北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某萍向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令赵某贤立即办理房屋过户手续，并支付违约金20万元；2.中介公司协助赵某贤办理房屋过户手续；3.本案的诉讼费用由被告方承担。
事实与理由：2013年4月24月，在中介公司要求指导下，吴某萍与赵某贤签订《北京市存量房屋买卖合同》，将座落为×××房屋按成交价120万元卖与吴某萍，同日又签订补充协议，约定关于房屋附属设施设备、装饰装修等价格为115万元，其中5万元办理登记过户当日给付，涉诉房屋总价120万元。
2013年4月24日，原被告三方签订居间服务合同。2013年4月24月吴某萍给赵某贤转账100万元，2013年5月21日吴某萍给赵某贤指定账户转账152223元，房屋买卖合同交易基本完成，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、居间服务合同证明购房事实存在。《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定自本合同签订之日起2500日内办理房屋权属转移登记手续，否则出卖人向买受人支付万分之五的违约金。八年过去原告多次找被告商谈房屋过户事宜无果，房屋中介公司没尽义务职责，至此诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告赵某贤辩称：吴某萍与赵某贤于2013年4月24日签订的《房屋买卖合同》已经于2014年11月18日解除，赵某贤没有义务配合原告吴某萍过户，吴某萍隐瞒合同已经解除的事实，意图非法占有涉案房屋，违背了诚实信用原则。
反诉原告赵某贤向本院提出反诉请求：1、请求依法确认赵某贤和吴某萍2013年4月24日签订的《房屋买卖合同》于2014年11月18日解除；2、请求依法判令吴某萍依法腾退×××房屋；3、请求判令被反诉人承担相关诉讼费用。事实和理由：
一、吴某萍和和赵某贤双方《房屋买卖合同》签订过程。
1、2010年7月12日，赵某贤因×××村拆迁，购买定向回迁安置房，并签署了《顺义区定向回迁安置购房合同》，购买了×××（以下简称涉案房屋）。
2、2011年6月，在经纪人员的中介下，赵某贤和杨某君签署了《房屋买卖合同》，赵某贤以115万元将涉案房屋×××出售给杨某君。双方约定，杨某君签合同时支付70万元，两个月内支付剩余40万元，剩余5万元在房屋过户时再支付。2011年6月13日，合同签订后，杨某君向赵某贤支付70万元。赵某贤将房屋钥匙、房屋购房大票原件及电卡燃气卡等都交给了杨某君，杨某君并没有装修，也没有实际居住。2013年4月24日，杨某君通过转账至赵某贤涉案房屋购房款35万元。
3、2013年4月，杨某君打电话给赵某贤称想把房子转卖给一个下家吴某萍，，需要赵某贤到时候配合吴某萍办理过户手续。赵某贤不同意，表示自己不认识吴某萍，无法完成过户。杨某君建议将与赵某贤签署的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》解除，由赵某贤和吴某萍直接签署《房屋买卖合同》，并将房屋价格提高至120万元。杨某君与赵某贤双方口头解除关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，杨某君与赵某贤签署的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》由中介公司直接收回，同时约定吴某萍应支付给赵某贤的房款115万元直接支付给杨某君。
4、2013年4月24日，在中介工作人员服务下，赵某贤和吴某萍签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定了房屋价款为120万元，2013年4月24日当天支付100万元，2013年6月30日之前支付15万元，剩余5万元于过户当日支付。同时，签署了《补充协议》，补充协议约定赵某贤在取得房产证后10个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移手续。
协议签订后，吴某萍于2013年4月24日将100万元支付给了杨某君；2013年5月21日，吴某萍将第二笔购房款15万元支付给了杨某君。上述款项支付完毕后，杨某君将房屋钥匙、房屋购房大票原件及电卡燃气卡等都交给了吴某萍。
二、吴某萍和和赵某贤双方的《房屋买卖合同》于2014年11月18日解除。
2014年11月，赵某贤收到中介的电话，询问涉案房屋的具体情况。赵某贤很惊讶，于是找到吴某萍询问情况。吴某萍称要出售涉案房屋。赵某贤明确表示反对，称因涉案房屋是回迁房，没有房本。如果卖给其他人，无法配合办理过户手续，并称如果吴某萍想卖房，就得参照杨某君卖房给吴某萍一样，需要先解除和赵某贤的房屋买卖合同，由赵某贤直接出售给买房人。吴某萍表示同意解除房屋买卖合同，但房屋已经装修，需要赵某贤返还购房款并赔偿吴某萍10万元的装修款，赵某贤表示同意。
