北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞向本院提出诉讼请求：依法确认北京市平谷区A号房屋（以下简称A号房屋）属于赵某鹏、杨某莲的遗产。
事实及理由：赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞与赵某芝系同胞姐妹，赵某鹏、杨某莲系五人之父母，刘某航系赵某芝之夫。2020年8月31日杨某莲去世，2020年10月25日赵某鹏去世。1990年10月7日，赵某鹏、杨某莲夫妇购买了刘某航、赵某芝A号房屋，当日政府为赵某鹏办理该房屋的买卖批示。因出卖人赵某芝系赵某鹏、杨某莲之长女，双方在购买协议中约定赵某鹏、杨某莲百年后，A号房屋为五个女儿的共同产权，共同处理。
2017年5月5日赵某鹏、杨某莲立下自书遗嘱，确定二人百年之后A号房屋由五个女儿平均分配。赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞曾对赵某芝提起继承纠纷之诉，要求分割A号房屋，因赵某芝否认该房屋为赵某鹏、杨某莲的遗产，故赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞提起本次诉讼。
被告辩称
赵某芝辩称，不同意赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞的诉讼请求。1979年底赵某芝与刘某航结婚。A号房屋系刘某航的四哥刘某坤经申请获得的宅基地，之后由刘某坤与其母出资，刘某坤、刘某航共同参与建造。当时A号房屋与赵某芝无关，赵某芝亦无权处分该房屋。据赵某芝回忆，其从未与赵某鹏、杨某莲就A号房屋签订过任何买卖协议。
刘某航辩称，不同意赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞的诉讼请求。刘某航共兄弟六个，刘某航最小。1980年赵某芝与刘某航结婚。最初刘某坤、刘某航及二人之母在B号居住，之后刘某坤获批了宅基地，刘某坤、刘某航及二人之母出资建造了A号房屋，有北正房、东西厢房和南倒座，均为起脊房。当时刘某坤、刘某航的母亲曾言明，刘某坤孩子多，若刘某航过得好就把A号房屋给刘某坤，如果刘某坤过得好也不能跟刘某航要。
A号房屋建好后，刘某航、赵某芝及刘某航之母在该房屋居住，而刘某坤大部分时间居住在B号。赵某芝的父母赵某鹏、杨某莲在某某村居住，上世纪九十年代刘某航的母亲去世后，赵某鹏、杨某莲搬到A号房屋居住，刘某航、赵某芝便搬出A号房屋在县城购买了楼房。刘某航从未与赵某鹏、杨某莲签署过房屋买卖协议。
刘某坤述称，不同意赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞的诉讼请求。A号房屋的宅基地系由刘某坤申请，建房时由刘某坤、刘某航及二人之母共同建成，A号房屋归刘某坤所有，B号房屋也归刘某坤所有。A号房屋建完后，由刘某航与其母居住，直到刘某航买楼房后，刘某航让其岳父母到A号居住。A号房屋建成后，刘某坤未再动工，更未改扩建。
法院查明
赵某鹏、杨某莲系夫妻，二人共生育五女，即赵某芝、赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞。刘某坤与刘某航系兄弟，二人之父于早年间去世。1979年底刘某航、赵某芝办理结婚登记，二人婚后与刘某坤一家均居住于某村B号房屋。1983年7月9日刘某坤经申请获批0．26亩宅基地一处，即现A号。自A号房屋建成后，刘某航、赵某芝在此居住，刘某坤仍居于B号。刘某航之母去世后，上世纪九十年代刘某航、赵某芝将赵某鹏、杨某莲自平谷镇某某村接到A号房屋居住。
刘某航、赵某芝将赵某鹏、杨某莲在平谷镇某某村的一所房屋以1．4万余元价格卖掉，赵某鹏、杨某莲另给付刘某航、赵某芝1万元，刘某航、赵某芝将该2．4万余元用于建房居住。此后，赵某鹏、杨某莲将户口迁入A号房屋。在A号房屋居住期间，赵某鹏、杨某莲将北正房进行了装修、揭瓦，并翻建了东西厢房、南倒座，将院落向南扩，宅基地面积增至0．31亩。
