北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某洁向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与周某鑫、赵某兰、周某峰、周某君于2013年9月6日签订的《协议书》有效；2.请求依法判令二被告协助原告办理北京市顺义区A号房屋的产权登记手续。
事实与理由：原告与被告周某峰、周某君系同胞姐弟，父亲系周某鑫、母亲系赵某兰。2009年12月25日，周某鑫与赵某兰原有的位于北京市顺义区xx镇xx村的农村房屋因政策拆迁：周某鑫、赵某兰、周某峰为被拆迁人。2013年9月6日，原告与周某鑫、赵某兰、周某峰、周某君签署《协议书》，协议就购买拆迁回迁房作出共同约定：乙方周某洁（原告）享有“顺义区A号优惠商品房屋”的所有权；“周某洁办理产权登记相关手续，家庭其他人员父母、弟弟周某峰、周某君协助办理相关产权登记手续，出具相关的资料及现场签字等”。
赵某兰于2016年10月20日因病去世；周某鑫于2022年7月27日因病去世。现涉案房屋地址为：顺义区A号；并可以办理房屋的产权登记。但被告周某君不认可《协议书》，拒绝协助原告办理产权登记。综上，原告认为《协议书》有效，二被告应协助原告办理涉案房屋相关产权登记。故诉至法院，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。
被告辩称
周某峰辩称：同意原告的诉求，之前我们确实签署了协议。
周某君辩称：1.周某洁虚构关系人骗取父母及周某君签署涉案《协议书》，该《协议书》并非当事人意思的真实表示，应依法确认无效。2013年，因父母房产拆迁回购住房时，周某洁称可以找到关系多分一套回迁房（已有2套），但是需要支付好处费6万元，该6万元由姐弟三人均等承担，每人2万元，统一交给周某洁办理，随后周某君在父母家里将2万元现金交给了周某洁。但时隔不久，周某洁说6万元不够，关系人要一套房产作为报酬，当听说要一套房子作为报酬时，周某君和父母都表示了反对。
2013年9月6日，周某洁并未与父母及其他人磋商的情况下，就拿着已经打印好的协议书来到父母家让大家签字，说如果不给关系人一套房子的话，现有的两套回迁房指标也将被取消购买资格，连一套房子也保不住。并且说关系人不方便直接持有该套房产，要求把该套房产登记在周某洁名下，由周某洁帮关系人代持该套房产。当时受周某洁的欺诈，周某君和父母等各方签订了该《协议书》，但并无将该房产分配给周某洁的意思表示。周某洁的真实目的是利用不存在的关系人将该套房产据为己有。
2.涉案房屋属于父母遗产，在没有遗嘱的情况下，应与其他遗产依法由继承人均等继承。父母去世时并未留下遗嘱，父亲周某鑫名下有遗产拆迁房三套，面积相仿，价值相同，除了涉案房屋外，还有顺义区B号和顺义区c号。根据《民法典》的相关规定，上述遗产应当由原、被告三人依法均等继承，为此，周某君已经向贵院提起法定继承纠纷诉讼，请求依法分割包括涉案房产在内的三套房产。
综上，周某洁为了侵占父母拆迁所得的房产，虚构关系人，利用虚假的关系人骗取父母和其他同胞兄弟签署涉案《协议书》，将本应依法继承的父母遗产据为己有，请贵院查清事实，依法驳回周某洁的诉讼请求。
法院查明
周某鑫与赵某兰系夫妻，周某洁、周某峰、周某君系二人子女。赵某兰于2016年10月20日因病去世，周某鑫于2022年7月27日因病去世。
顺义区一号宅基地登记在周某鑫名下。2009年12月25日，就上述宅院拆迁，拆迁人北京S公司、北京T公司与被拆迁人周某鑫签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定被拆迁家庭人口共三人，为周某鑫、赵某兰、周某峰。拆迁人支付被拆迁人补偿补助款共计821629元，包括宅基地区位价补偿款477046元，房屋及附属物重置成新价补偿款194296元，各项补助与奖励费150287元。就本次拆迁，周某鑫、赵某兰、周某峰各享有45平方米优惠价购房指标及9平方米调剂价购房指标。
2013年5月7日，周某鑫签署优惠商品房选房确认单，以周某鑫名义选购顺义区B号房屋，该房屋占用周某鑫45平方米优惠面积指标和赵某兰17.09平方米优惠面积指标，该房屋建筑面积62.09平方米，房款131630.8元。
2013年5月12日，周某峰代周某鑫签署优惠商品房选房确认单，以周某鑫名义购买顺义区c号房屋，该房屋占用赵某兰27.91平方米优惠面积指标，占用周某峰34.22平方米优惠面积指标，该房屋建筑面积62.13平方米，房款131715元。2013年5月25日，周某峰代周某鑫签署优惠商品房选房确认单，以周某鑫名义购买A号房（以下简称涉案房屋），建筑面积为54平方米，该房屋占用周某峰10.78平方米优惠面积指标，超出整户优惠建筑面积指标20%以内的（含20%）建筑面积27平方米，超出整户优惠建筑面积指标20%以外的建筑面积16.22平方米，房款合计223265元（扣除装修款）。
