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2009 年花 19 万买商品房，开发商 15 年不交房，购房者起诉要求 “合同无效 + 退房款 + 4 倍利息”，能否如愿？近日，北京市房山区人民法院审理一起商品房买卖合同纠纷，认定 “开发商无预售许可、房屋占集体土地，合同无效”，判决开发商返还 19 万购房款并按法定利率支付利息，为 “集体土地违规售房” 纠纷提供关键裁判参考。
一、案情梳理
（一）本诉：购房者主张合同无效，追讨房款与利息
原告陈凯向法院提出诉讼请求：
判令原告与被告甲公司（原某公司）签订的《房屋买卖合同》无效；
判令甲公司返还已付购房款 197066 元及 4 倍利息；
本案诉讼费由甲公司负担。
陈凯诉称，2009 年 6 月 8 日，他与甲公司签订《房屋买卖合同》，购买甲公司开发的北京市房山区一号房屋（下称一号房屋），房屋总价 197066 元，合同约定 2009 年 12 月 31 日前交房。2009 年 7 月 18 日，他全额支付购房款，但甲公司至今未交付房屋。后经了解，甲公司未取得商品房预售许可，案涉房屋占用土地为集体土地，不符合商品房开发条件，导致合同无法履行，故诉至法院要求确认合同无效并赔偿损失。
（二）被告答辩：同意退房款，拒绝 4 倍利息
被告甲公司辩称：
认可《房屋买卖合同》无效，同意返还 197066 元购房款；
不同意按 “4 倍利率” 支付利息，主张陈凯购房时知晓房屋占用集体土地，对合同无效存在过错，应自行承担部分责任；
认为陈凯主张的 4 倍利息无法律依据，仅同意按 “同期贷款利率 / 市场报价利率” 支付合理利息。
（三）法院查明核心事实
合同签订与付款：2009 年 6 月 8 日，陈凯与甲公司签订《房屋买卖合同》，约定购买一号房屋（总价 197066 元），交房时间为 2009 年 12 月 31 日；2009 年 7 月 18 日，陈凯全额支付购房款，甲公司确认收款。
房屋开发手续缺失：甲公司开发的某小区未取得房地产开发相关合法手续（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证），且未取得商品房预售许可证明，至今未补办。
房屋土地性质与交付问题：案涉房屋占用土地为集体土地，非商品房开发用地；因手续不全，甲公司至今无法交付房屋，陈凯未实际占有使用一号房屋。
过错争议：甲公司主张陈凯 “知晓土地性质”，但未提交证据证明；陈凯否认 “知情”，主张甲公司签约时未告知相关情况。
二、案件分析
（一）争议焦点
陈凯与甲公司签订的《房屋买卖合同》是否无效；
甲公司应按何种标准支付利息损失，陈凯主张的 “4 倍利息” 是否成立。
（二）法律适用与胜诉关键
无预售许可 + 集体土地开发，合同因 “违反强制性规定” 无效
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，除非起诉前取得预售许可”。同时，《合同法》第五十二条（本案适用民法典施行前法律）规定，“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”。
本案中：
① 甲公司未取得商品房预售许可，且至起诉时仍未补办，不符合 “预售合同有效” 的例外情形；
② 案涉房屋占用集体土地，根据《土地管理法》规定，集体土地不得擅自用于商品房开发，甲公司未经审批开发销售，违反法律强制性规定；
③ 合同虽系双方真实意思表示，但因 “无预售许可 + 违规使用集体土地”，符合合同无效情形，故法院确认《房屋买卖合同》无效。
合同无效应返还房款，利息按 “法定利率” 计算，4 倍利息因 “无依据” 未支持
《合同法》第五十八条规定，“合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；有过错的一方应赔偿对方损失，双方有过错的各自承担责任”。
① 购房款必须返还：甲公司因无效合同收取 197066 元购房款，无法律依据，依法应全额返还，陈凯 “返还房款” 的诉求 100% 成立；
