北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某贤向本院提出诉讼请求：判令林某海、齐某刚协助赵某贤将位于北京市昌平区W号的房屋过户至赵某贤名下。
事实和理由：1999年12月4日，赵某贤因不具备北京市经济适用房购房资格，经人介绍，赵某贤委托林某海以林某海的名义购买了涉案房屋，由林某海代赵某贤与北京S公司签订了《北京市经济适用住房预售合同》。同日，赵某贤支付购房首付款115622元。2000年1月16日，林某海代赵某贤与某银行签订《个人住房借款合同》，向银行申请了26万元的住房借款。2000年6月21日，赵某贤收房入住至今。
2002年5月27日，林某海向赵某贤出具承诺书，承认赵某贤对涉案房屋具有完全的、排他的所有者权利，并承诺与涉案房屋有关的抵押权注销或具备其他可以合法过户至赵某贤名下的条件时，林某海及时办理将该房屋房地产权属过户至赵某贤名下的手续。自2000年2月25日至2015年2月25日期间，赵某贤按月将住房借款应还款金额付至林某海的存折内，由林某海代赵某贤向银行偿还借款。
2015年2月25日，赵某贤还清购房借款，涉案房屋解除他项权利登记。赵某贤认为涉案房屋已具备过户条件，遂要求林某海将涉案房屋过户至赵某贤名下，但林某海拒不配合。且经查，林某海已将涉案房屋过户至齐某刚名下。故赵某贤向法院提起诉讼。
被告辩称
林某海辩称：一、本案的《承诺书》应当认定为无效合同。经济适用房系政府为保障低收入家庭的基本住房需求，而向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性房屋，该政策对建设标准、供应对象和销售价格均有限定。林某海在购买涉案房屋时，与赵某贤系恋爱关系，当赵某贤提出使用林某海的名义购买经适房时，林某海并不情愿，签订《承诺书》是基于恋爱关系的无奈之举。
赵某贤在明知自己不符合购买经适房条件的情况下，与林某海签订《承诺书》，无论是其行为还是《承诺书》的内容，均明显损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定。赵某贤利用林某海符合购买经适房条件的身份，帮助其购买经适房，本质在于以合法的购房形式掩盖其变相占有政策性住房的非法目的。赵某贤的行为有悖于国家立法目的，损害了他人的合法权益，应当认定本案的《承诺书》为无效合同，赵某贤依据该《承诺书》要求办理过户手续没有法律依据。
二、赵某贤陈述的事实及理由均不属实，不能成立。签订购房合同及借款合同后，涉案房屋的首付款及每个月的按揭还款均由林某海支付，赵某贤只是在借住期间支付物业费、水费、电费等费用，并不代表赵某贤对涉案房屋享有任何权益。赵某贤陈述的借名买房事实并不存在，其主张没有事实依据。
三、林某海与齐某刚签订的《房屋所有权归属约定》与本案无关，虽然法院已经确定该归属约定无效，但并不能当然等同于林某海应将涉案房屋过户至赵某贤名下，是否过户应由本案审理。即使双方构成借名买房关系，根据规定，该借名买房合同亦应属无效。在合同无效的情况下，双方应根据过错承担责任，不应判决将涉案房屋过户至赵某贤名下。综上，请求法院驳回赵某贤的诉讼请求。
齐某刚未作答辩。
林某海向本院提出反诉请求：判决林某海与赵某贤签订的《承诺书》为无效合同。
事实和理由：林某海与赵某贤于2002年5月27日基于当时的恋爱关系签订了《承诺书》，约定涉案房屋过户至赵某贤名下，但赵某贤不具备在京购买经适房的资格。林某海认为，双方签订的《承诺书》明显损害社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，其本质在于以合法购房形式掩盖赵某贤变相占有政策性住房的非法目的，赵某贤的行为有悖于国家立法目的，损害了他人的合法权益，应当认定该《承诺书》为无效合同。故林某海提起反诉。
赵某贤对林某海的反诉辩称，《承诺书》签订于2008年4月11日之前，依据北京市高级人民法院发布的相关指导意见的规定，该《承诺书》有效。林某海的反诉请求没有法律依据，请求法院予以驳回。
法院查明
1999年12月4日，林某海与北京S公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定由林某海购买位于北京市昌平区W号房屋（以下简称W号房屋），总价款为377546元。为支付该房屋的购房款，林某海于2000年1月16日与某银行签订《个人住房借款合同》，约定林某海向某银行贷款26万元。为保证债务的履行，林某海将W号房屋抵押给某银行，并于2003年1月23日办理了抵押权设立登记。2000年5月26日，经林某海与北京S公司结算，双方确认实际购房款总额为375622元。
