北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2000年刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》自始无效；2、由原告方支付对价，请求法院依法判决被告将坐落于北京市昌平区A号的宅院及宅院内的房屋腾退并返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告系北京市昌平区M村村民，是M村A号宅基地的使用权人及房屋产权人。赵某君系朝阳区人，非本村村民。2000年9月20日刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》《协议》内容为“刘某鹏愿意将座落在(即现在A号宅院)北房5间、箱房东西各2间卖给赵某君，房屋双方商定作价为12万元。
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案中，赵某君并非M村集体经济组织成员,不享有集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
赵某君于2003年10月16日死亡，被告秦某霞系死者赵某君唯一的子女，也是第一顺位的法定继承人，且被告一直在占有和使用案涉房屋。被告是案涉宅基地及地上房屋的受益主体，根据民事诉讼法的规定，被告的诉讼主体适格。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请!
被告辩称
秦某霞辩称，刘某鹏诉秦某霞“农村房屋买卖合同纠纷”一案，不能成立。
本案原告刘某鹏在本案起诉书中的第一个诉讼请求是:确认刘某鹏与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》自始无效。但是，原告作为证据提供的《买卖房屋协议书》的合同当事人是刘某鹏与赵某君。原告刘某鹏没有提供原告本人与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》。原告刘某鹏是在请求人民法院确认一个根本就不存在的合同无效。
第二个诉讼请求是:“请求法院依法判决被告将坐落于北京市昌平区A号的宅院及宅院内的房屋腾退并返还给原告;”。原告刘某鹏起诉索要×号房屋，既没有提供原告刘某鹏是×号房屋所有权人的有效证据，也没有提供被告秦某霞是×号房屋所有权人的任何证据。或者秦某霞已经继承了×号房屋的任何证据。原告刘某鹏是在请求法院，把既不属于原告刘某鹏也不属于被告秦某霞的财产，判决给原告刘某鹏从而达到继承法明文规定不允许的，争抢本案原被告之外的第三人(赵某君)遗产的目的。
《买卖房屋协议书》 签订及房屋所有权转移，都已经超过了二十年，被告提出不履行义务的抗辩后，人民法院不予保护。
仅就原告的诉讼请求而言:要求被告腾退返还M村A号房屋给原告。可是经过了二十多年，M村A号房屋，已经由所有权人赵某君的合法财产，变成了赵某君的遗产。现在仍然是遗产状态。在继承没有结束之前,法律规定之外的人无权以各种理由和借口，对遗产提出财产主张。原告刘某鹏在起诉书中确定的认为:他的权利受到损害的日期是2000年9月20日。距今已经超过二十一年了。
法院查明
2000年9月20日，刘某鹏与赵某君签订《买卖房屋协议书》，约定：卖方：M村村民刘某鹏；买方：赵某君；刘某鹏愿意将A号宅院卖给赵某君；刘某鹏原宅院内房屋，双方商定作价为12万元；本协议签定后买方即付清全部房款；买方付清房款后，房屋所有权随之转移给赵某君所有，并取得宅基地的使用权；空口无凭，立字为证。卖方签字：刘某鹏；买方签字：秦某霞代；村民主任签字盖章：吴某峰（印章印迹为“昌平区M村村民委员会”）。协议签订后，赵某君交付了购房款，刘某鹏交付了房屋院落。
赵某君，2003年死亡；赵某君之夫秦某辉，1999年死亡；秦某霞（赵某君、秦某辉之长女），即本案被告。秦某霞对双方争议事实举示证据并作出说明：一、《集体土地建设用地使用证》复印件，证明土地使用者“刘某鹏变更赵某君2000.9.20”；地址“昌平县M村”。二、赵某君户口迁入费《收据》，证明赵某君是×号的所有人。三、《电费登记表》、自来水安装《收据》，证明赵某君仍然是房主。另，对于《买卖房屋协议书》的效力问题，本院庭审过程中，向秦某霞释明为无效，并询问其是否反诉。秦某霞始终强调其无权反诉。
裁判结果
一、刘某鹏与赵某君于2000年9月签订的《买卖房屋协议书》无效；
二、秦某霞于本判决生效后三十日内腾退北京市昌平区A号院落及房屋，返还刘某鹏；
房产律师靳双权点评
本案系典型的农村房屋买卖合同纠纷。
被告秦某霞的主体资格问题。根据法院查明的事实，赵某君已于2003年死亡。其于《买卖房屋协议书》中的权利义务，依法应由其继承人承继。赵某君第一顺序继承人应为其配偶、父母、子女。其配偶秦某辉已先于其死亡，故予排除被告主体资格。赵某君死亡时无其父母在世证据，故予排除被告主体资格。故法院确定秦某霞具有被告主体资格。
《买卖房屋协议书》的效力问题。宅基地为农村集体所有。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。附着宅基地之上的房屋禁止向本集体经济组织以外的人转让。依据派出所《证明信》，《买卖房屋协议书》的买方赵某君，非属M村村民，且为非农户籍。其与刘某鹏签订的《买卖房屋协议书》，虽系双方真实意思表示，但违反法律法规的强制性规定，无效。
五、刘某鹏的请求是否超过诉讼时效的问题。刘某鹏第一项诉请即确认2000年9月20日其与赵某君(秦某霞代)签订的《买卖房屋协议书》无效。前已述及，合同无效系因违反法律、行政法规的强制性规定所致，自始无效。案涉协议虽然签订于2000年，但单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。故当事人请求确认合同无效，不应适用诉讼时效的相关规定亦或适用诉讼时效的规定缺乏法律依据。合同被确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。因此，刘某鹏的请求未超过诉讼时效。
综上，刘某鹏请求确认《买卖房屋协议书》无效，秦某霞腾退返还北京市昌平区A号宅院及房屋的主张，于法有据，法院予以支持。