2020年8月31日杨某莲去世，2020年10月25日赵某鹏去世。2021年4月2日赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞以A号房屋属于赵某鹏、杨某莲的遗产为由，提起继承纠纷之诉，要求由赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞与赵某芝各继承A号房屋的五分之一。在该案审理中赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞向本院提交一份《买卖房屋协议书》，内容为：“买方：赵某鹏、李连凤（甲方，系乙方岳父母），卖方：刘某航、赵某芝（乙方，系甲方婿女）。甲方为了到平谷城关居住，欲购买乙方在某村A号房屋一处，乙方因在某某某村建房，愿将其住房卖给甲方，房产价为贰万伍仟元整（25000元），经甲乙双方协定，此房卖给父母属廉价出售，可住到百年之后，但百年之后此房为甲方五个女儿共同产权、共同处理。若为一人所得，该人拿出贰万元（20000元）给乙方作为原房价的补偿。此协议一经签字，双方遵守，不得反悔。”该协议书尾部，买方处有赵某鹏、杨某莲签名字样，卖方处有刘某航、赵某芝签名字样，中证人处有郭某凡、王某签名字样，落款日期为1990年10月7日。
赵某芝称其并未在《买卖房屋协议书》上签字，也没有收到2．5万元。经赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞申请，鉴定中心以赵某芝人事档案中1999年度“事业单位工作人员年度考核登记表”内赵某芝的签名和庭审笔录中赵某芝的签名作为样本对该协议中赵某芝签字的真实性进行鉴定。鉴定意见书，确认检材《买卖房屋协议书》中乙方（卖方）处的“赵某芝”签名与样本签名是同一人所写。2022年1月26日赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞以需确定被继承人遗产范围为由向本院申请撤回起诉。
另查一，除《买卖房屋协议书》和司法鉴定意见书外，赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞在本案中另提交如下证据：一、《买卖房屋批示》，拟证实赵某鹏、杨某莲自刘某航、赵某芝处购买A号房屋之后当地乡镇政府为其办理了宅基地的买卖批示。该批示内容为：“某村赵某鹏：根据你购买刘某航房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。接此通知后可办理买卖手续。平谷县城关乡人民政府（盖章）经手人王某（盖章）一九九〇年十月七日。”
二、赵某鹏、杨某莲户口簿，拟证实赵某鹏夫妇购买A号房屋后于2000年6月5日将户口迁入，作为户口迁入的条件其必然获得了村委会所出具的房屋权属证明。三、《证明》（复印件），拟证实2002年3月30日赵某鹏、杨某莲与赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞、赵某芝就A号房屋在二人去世后如何分割达成一致意见并共同签署协议。四、2012年4月30日赵某鹏、杨某莲与刘某航、赵某芝等人的对话录音资料，拟证实A号房屋归赵某鹏所有，赵某鹏、杨某莲生前就房屋的处置问题与五个女儿及刘某航进行过商讨，且在刘某航在场的情况下五个女儿就如何分割签订过协议，录音中刘某航也承认赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞有权分割。在该录音中刘某航、赵某芝认可其将赵某鹏、杨某莲某某的房屋卖出得款1．4万余元，赵某鹏、杨某莲又另给二人补了1万元，但刘某航主张A号房屋是给赵某鹏、杨某莲暂住，其未表示过双方系换房；赵某鹏、杨某莲则称是其以某某的房屋换了刘某航、赵某芝A号房屋。