2000年6月21日，北京S公司交付房屋。房屋交付后，赵某贤对该房屋进行了装修，并占有使用该房屋至今。2001年2月28日，北京市昌平区房地产管理局颁发了W号房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为林某海，房屋性质为经济适用住房，房屋坐落为北京市昌平区W号。
2002年5月27日，林某海出具《承诺书》一份，主要内容为：W号房屋是承诺人于2000年通过签订《北京市经济适用住房预售契约》、并申请银行按揭贷款后购买的，承诺人在名义上是该房屋的所有权人；实际上该房屋系赵某贤借用林某海名义并提供全部购房款购买的，相关的入住手续和税费亦全部由赵某贤办理和承担；自2000年5月该房屋入住手续办理完毕至今，该房屋一直由赵某贤实际使用并对房屋进行了装修，屋内财产亦由赵某贤购买，属于其私人财产；与该房屋有关的按揭贷款还款至今全部由赵某贤承担。
承诺人特此郑重承诺：1．赵某贤对该房屋及屋内财产拥有完全的、排他性的所有者权利，承诺人对该房屋无任何财产权利，同时保证无任何人（包括承诺人）因承诺人原因对该房屋主张任何权利（按揭银行行使抵押权除外）；2．在与该房屋有关的抵押权注销或具备其他可以合法过户至赵某贤名下的条件时，承诺人保证在相关税费由赵某贤承担的情况下，及时办理将该房屋房地产权属过户至赵某贤名下的手续。
2014年11月19日，林某海办理提前还款手续，结清W号房屋的全部按揭贷款，并与银行办理了抵押权注销登记手续。现W号房屋的购房合同、购房款发票、房屋所有权证等票证原件均由赵某贤保管。
另查：林某海与齐某刚原系夫妻关系，二人于2006年2月14日登记结婚。2015年9月24日，双方协议离婚，离婚协议中关于夫妻共同财产的分割未涉及W号房屋。2015年12月10日，林某海与齐某刚办理复婚登记。2016年1月22日，林某海挂失补办了新的房屋所有权证。2016年8月31日，林某海与齐某刚签订《房屋所有权归属约定》，内容为：“林某海与齐某刚系夫妻关系，双方共同拥有位于昌平区w号住房一套，当时产权证登记在林某海名下，现因个人等相关问题，双方自愿申请将产权人由林某海变更为齐某刚。”同日，双方办理了房屋所有权转移登记手续，将W号房屋转移登记至齐某刚名下。2016年11月2日，林某海与齐某刚再次协议离婚，离婚协议约定W号房屋归齐某刚所有。
2018年赵某贤将林某海、齐某刚诉至本院，诉请确认上述《房屋所有权归属约定》无效，并请求判令林某海、齐某刚将W号房屋的所有权登记恢复至林某海名下。2018年10月30日，本院作出判决书，判决上述《房屋所有权归属约定》无效，并判决林某海、齐某刚于判决生效后七日内共同申请将W号房屋的所有权恢复登记至林某海名下。该判决已于2018年11月20日生效。在该案诉讼过程中，林某海认可赵某贤主张的借名买房事实。后经赵某贤申请本院强制执行，2019年3月19日，W号房屋恢复登记至林某海名下。
裁判结果
一、林某海于本判决生效后七日内协助赵某贤办理位于北京市昌平区W号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至赵某贤名下；
二、驳回赵某贤的其他诉讼请求；
三、驳回林某海的反诉请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案《承诺书》等证据，W号房屋虽然登记在林某海名下，但该房屋的购房款系由赵某贤实际支付，房屋交付后亦由赵某贤进行装修并一直占有使用至今，上述行为符合借名买房合同关系中合同双方的权利义务特征。故此，法院认定赵某贤与林某海之间成立借名买房合同关系。
该合同系双方当事人的真实意思表示，且W号房屋的原始购房合同签订于1999年12月4日，取得房屋所有权证亦已满五年，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。林某海主张其出具的《承诺书》无效，法律依据不足，法院不予支持。
合法有效的合同应当得到当事人的恪守履行。现W号房屋上的抵押权登记已注销，已具备办理过户条件，故赵某贤要求林某海协助办理过户手续的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。