② 利息损失按法定标准支持：陈凯自 2009 年 7 月支付房款后，资金被甲公司占用 15 年，产生实际利息损失，法院结合 “资金占用时间、市场利率水平”，酌定按 “中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019 年 8 月 19 日前）”“全国银行间同业拆借中心一年期 LPR（2019 年 8 月 20 日后）” 计算利息，既弥补陈凯损失，又符合 “合理补偿” 原则；
③ 4 倍利息未支持的原因：陈凯主张 4 倍利息，但未提交证据证明 “双方有此约定” 或 “存在 4 倍损失的法定情形”（如民间借贷中的高利贷赔偿），且甲公司虽为主观过错方，但陈凯未充分举证 “自身无过错”，故法院未支持过高的利息主张，但核心的 “房款 + 法定利息” 诉求已实现。
甲公司 “陈凯知情” 主张不成立，过错主要在开发商
甲公司称 “陈凯知晓土地性质”，但未提交任何证据（如书面声明、沟通记录）佐证，根据 “谁主张谁举证” 原则，应承担举证不能的后果。事实上，甲公司作为开发商，负有 “如实告知房屋性质、出示合法手续” 的义务，其隐瞒 “无预售许可、集体土地” 的关键信息，是导致合同无效的主要过错方，故需承担返还房款及支付利息的责任。
三、裁判结果
原告陈凯与被告甲公司于 2009 年 6 月 8 日签订的《房屋买卖合同》无效；
被告甲公司于本判决生效后十日内，向原告陈凯退还已付购房款 197066 元及利息；
本案诉讼费由被告甲公司负担。
四、案件启示
（一）购房者：买商品房必查 “两证”，警惕集体土地房屋
核查核心手续：购房前要求开发商出示《商品房预售许可证》（期房）或《不动产权证书》（现房），无预售许可的房屋坚决不买，避免 “合同无效” 风险；同时查询土地性质，集体土地上的 “商品房” 多为违规开发，无法办理个人房产证，切勿轻信开发商 “后期能办证” 的承诺。
留存交易证据：签订合同前保存开发商的宣传资料、承诺文件；付款时要求出具加盖公章的收据或发票，注明 “购房款” 用途；后续交涉时留存微信、短信、通话录音等记录，如本案中陈凯的付款凭证的关键证据，是追回房款的核心依据。
及时主张权利：发现开发商未按约交房或手续不全时，尽早通过法律途径维权，避免超过诉讼时效（一般民事诉讼时效为 3 年，自知道权益受损之日起算），本案中陈凯虽时隔 15 年起诉，但因 “房屋未交付、损失持续存在”，仍能依法主张权利。
（二）开发商：无合法手续不得售房，违约需承担赔偿责任
严守开发底线：开发商品房必须取得 “建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证” 等合法手续，集体土地需经法定征收程序转为国有用地后，方可用于商品房开发，严禁 “无手续违规销售”；
如实告知义务：向购房者明确说明房屋土地性质、产权情况，不得隐瞒 “无预售许可”“集体土地” 等关键信息，否则需承担合同无效的主要过错责任，如本案中甲公司不仅要返还房款，还需支付 15 年的利息；
主动化解纠纷：若因手续不全无法交房，应及时与购房者协商退款赔偿，避免拖延导致损失扩大，增加诉讼成本，如甲公司若早年间主动退款，可减少利息赔偿金额。
（三）维权要点：合理主张损失，避免 “过高诉求”
损失主张需有依据：合同无效后，购房者可主张 “房款 + 资金占用利息”，利息一般按 “同期贷款利率 / LPR” 计算，主张 “4 倍利息”“高额违约金” 需提交合同约定或法定依据（如开发商存在欺诈），否则易因 “诉求过高” 被法院驳回；
区分 “过错责任”：若购房者对合同无效存在过错（如明知是集体土地仍购买），可能需自行承担部分利息损失；若开发商隐瞒关键信息，过错主要在开发商，购房者可主张全额利息赔偿。
集体土地上的 “商品房” 交易风险极高，合同多因 “违规开发” 被认定无效。购房者务必擦亮眼睛，核查手续、留存证据；开发商需严守法律边界，合规经营，才能避免 “退钱又赔息” 的法律后果。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