2014年11月18日，双方正式解除《房屋买卖合同》。口头约定：双方的《房屋买卖合同》解除；赵某贤返还购房款115万元并赔偿吴某萍10万元的装修款；当天赵某贤返还吴某萍购房款60万元，剩余购房款在年底涉案房屋房产证取得后，由赵某贤贷款返还剩余的55万元和10万元装修款；在赵某贤返还购房款之前，吴某萍有权在涉案房屋中继续居住。双方口头协议达成后，赵某贤向吴某萍转账60万元。吴某萍和赵某贤共同到银行查询，吴某萍确认收到了返还的购房款60万元。并当场为赵某贤书写了收条“今收到赵某贤×××首付款陆拾万元整”。
2014年底，因政策原因涉案房屋的房产证一直没有办下来，赵某贤便无法抵押房屋贷款返还吴某萍剩余的购房款55万元和装修款10万元，因各种原因赵某贤至今无法返还吴某萍剩余的购房款和装修款，吴某萍便一直居住至今。
三、吴某萍应按照双方的约定，在赵某贤归还剩余购房款项55万元和装修款10万元后腾退涉案房屋。双方的《房屋买卖合同》于2014年11月18日已经解除，事实清楚。按照规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方的房屋买卖合同已经解除，吴某萍应按照双方的约定，在赵某贤归还剩余购房款和装修款项后腾退涉案房屋。综上，请求法庭判如所请。
反诉被告吴某萍辩称：不同意反诉原告的反诉请求，吴某萍并未同意解除合同，双方并未达成一致意见。
法院查明
2013年4月24日，在中介公司的居间服务下，赵某贤作为出卖人与买受人吴某萍签订《北京市存量房屋买卖合同》，相关内容如下：
第一条房屋基本情况
（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房。
该房屋成交价格为750000元。
（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为450000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；
（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金50000元。
（四）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。
1.买受人是向出卖人支付定金，定金金额为50000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。
第六条房屋的交付
出卖人应当在2013年6月30日前将该房屋交付给买受人，
……当日，赵某贤（甲方）与吴某萍（乙方）经中介公司（丙方）居间服务另签订《补充协议》，相关内容如下：
第一条房屋状况及成交价格
1.就甲方暂时尚未取得该房屋的房层所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易、若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。
2.甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（大写）120万元整，此价格为甲方净得价，不含税。
第二条关于房屋交易具体事宜的约定
1、定金：乙方于2013年4月24日向甲方支付定金人民币（大写）伍万元整。
……4.权属转移登记：甲方取得房屋所有权证后十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。
上述协议签订后，双方依约支付购房款并交付房屋，因尚未办理权属转移登记，故吴某萍尚有5万元购房款未支付。
就后续双方是否协商解除合同的问题，赵某贤陈述：2014年11月，赵某贤接到中介电话问卖房的事，就问吴某萍是不是要卖房，吴某萍说想回老家不在北京了，所以想把房子卖了。由于房子还没有办理房本，如果由吴某萍出售就无法办理过户，因此赵某贤要求吴某萍先解除合同再卖房，吴某萍表示同意。
2014年11月18日，赵某贤与吴某萍约定解除合同，由赵某贤返还已付购房款115万元并支付装修损失10万元。当日，赵某贤向吴某萍支付60万元，吴某萍出具了收条。就剩余款项，双方约定等房本办下来去银行抵押，用抵押贷款的钱返还吴某萍，在此之前吴某萍可以一直居住。
吴某萍陈述：2014年11月，赵某贤找到吴某萍，说要把房子另外卖高价，高出120万元的部分双方平分。当时吴某萍由于房屋办不了房本，也有了不想要房子的想法，所以就同意了。双方当时并未协商总房屋价款，赵某贤先付了60万元，吴某萍同意赵某贤去卖房。后来房子没卖出去，吴某萍也没有退还60万元。
就赵某贤为何迟迟未付剩余购房款的问题，经本院明确询问，赵某贤陈述：当时协商等房本办下来之后去银行办理抵押贷款，用贷款支付吴某萍剩余房款。但是由于房本一直未能办理，故未支付剩余房款。吴某萍对赵某贤的陈述不予认可。
