位证明人的证言亦不相符，对其辩称法院不予采信。
就周某芳与宋某浩之间的房屋转让行为是否构成恶意串通，应从二人之间的关系、房屋交易价格、交易过程以及房屋多年状况等综合予以认定。
首先，周某芳与宋某浩之间系母子关系，虽周某芳与孙某杰签订《个人售房协议》时宋某浩尚未成年，但周某芳与宋某浩签订买卖合同时，宋某浩已经成年，涉案房屋自2009年实际交付起，一直由孙某杰实际控制，对此宋某浩若不知情，或周某芳作为其母亲不对其将涉案房屋实际情况进行披露，明显不合常理。
其二，周某芳与宋某浩签订买卖合同当日即完成过户登记，即2021年6月23日，在该日期前，孙某杰曾多次催促周某芳配合办理房屋过户手续，而宋某浩至今并未支付购房款88万元。
其三，即便周某芳与宋某浩系母子关系，但2021年6月23日涉案房屋购房款88万元亦明显低于市场真实的交易价格。若宋某浩与周某芳之间系真实的买卖合同关系，宋某浩作为买受人应当在购房前尽到自己的谨慎义务，了解房屋情况，而不是房屋过户登记办理完毕后，立即通知孙某杰且至涉案房屋要求清退。
综上，周某芳与宋某浩就涉案房屋的转让行为，足以认定为恶意串通，损害了孙某杰的合法权益，应属无效。该行为无效后，房屋应恢复登记至周某芳名下。