2013年9月6日，周某鑫、赵某兰（甲方）与周某洁（乙方）、周某峰（丙方）、周某君（丁方）签订《协议书》，内容为：周某鑫与赵某兰夫妻经顺义区法院作出判决书，判决坐落于顺义区某村西房北数三间归周某鑫、赵某兰所有。2009年12月，拆迁人对周某鑫、赵某兰所有的以上房屋实施拆迁，户籍家庭人口分别是周某鑫、赵某兰、周某峰。
2009年12月29日，周某鑫与北京S公司、北京T公司签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，2013年5月25日与北京T公司签订《选购期房协议书》确认周某鑫认购顺义区A号优惠商品房屋，约定2015年7月31日前该公司交付以上房屋。针对以上周某鑫认购的优惠商品房屋经家庭集体协商达成此协议。
第一条，甲方决定将其认购的房屋“顺义区A号优惠商品房屋”给予乙方所有，购房款项223265元由乙方负责缴纳。收房时，房屋建筑面积发生变化的，增加的购房款由乙方负责缴纳，退还的购房款项归乙方所有。丙方、丁方对此无异议。第二条，乙方周某洁享有“顺义区A号优惠商品房屋”的所有权；第三条，出卖人北京T公司，依据约定交付“顺义区A号优惠商品房屋”时，甲方应配合乙方将以上房屋产权人登记为周某洁名下。周某洁前往该公司及相关行政单位办理收房、物业、产权登记等相关手续，家庭其他人员父母、弟弟周某峰、周某君协助办理相关产权登记手续，出具相关的资料及现场签字等。……
第四条，在本协议签订后，甲方应当将其与北京T公司签订《选购期房协议书》《优惠商品房选房确认单》交给乙方。乙方周某洁依法享有上述合同及相关材料项下买受人（周某鑫）的权利与义务，其他家庭成员对此无异议……。
2015年10月25日，开发商向周某鑫交付涉案房屋。周某洁实际占有使用该房屋。该房屋地址现为：顺义区A号。
庭审中，周某洁提交交纳房款的刷卡凭证及房款发票、物业费收据及发票、供暖费收据及发票、专项维修资金交款通知及发票以证明涉案房屋的房款及物业费、供暖费都是周某洁实际交纳。周某峰对上述证据的真实性和证明目的均认可，周某君对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，称款项有可能实际是周某鑫负担。
庭审中，周某洁陈述：涉案房屋在周某鑫去世前不具备办理产权证的条件，周某鑫去世后具备办证条件后周某君拒不配合办理，故提起诉讼。周某君以答辩意见为由主张2013年的《协议书》无效。周某洁不认可“关系人”一说及周某君所述协议书无效的理由。
裁判结果
一、确认原告周某洁与周某鑫、赵某兰以及被告周某峰、被告周某君签订的《协议书》有效；
二、被告周某峰、周某君于本判决生效后七日内协助原告周某洁办理北京市顺义区A号房屋的产权登记手续。
房产律师靳双权点评
本案争议的《协议书》是周某鑫、赵某兰、周某洁、周某峰、周某君共同签署。双方争议的焦点是该协议书是否有效。周某君以受到周某洁欺诈为由，否认该协议内容系其本人真实意思表示，进而主张该协议无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零九条规定：当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
根据上述规定，当事人主张欺诈的，应当达到排除合理怀疑的举证标准。就本案而言，周某君主张周某洁虚构关系人骗取其签署协议书一节，未能举证证明，且周某洁不予认可，法院对周某君的抗辩意见难以采信，周某君主张该协议内容不是其真实意思表示，法院不予支持。
《中华人民共和国民法典》第一百三十六条规定：民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百零二条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据《协议书》第七条，该协议自各方签字后发生法律效力，现无证据证明该《协议书》存在无效的其他情形。原告周某洁要求确认该《协议书》有效法院予以支持。
《民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《协议书》，与拆迁利益有关的所有被拆迁安置人以及全部家庭成员均同意周某洁享有涉案房屋的所有权，按照《协议书》约定：出卖人交付涉案房屋时，甲方应配合乙方将以上房屋产权人登记为周某洁名下，周某洁前往该公司及相关行政单位办理产权登记等相关手续时，父母、周某峰、周某君协助办理相关产权登记手续。现周某鑫、赵某兰均已去世，周某峰、周某君作为《协议书》的当事人以及周某鑫、赵某兰的第一顺位继承人，应当按照《协议书》约定协助周某洁办理涉案房屋的产权登记手续。周某洁的相关诉讼请求法院予以支持。