就吴某萍为何持续多年未返还赵某贤支付的60万元，经本院明确询问，吴某萍陈述：未退还60万元是因为房子一直无法办房本，赵某贤应向吴某萍支付违约金，故未退还。赵某贤对吴某萍的陈述不予认可。
庭审中，双方一致确认，2014年11月双方就解除合同的相关事宜，未签订书面协议。
吴某萍陈述涉案房屋自2013年4月24日由前一手买受人杨某君交付给吴某萍，之后一直由吴某萍占有使用至今。赵某贤认可涉案房屋由前一手买受人杨某君直接交付吴某萍，但不确定具体时间，此后吴某萍就涉案房屋进行了装修并占有使用至今，未返还给赵某贤。
就涉案房屋现在的市场价值，双方一致确认为350万元。
庭审中，经本院明确询问，吴某萍陈述：如果法庭认定双方于2014年11月协商解除原《房屋买卖合同》，则吴某萍要求赵某贤：1.支付剩余购房款55万元，并支付利息；2.按照双方签订的《房屋买卖合同》中关于逾期违约责任的约定，支付违约金55万元；3.赔偿房屋增值部分损失115万元；4.支付房屋物业费、卫生费、暖气费55000元；5.支付房屋看护费10万元。赵某贤陈述：同意支付剩余购房款55万元，赵某贤不向吴某萍支付利息，也不要求吴某萍支付房屋占有使用费，吴某萍腾退房屋。
另查，涉案房屋为顺义区××村回迁房，赵某贤作为新产权人认购涉案房屋，2021年10月涉案房屋办理了不动产登记，权利人为赵某贤。
裁判结果
解除原告（反诉被告）吴某萍与被告（反诉原告）赵某贤于2013年签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
被告（反诉原告）赵某贤退还原告（反诉被告）吴某萍55万元，于本判决生效之日起七日内执行；
被告（反诉原告）赵某贤赔偿原告（反诉被告）吴某萍110万元，于本判决生效之日起七日内执行；
自被告（反诉原告）赵某贤按照本判决第二、三项的规定履行完其支付义务之日起十五日内，原告（反诉被告）吴某萍将×××房屋腾退并返还被告（反诉原告）赵某贤；
房产律师点评
从审理查明的事实看，赵某贤与吴某萍于2013年4月24日签订《房屋买卖合同》及补充协议，双方就房款支付及房屋交付等均有明确约定。协议签订后，除房屋权属转移登记及对应的5万元房款给付之外，双方其他合同义务均已履行完毕。诉讼中，双方就此事实亦无争议。
双方就2014年11月是否达成协议解除原《房屋买卖合同》及补充协议、由赵某贤返还购房款并支付装修损失、由吴某萍返还房屋一事存有争议：双方就解除事由、返还价款及付款时间的陈述均不一致，且均未就己方主张提交任何证据予以证实。双方可以确认的是：2014年11月18日，赵某贤向吴某萍返还了购房款60万元，该60万元吴某萍至今未返还，赵某贤后续未向吴某萍支付剩余款项，吴某萍也未向赵某贤返还房屋。
考虑到如上情况，结合在案事实，法院认为，从现有证据及双方陈述看，双方在2014年11月确实就解除原《房屋买卖合同》及补充协议达成了一致意见、赵某贤已返还部分购房款60万元。
吴某萍主张因赵某贤迟迟未付剩余款项，故双方就合同解除事宜未继续履行，应视为双方未解除合同。就此法院认为，在双方就解除原合同已达成一致意见并且赵某贤已返还部分房款的情况下，吴某萍主张因赵某贤未继续履行付款义务故双方未解除合同，应当就此作出明确的意思表示并及时退还赵某贤已付购房款。然而，现有证据并未证实吴某萍曾向赵某贤做出过明确的意思表示，且吴某萍在后续长达7年多的时间里也并未退还赵某贤已付房款，故法院对吴某萍的该项主张难以支持。
吴某萍主张因涉案房屋无法办理不动产登记、赵某贤应支付其违约金故未退还60万元。但从约定看，《房屋买卖合同》约定的权属转移登记为为甲方取得房屋所有权证后的十日内，因此，在2014年双方协商解除原房屋买卖合同时，距离赵某贤依约负担的权属转移登记义务履行期尚远，故吴某萍以赵某贤逾期办理权属转移登记为由拒绝退还60万元，依据明显不足。
在双方当事人已就解除原《房屋买卖合同》达成一致意见的情况下，赵某贤有义务向吴某萍及时退还全部已付款并支付相应的装修损失，赵某贤未能履行上述义务，应当承担相应的违约责任。赵某贤主张双方约定在涉案房屋房本办下来之后进行抵押贷款并用贷款支付吴某萍剩余款项、此期间由吴某萍免费居住涉案房屋，吴某萍就此不予认可，赵某贤亦未提交任何证据予以证实，故法院对其该项辩解意见难以采信。
在此基础上，综合双方在履约过程中的过错，就吴某萍、赵某贤在诉讼中提出的各项主张，法院做如下处理：由赵某贤返还吴某萍剩余房款55万元；就逾期返还房款的利息及装修损失问题，考虑到吴某萍一直占有使用涉案房屋，享受了装修价值及居住利益，故法院酌情不再支持其关于利息的请求，也不再处理装修损失的问题；
吴某萍并未提交证据证实双方在协商解除合同时约定了逾期付款违约金，故对于吴某萍主张的违约金，法院不予支持；赵某贤在逾7年多的时间里一直未返还剩余购房款55万元，确实会给吴某萍造成相应损失，故对于吴某萍赔偿诉请求，法院予以支持，具体金额酌情确定；赵某贤要求吴某萍腾退房屋于法有据，法院予以支持，具体时间法院酌情确定。
