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买方以 “卖方无权代理” 为由，起诉要求解除房屋买卖合同、退还 5 万元定金并赔偿 35.8 万元违约金，却因 “被告系有权代理，合同相对人明确” 被法院驳回全部诉求！近日，北京市昌平区人民法院审理一起存量房屋买卖合同纠纷，明确 “代理人持合法授权委托书签约属有权代理，合同权利义务由被代理人承担”，为 “房屋买卖代理纠纷” 提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与理由
原告赵宇向法院提出诉讼请求：
判令解除与被告林薇签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
判令林薇退还购房定金 50000 元；
判令林薇支付违约金 358000 元（按房屋总价款 179 万元的 20% 计算）；
本案诉讼费由林薇承担。
赵宇诉称，2024 年 1 月 6 日，他与林薇签订合同，约定以 179 万元购买位于北京市昌平区的三号房屋，当日支付定金 5 万元。林薇签约时称 “与房屋所有权人张诚是亲属，已获授权”，并代张诚签字。后他发现林薇未取得张诚授权，导致合同无法履行、目的落空。依据合同约定 “60 个工作日内办理过户，逾期未办买方有权退房并索赔 20% 违约金” 及《民法典》相关规定，诉请法院支持其主张。
（二）被告答辩理由
被告林薇辩称，不同意赵宇全部诉求，核心理由如下：
已取得合法授权，系有权代理：
三号房屋所有权人张诚是林薇舅舅，2023 年 12 月 12 日，张诚签署《授权委托书》，明确委托林薇及张敏（张诚妹妹）代为出售三号房屋，授权期限 1 年，可签署买卖合同、办理过户等手续；
签约时已如实告知赵宇 “张诚病重住院，本人持授权代签”，中介公司乙公司（居间方）亦确认代签流程合法，赵宇当时无异议。
合同可继续履行，无解除事由：
张诚 2024 年 1 月 13 日因急性心肌梗死去世，生前已通过律师见证立下遗嘱，将三号房屋遗赠给林薇；
张诚去世后，林薇积极推进遗产继承，2024 年 2 月 4 日发布遗赠公告，2024 年 2 月 6 日就遗嘱效力起诉，虽因暂时无法确定其他继承人身份被裁定驳回，但已找到新线索，将再次起诉确认房屋归属，后续可继续履行过户义务；
未按时过户系张诚突然去世导致，属客观情况变化，林薇已尽最大努力推进流程，不存在违约行为。
合同相对人并非林薇：
签约时出示了《授权委托书》，合同出卖人处明确写 “张诚 林薇代”，定金虽由林薇收取，但属代理行为，合同权利义务应由张诚（及后续继承人）承担，赵宇以林薇为相对人主张权利，主体错误。
（三）法院查明核心事实
房屋与授权背景：
三号房屋所有权人为张诚，2004 年 8 月取得房产证，属私有产，无共有人、无抵押；
2023 年 12 月 12 日，张诚与林薇、张敏签订《授权委托书》，授权二人代其出售三号房屋，期限 1 年，可签署合同、办理过户，委托书有张诚签字；
2023 年 12 月 17 日，北京丙律师事务所出具《律师见证书》，见证张诚立下遗嘱：“去世后三号房屋由外甥女林薇继承”，遗嘱有张诚按手印（因住院写字困难，以手印代替签名），见证律师签字并加盖律所公章。
合同签订与履行：
2024 年 1 月 6 日，林薇以 “张诚委托代理人” 身份，与赵宇在乙公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定总价款 179 万元，当日赵宇支付定金 5 万元（林薇出具收条，乙公司盖章），60 个工作日内办理过户；
合同及附件中，出卖人（委托代理人）处均签 “张诚 林薇代”，乙公司出具的《风险告知书》明确提示 “出售方为代理人需核实授权”，赵宇签字确认。
后续情况：
2024 年 1 月 13 日，张诚去世；2024 年 7 月 23 日，昌平法院因 “无法确定其他继承人身份”，裁定驳回林薇起诉确认遗嘱效力的案件，但林薇表示将补充线索后再次起诉；
庭审中，赵宇质疑《授权委托书》真实性，但不申请笔迹鉴定，亦无证据证明委托书伪造；主张 “委托书是甲公司模板，非乙公司出具，不具效力”，林薇辩称 “委托书模板不影响授权意思，代签行为已获张诚许可”。
二、案件分析