五、赵某鹏、杨某莲的遗嘱（复印件），拟证实赵某鹏、杨某莲在生前对A号房屋作出了处理。该遗嘱内容为：“赵某鹏、杨某莲住平谷区平房门牌A号，今日立遗嘱如下：等我俩百年之后，此房产由我的五个女儿赵某芝、赵某霞、赵某杰、赵某霖、赵某涵平均分配，为了不起争议，特立此为证”，赵某鹏、杨某莲在遗嘱上签字，落款日期为2017年5月5日。六、赵某鹏、杨某莲生前分别为赵某霖、赵某霞、赵某杰出具的字据，拟证实A号房屋归赵某鹏、杨某莲所有。其中给赵某霞出具的字据内容为：“一九八九年经过双方协商同意，我和我大女儿赵某霖换房子，用我上只宅（即某某）房子换她A号房子一处，因为她的房子在城关，我又贴她壹万元钱。以后正房又接瓦（即揭瓦）一次，装修三次，2005年我又重新翻盖了东西厢房和南正房。北正房又装修了一次。我们老两口决定：等到百年之后将安乐街A号这处房屋给我五个女儿平均分配。”落款时间为2003年2月6日，尾部由赵某鹏、杨某莲签字。赵某鹏、杨某莲给赵某霖、赵某杰所出具的字据与此字据内容基本相同，只是未书写“北正房又装修了一次”，尾部未书写时间。
对上述证据，赵某芝质证称：对《买卖房屋协议书》真实性不认可，协议书中街道、门牌号与实际不符，且赵某芝并未签署过该协议，即便系其所签，也系先签名后补协议内容；司法鉴定意见书系上一次案件中的证据，不应作为本案的证据使用，且检材落款时间是1990年而样本形成时间为2021年，鉴定结果不科学；
对《买卖房屋批示》的真实性不认可，其中载明的宅基地面积为0．31亩，而刘某坤获批的宅基地面积为0．26亩；赵某鹏、杨某莲户口簿只能说明赵某鹏、杨某莲户籍登记在何处，即使赵某鹏、杨某莲将户口迁入了A号房屋，也不能证明该房屋归二人所有；对《证明》真实性不认可，该材料系无法核对的复印件；对2012年4月30日录音资料的真实性认可，但在录音中刘某航、赵某芝始终未认可曾与赵某鹏、杨某莲换房；对赵某鹏、杨某莲为赵某霖、赵某霞、赵某杰各自出具的字据的真实性不认可。刘某航质证称：对《买卖房屋协议书》真实性不认可，刘某航并未签署过该协议；对《买卖房屋批示》真实不认可，该批示在档案局无备案，相应审批手续也没有经过村委会；
就赵某鹏、杨某莲户口簿而言，二人如何将户口迁入A号房屋，刘某航并不知情；对《证明》和《遗嘱》的真实性不认可；对2012年4月30日的录音资料而言，赵某鹏、杨某莲当时如何陈述均是其自认为的事实，与刘某航无关，且赵某鹏、杨某莲在录音中也陈述双方未立字据；关于鉴定意见书，因检材形成时间为1990年，而样本为现在形成，互相对比不科学；关于赵某鹏、杨某莲分别为三个女儿所立字据，若A号房屋并不归赵某鹏、杨某莲，二人如何约定均不具有法律效力。刘某坤对上述证据质证称：所有证据均系伪造，A号房屋的宅基地使用权归刘某坤享有，刘某坤并不清楚赵某鹏、杨某莲如何将户口迁入A号。
另查二，在庭审中赵某芝提交其所持有的一份《买卖房屋协议书》，称2012年赵某霖曾持该协议书找金某慈解决A号房屋相关纠纷。赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞认可该证据的真实性，称两份买卖房屋协议内容一致，只是签名略有不同，足以证明存在买卖A号房屋的事实。刘某航质证称，其不认可该协议书的真实性，其并未在该协议书中签字。刘某坤质证称，A号房屋归其所有，其不同意卖A号房屋。
另查三，在本案审理中，询问A号房屋建成后的装修和改扩建等情况时，刘某航称赵某芝在A号房屋建成后曾有施工，但其未插手，故不清楚具体情况。向刘某坤询问A号房屋现状与最初建成时有何不同时，刘某坤称获批的A号宅基地面积为0．26亩，现仍为0．26亩；A号房屋建成后，北正房只是增设了保温层并更换了门窗，厢房有改动，但其未去过该房屋，不了解具体情况。向赵某芝询问A号房屋建成后的施工情况时，赵某芝称1993年左右其应杨某莲要求将北正房屋顶的小瓦换成了大瓦，1995年左右赵某芝出资翻建了东西厢房，之后未再动工。
2022年3月11日本院会同双方当事人现场勘查时，A号宅院建有北正房和东西厢房、南倒座；北正房为瓦房，东西厢房和南倒座院内墙面砖、檐砖相同，东西厢房和南倒座屋顶为现浇平顶结构且连为一体；A号房屋所占宅基地南北长16．62米、东西宽12．77米，合0．318亩。
