北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告周某辉将北京市东城区×××号房屋赠与被告齐某莹的行为无效；2、被告齐某莹向原告吴某芳返还涉诉房屋并办理过户手续，第三人苏某达承担连带责任，过户费用由齐某莹及第三人苏某达承担；3、诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告吴某芳与被告周某辉系夫妻关系，双方于1982年登记结婚。被告周某辉与被告齐某莹自1998年至今婚外同居。2003年，原告与周某辉共有的位于本市东城区×××街×××号、×××号拆迁，除安置商业回迁房之外，还获得位于本市东城区×××号房屋（以下简称涉诉房屋）一套。被告周某辉对原告隐瞒了涉诉房屋，并借用第三人刘某梓的名义与北京市东城区住宅发展中心（以下简称东城住宅发展中心）签订了就地安置合同书，以258350元的价格购买了涉诉房屋，购房款由周某辉支付。
2006年产权证下发后，周某辉让刘某梓将涉诉房屋以买卖的形式无偿过户至齐某莹名下。原告认为，被告周某辉与齐某莹长期婚外同居，周某辉将夫妻共有财产在未经原告同意的情况下擅自赠与齐某莹，其行为侵犯了原告的合法权益，并违反了公序良俗。故原告提起诉讼，诉如所请。
被告辩称
被告周某辉辩称：原告陈述的事实属实。东城区×××街×××、×××号房屋是夫妻共同财产。拆迁回购住宅房屋时，周某辉借刘某梓的之名购买了涉诉房屋。后周某辉想将涉诉房屋赠与齐某莹，便通知刘某梓将涉诉房屋过户给了齐某莹。现同意原告的诉讼请求。
被告齐某莹辩称：齐某莹与周某辉相识近三十年，但仅为生意伙伴关系，并非同居关系。另，1、原告申请撤销赠与的诉请已超过法律规定的一年内行使权利的时限，原告已无权主张；2、涉诉房屋原产权人为刘某梓，齐某莹自刘某梓处购买涉诉房屋，买卖关系合法有效。周某辉既不是涉诉房屋的权利人，亦非利害关系人，齐某莹购买的涉诉房屋与周某辉无关，亦与原告吴某芳无关。故吴某芳无权主张涉诉房屋的权利。吴某芳、周某辉与齐某莹之间不可能发生房产赠与关系；
3、涉诉房屋的产权如通过赠与进行转移，则必须在房产管理部门进行赠与登记，否则不发生房产赠与的法律事实。本案中，吴某芳未提交相关登记文件，故不存在其主张的赠与；4、涉诉房屋产权人为刘某梓。如按照周某辉所述，系其出资购买了涉诉房屋，则周某辉与刘某梓之间系债权债务关系；5、刘某梓取得涉诉房屋的产权源于其户口在被拆迁房屋内。在拆迁之中刘某梓与周某辉可能存在某种私下交易，但与法律规定冲突，不能成立。综上，被告齐某莹不同意原告的诉请请求。
第三人刘某梓述称：刘某梓的户籍在东城区×××街×××号。涉诉房屋系周某辉借用刘某梓的名义购买。刘某梓不享受任何拆迁待遇，一切拆迁权益都由周某辉享受。拆迁安置的手续也是由周某辉办理，刘某梓从未参与，亦未支付购房款。
刘某梓与齐某莹不相识。2006年，周某辉通知刘某梓将涉诉房屋过户给齐某莹，故刘某梓按周某辉的要求以买卖的形式将涉诉房屋过户至齐某莹名下，齐某莹未支付给刘某梓任何款项。综上，刘某梓同意原告的诉讼请求。
第三人苏某达述称：苏某达与被告齐某莹系夫妻关系，认可齐某莹的陈述意见，不同意原告的诉讼请求。
法院查明
原告吴某芳与被告周某辉系夫妻关系。被告齐某莹与第三人苏某达系夫妻关系。2001年11月28日，东城住宅发展中心（甲方）与周某辉（乙方）签订《安置协议书》，约定乙方房屋共5间，建筑面积65.8平方米，属私产权，乙方用此房屋做为非住宅用途。乙方同意按原建筑面积就地安置（不超过原建筑面积部分不找结构差价）。甲方将乙方就地安置，具体安置位置和建筑面积以规划确定的图纸为准，双方将另行签订补充协议。
甲方就地安置乙方房屋的建筑面积超过乙方原房屋建筑面积，乙方同意按每建筑平方米9000元人民币的价格支付房价款，协议面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房价款多退少补。本协议签订后，乙方同意在2001年11月28日前将用房交甲方拆除。甲方负责为乙方办理就地安置用房的房屋产权证书（乙方接收房屋后的一年时间内）。该协议书另约定周某辉要求增购450平米。
2001年12月28日，东城住宅发展中心（甲方）与吴某芳（乙方）签订《安置协议书》，约定乙方房屋共2间，建筑面积23平方米，属公房产权，乙方同意按原建筑面积就地安置（不超过原建筑面积部分不找结构差价）等。
2004年3月22日，北京市东城区房屋土地经营管理中心（甲方）与吴某芳（乙方）签订《协议书》，约定乙方承租甲方所有的房屋共计2间，建筑面积23平方米。乙方回迁时安置面积等同于原承租公房面积部分，产权归甲方，继续对乙方出租。乙方现承租甲方房屋建筑面积23平方米。现乙方提出购买回迁房（甲方产权部分）的申请，经双方协商，甲方同意按乙方原承租面积，每建筑平方米3500元的价格，将回迁房甲方产权部分出售给乙方，乙方应于本协议签订时一次性付予甲方人民币80500元整，产权归乙方所有。