（一）争议焦点
林薇代张诚签署合同是否为有权代理；
案涉房屋买卖合同的相对人是林薇还是张诚；
赵宇主张解除合同、退还定金及赔偿违约金是否有依据。
（二）法律适用与胜诉关键
林薇系有权代理，代签行为合法
依据《民法典》第一百六十一条、第一百六十二条，“民事主体可通过代理人实施民事法律行为，代理人在权限内以被代理人名义实施的行为，对被代理人发生效力”。本案中：
张诚 2023 年 12 月签署的《授权委托书》，明确授权林薇出售三号房屋、签署合同，授权期限至 2024 年 12 月，林薇 2024 年 1 月代签合同在权限内；
赵宇质疑委托书真实性，但未提交证据，亦不申请笔迹鉴定，根据《民事诉讼法》第六十七条，“当事人对主张需提供证据，否则承担不利后果”，故法院认可委托书合法有效；
委托书虽为甲公司模板，但委托代理的核心是 “被代理人授权意思”，模板不影响授权效力，赵宇以 “非乙公司模板” 否定授权，无法律依据。
合同相对人是张诚，林薇非合同主体
依据《民法典》第四百六十五条，“依法成立的合同仅对当事人具有约束力”。本案中：
合同明确载明 “出卖人：张诚，委托代理人：林薇”，签字处为 “张诚 林薇代”，赵宇签约时知晓林薇是代理人，对合同相对人无认知障碍；
林薇收取定金系代理张诚的行为，符合授权委托书 “代为处理售房相关事宜” 的约定，不能以 “定金转至林薇账户” 认定其为合同相对人；
赵宇主张 “与林薇成立合同关系”，但无证据证明双方有 “林薇作为出卖人” 的合意，故法院认定合同相对人为赵宇与张诚。
赵宇诉求无依据，不应支持
解除合同：张诚去世后，林薇积极推进遗产继承，虽暂时因继承人身份问题未能过户，但并非 “合同无法履行”，后续可通过确认遗嘱效力继续履行，不符合 “合同目的落空” 的解除条件；
退还定金：定金由林薇代张诚收取，属合同履约保证金，现合同未解除且林薇无违约，赵宇无权要求退还；
支付违约金：林薇无违约行为，未过户系张诚突然去世的客观情况，且林薇已尽到积极履行义务，不符合合同约定的 “出卖人违约需付 20% 违约金” 情形。
三、裁判结果
驳回原告赵宇的全部诉讼请求。
四、案件启示
（一）房屋买卖当事人：明确代理关系，留存授权证据
代理人：需持合法授权签约
代他人出售房屋时，必须取得被代理人书面《授权委托书》，明确代理事项（如签署合同、收取款项、办理过户）、权限及期限，避免因 “授权不明” 被认定为无权代理；同时向买方及中介出示委托书原件，留存复印件备查。
买方：核实授权再签约
遇到代理人签约时，务必要求出示《授权委托书》，核对被代理人签名、代理权限及期限，必要时可要求提供被代理人身份证明复印件；签署合同前仔细阅读条款，确认 “出卖人” 是否为房屋所有权人，避免后续主张 “代理人是合同相对人” 而败诉。
（二）遗产继承与房屋买卖衔接：积极推进流程，降低履约风险
继承人：及时处理继承事宜
房屋所有权人去世后，继承人应尽快通过诉讼或公证确认遗产归属，若有遗嘱需及时申请法院确认效力；在房屋买卖中，需主动向买方告知继承进展，提供相关法律文书（如遗嘱、法院裁定书），证明 “可继续履行过户义务”，避免被认定为 “消极履约”。
双方：约定风险应对条款
签订房屋买卖合同时，若已知所有权人病重或存在继承可能，可在合同中约定 “所有权人去世后的履约方式”“继承手续办理期限” 及 “非因双方过错导致逾期的免责条款”，降低后续纠纷风险。
（三）诉讼维权：重视举证责任，避免证据缺失
质疑证据需提供依据
对对方提交的证据（如授权委托书、遗嘱）有异议时，不能仅口头质疑，需提交反驳证据（如笔迹鉴定申请、证人证言），否则法院将采信对方证据；本案中赵宇因未申请笔迹鉴定，无法推翻授权委托书真实性，承担了不利后果。
明确诉讼主体
起诉前需确认 “合同相对人”，若为代理行为，应将被代理人（或其继承人）列为被告，而非代理人；避免因 “主体错误” 导致诉求被驳回，浪费时间与诉讼成本。
本案中，法院驳回赵宇诉求，既体现了 “代理制度的法律效力”，也警示房屋买卖双方：签约时需明确主体与权限，履约中需积极应对客观变化，维权时需注重证据留存。法律尊重合法的代理关系与合同约定，任何仅以 “主观质疑” 却无证据支撑的主张，难以获得法院支持。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