另查四，经询，赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞称：赵某芝与刘某航结婚后二人与刘某坤共同居住在B号，此后以刘某坤的名义申请并获批了A号宅基地，刘某航、赵某芝便在此建房，而刘某坤仍在B号居住。刘某航的母亲去世时，刘某航的孩子还小，刘某航的母亲未在A号居住过。1989、1990年左右，赵某芝看到某某某有一块宅基地出售便想买下，遂与赵某鹏、杨某莲商量。正巧赵某鹏夫妇与邻居不睦，赵某鹏便将某某的房子交给刘某航，刘某航以1．4万余元价格卖掉，赵某鹏又另给付刘某航1万元。刘某航、赵某芝用该两笔款项购置了新的宅基地、建了新房并居住。赵某鹏、杨某莲遂搬到A号房屋居住，之后将户口也迁至此处。
赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞所提交的房屋买卖协议虽标时为1990年，但实际系2005年左右补签。该买卖协议系由赵某芝负责打印签署，郭某凡系赵某芝的大学同学，王某是镇政府土地科工作人员，也与赵某芝熟识，相应的宅基地变更手续均由赵某芝一手操办。
裁判结果
确认北京市平谷区A号房屋属于赵某鹏、杨某莲的遗产。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点有二：赵某鹏、杨某莲与刘某航、赵某芝之间是否存在房屋买卖关系；若存在房屋买卖关系，赵某鹏、杨某莲生前是否获得了A号房屋的所有权。
关于争议焦点一。首先，据赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞所提交的录音资料，当时刘某航、赵某芝明确承认其将赵某鹏、杨某莲某某的房屋以1．4万余元卖掉，且赵某鹏、杨某莲另给付刘某航、赵某芝1万元，两部分款项均被刘某航、赵某芝用于在建房。其次，依司法鉴定意见书可知，《买卖房屋协议书》中赵某芝的签字为其本人书写，赵某芝作为利害关系人，当时其亦认可与父母存在房屋买卖的事实。
再次，刘某航、赵某芝辩称当年并无卖房或换房的本意，只是表示将赵某鹏、杨某莲接到家中进行赡养，但刘某航、赵某芝就该主张并未提交任何证据证实，且该辩称明显不合常理。最后，依双方当事人陈述及现场勘察结果可知，赵某鹏、杨某莲入住后，A号进行了装修和改扩建，甚至所占宅基地的面积由0．26亩扩到了0．31亩，刘某航、赵某芝或对施工情况不了解或描述不够详尽且与现场所见不相符，同时刘某航、赵某芝亦未提交证据证明装修和改扩建系由其出资。
综上，赵某鹏、杨某莲与刘某航、赵某芝存在房屋买卖关系具有高度可能性，法院予以确认。赵某涵、赵某霖、赵某杰、赵某霞陈述《买卖房屋协议书》的形成时间并非1990年10月7日，而是2005年左右补签，鉴定机构以1999年度“事业单位工作人员年度考核登记表”和继承纠纷之诉庭审笔录中赵某芝的签字作为样本进行鉴定，并未违反相关鉴定规程，赵某芝虽不认可鉴定结论但并无法律依据，法院不予支持。
关于争议焦点二。本案的房屋买卖发生于1990年左右，
依据规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。第一，赵某鹏、杨某莲自刘某航、赵某芝手中购得A号房屋时，刘某航、赵某芝在该房屋居住，且刘某航、刘某坤均自认建房时刘某航有出资出力，故赵某鹏、杨某莲有理由相信该房屋归刘某航、赵某芝所有。
另外，在当地农村以某一子名义申请宅基地，之后在分家时又将该宅基地上建成的房屋分给另一子亦属常见，因此尽管A号宅基系以刘某坤名义申请，并不影响赵某鹏、杨某莲受让A号房屋时属善意的认定。
第二，赵某鹏、杨某莲支付A号房屋购房款的数额为2．4万余元，在当时属于合理价格。第三，赵某鹏、杨某莲购买A号房屋后，生前在此居住达三十年左右，刘某坤并未提交证据证实其曾向赵某鹏、杨某莲主张A号房屋的所有权。第四，赵某鹏、杨某莲生前，A号房屋多次进行装修和改扩建，占地面积也扩大到0．31亩，刘某坤未进行阻拦甚至并不知情，此与刘某坤所主张的其系房屋所有权人之一并不相符。
第五，赵某鹏、杨某莲生前于2000年6月5日将户口已迁入A号房屋，故此双方之间发生的房屋买卖关系并不违反法律规定，应属合法有效。故此，即使刘某坤系A号房屋的所有人之一，赵某鹏、杨某莲之购买行为已构成善意取得；若刘某坤认为刘某航、赵某芝的出售行为侵害了其相关权益，其可向刘某航、赵某芝主张赔偿。应特别说明，本案仅系对A号房屋所有权人的认定，并非对A号房屋自0．26亩外扩为0．31亩之合法性的认定，亦不影响有关部门对此的处理。