乙方凭本协议到住宅发展中心拆迁指挥部办理拆迁及回迁手续。2004年3月24日，吴某芳支付房价款80500元。2004年4月21日，吴某芳提出申请，内容为：“我吴某芳自愿将座落在东城区的二间23平米的私房产权无偿转让给周某辉所有，特此证明”。
2004年4月23日，东城住宅发展中心（甲方）与周某辉（乙方）签订《非住宅返还安置补充协议书》，主要内容为：根据《安置协议书》的有关规定，甲方安置乙方建筑面积为243.44平方米，其中，地上建筑面积为122.06平方米；地下建筑面积为121.38平方，乙方应实际支付（返还）房价款，金额为人民币1209690元。
再查，第三人刘某梓的户口于1997年迁入本市东城区×××街×××号，刘某梓作为户主单独立户。
2003年10月16日，周某辉、吴某芳（代理人周某辉）、刘某梓（代理人周某辉）与东城住宅发展中心分别签订《就地安置合同》，分别购买了就地安置住房三套。其中，东城住宅发展中心（甲方）与刘某梓（乙方）签订的《民安危改区就地安置合同》主要内容为：乙方在拆迁区域有正式住房。乙方选择就地安置方式，放弃其他安置方式。乙方自愿购买甲方在民安地区建设的就地安置住房，建筑面积51.67平方米，该安置住房的用途为普通住宅。双方共同以安置住房房价款合计为人民币258350元。
2003年11月5日，刘某梓向周某辉出具委托书，主要内容为：“我刘某梓将×××街×××号拆迁安置等一切事宜，全权委托周某辉办理”。2003年11月7日，东城住宅发展中心（甲方）与刘某梓（乙方，代理人周某辉）签订《就地安置补充协议书》。
上述协议签订后，刘某梓于2004年5月10日取得涉诉房屋的所有权证。2005年12月23日，刘某梓（卖方）与齐某莹（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定刘某梓将涉诉房屋出售给齐某莹，出售价格为313016.86元。2006年1月12日，涉诉房屋过户至齐某莹名下。齐某莹未按照《房屋买卖协议书》约定向刘某梓支付购房款。
庭审中，吴某芳提交周某辉在某银行的交易流水，证明涉诉房屋在就地安置时虽由刘某梓作为购房人签订就地安置合同，但实际上是周某辉借用刘某梓的名义购买，购房款及公共维修基金均由周某辉交纳，涉诉房屋亦由周某辉使用，周某辉系涉诉房屋的实际权利人。后周某辉让刘某梓以买卖的形式将涉诉房屋过户至齐某莹名下，但齐某莹并未支付任何购房款，实为周某辉对齐某莹的赠与。
被告周某辉、第三人刘某梓对此表示认可。被告齐某莹及第三人苏某达对此不予认可。齐某莹提交银行的交易流水及个人业务凭证，证明其曾于2003年提取40万现金用于支付涉诉房屋的购房款，且齐某莹曾多次向周某辉汇款。周某辉作为刘某梓的代理人，齐某莹对周某辉的付款即为支付涉诉房屋的购房款。周某辉对齐某莹的证明目的不予认可。
审理中，原告方证人苏某到庭作证。苏某证明其作为当时拆迁公司的工作人员，与周某辉多次沟通拆迁安置事宜，给其补偿了三套就地安置住房，购房人写谁是根据周某辉的要求确定的。刘某梓当时在被拆迁房屋内有户口，可以作为购房人。购房款均由周某辉交纳。
裁判结果
一、确认被告周某辉将北京市东城区东房屋赠与被告齐某莹的行为无效；
二、驳回原告吴某芳的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据已查明的事实，吴某芳、周某辉系×××街×××、×××号房屋拆迁的合法受益人。北京市东城区住宅发展中心对上述地址拆迁安置方案为非住宅一套，住宅三套。涉诉房屋为其中一处住宅，由刘某梓与北京市东城区住宅发展中心签订《安置合同》，并领取了房屋的所有权证。但在庭审中周某辉、刘某梓陈述，涉诉房屋系周某辉借用刘某梓之名购买，刘某梓未实际出资购买涉诉房屋，刘某梓并非涉诉房屋的所有权人。故法院认定在购买涉诉房屋时周某辉与刘某梓的借名买房关系成立。
因周某辉与吴某芳系夫妻关系，另从吴某芳与周某辉同为×××街×××、×××号房屋拆迁的合法受益人考虑，涉诉房屋应为吴某芳、周某辉夫妻共同财产。后刘某梓在周某辉的授意下与齐某莹就涉诉房屋签订《房屋买卖协议书》，并将涉诉房屋过户至齐某莹名下，但刘某梓与齐某莹之间就涉诉房屋不存在真实的买卖合同关系。庭审中，齐某莹未能提供详实有效的证据，证明其就涉诉房屋已支付了购房款，并存在购买涉诉房屋的事实。故刘某梓在周某辉授意下将涉诉房屋过户给齐某莹的行为，应属周某辉对齐某莹的赠与行为，双方形成了赠与合同的法律关系。
周某辉在吴某芳不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，侵犯了吴某芳的合法权益，故周某辉就涉诉房屋的赠与行为无效。现原告要求确认周某辉将涉诉房屋赠与齐某莹的行为无效的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。鉴于本案原告要求确认赠与行为无效，系确认合同效力纠纷，故原告要求齐某莹返还房屋、办理过户的诉讼请求，不宜在本案中一并解决，可另行解决。
