北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某兰向一审法院起诉请求：判令一号房屋、二号房屋归张某兰所有。事实及理由：张某兰系张某辉、赵某婚生独生女儿，张某辉、赵某于2013年7月2日离婚。2009年3月14日，张某辉和北京W公司（以下简称公司）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称拆迁协议）及其补充协议等相关协议，拆迁协议确定张某辉作为被拆迁人，在房屋被拆迁时拆迁安置人口为张某辉、赵某、张某兰。
2009年3月15日，张某辉与公司签订协议《优惠回迁楼期房买卖临时协议》（以下简称回迁楼买卖协议），回迁楼买卖协议约定，张某辉一家购买了二号房屋和一号房屋。2013年10月30日，上述房屋验收交付。2013年11月2日，张某兰和张某辉及赵某签订《财产分家协议》，协议约定二号房屋和一号房屋均归张某兰所有。之后，张某辉与北京W公司签订《房屋产权人确认协议》，确认二号房屋和一号房屋的产权人为张某兰。涉案房屋从2013年10月30日交付至今，由于出售方原因一直未具备办理产权登记条件，张某兰请求享有涉案房屋作为实质上的产权人的占有、使用、收益和处分的权利，在该涉案房屋具备产权登记条件时，张某辉、赵某协助张某兰将该房屋登记到张某兰名下。综上，提出上述诉讼请求。
张某辉在一审法院辩称：同意张某兰的诉讼请求。
赵某在一审法院辩称，同意张某兰的诉讼请求。
第三人蔡某在一审法院述称：不同意张某兰的诉讼请求。2013年11月26日张某辉已将上述涉案一号房屋出售给蔡某，双方履行了合同义务，现涉案一号房屋已交付给蔡某居住至今，因此，不同意一号房屋归张某兰所有。
蔡某上诉请求：请求撤销一审法院判决，改判驳回张某兰的全部诉讼请求或发回重审。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。涉案一号房屋（以下简称一号房屋）、二号房屋（以下简称二号房屋），是张某辉与赵某用原宅院拆迁补偿购买的回迁房，当时张某兰刚满18岁仍在上学期间。一审法院认定房屋属于三人共同共有，没有事实和法律依据。
本案拆迁补偿协议等均属张某辉签订，一号房屋登记的户主也是张某辉，一审法院认定张某兰于2013年10月30日办理房屋入住手续，无事实和法律依据。一审法院认定的产权人确认协议中没有公司加盖的公章，协议并未生效。一审对该事实予以确认亦无根据。一审法院否定了离婚协议并进而认定张某辉将一号房屋出售给蔡某构成无权处分，无事实和法律依据。本案张某兰、张某辉、赵某之间具有特殊的身份关系，蔡某对《财产分家协议》不予认可。
二、本案为析产纠纷，前提是先确定家庭共有财产。因家庭财产范围不明确且涉及第三人合法利益，不宜直接判决析产，一审的处理超出了诉请范围。三、一审法院判决显示公平，导致蔡某遭受巨大经济损失。
张某兰辩称，本案涉及的房屋系张某兰、张某辉、赵某三人共有。张某辉无权处分。同意一审法院判决。
张某辉、赵某辩称：同意一审法院判决。
法院查明
张某辉与赵某原系夫妻关系，婚姻关系存续期间生育一女张某兰。张某辉、赵某在村有宅院一处，2009年涉案宅院被拆迁，同年3月14日，张某辉与公司签订拆迁协议和补充协议。同年3月15日，双方签订回迁楼买卖协议，后张某辉、赵某和张某兰取得两套安置房屋（期房），即二号房屋，和一号房屋。2013年7月2日，张某辉与赵某登记离婚，《离婚协议》书中约定：位于一号的大产权楼房一套归张某辉所有（即：一号房屋）；双方同意位于二号大产权楼房一套归女儿张某兰所有（即：二号房屋）；双方承诺：各自分得的房屋不得出让，百年后均归张某兰所有。协议中还就其他共同财产的分割进行了约定。
2013年10月30日，张某兰办理了上述回迁安置房屋入住手续。2013年11月2日，张某辉、赵某和张某兰签订《财产分家协议》，协议约定：由于家庭破裂，现分配拆迁所得房产，拆迁房产所得人包括张某辉、张某兰、赵某，具体财产分配如下：1、优惠回迁期房买卖协议中位于昌平区一号房产一套归张某兰所有（即一号房屋），张某辉生前可以居住。2、优惠回迁楼期房买卖协议中位于二号房产一套归张某兰所有（即二号房屋），赵某生前可以居住。3、张某兰作为唯一子女需要履行赡养义务，需负担张某辉和赵某的赡养责任。协议签订后，张某辉将上述一号房屋出售给蔡某，2019年张某兰诉至法院，要求蔡某返还一号房屋，审理中，张某兰撤诉。2020年1月张某兰再次诉至法院，诉讼请求同诉称。
另查：上述回迁楼交付后，其中，二号房屋由张某兰、赵某居住使用，一号房屋由张某辉使用。同时，张某兰、张某辉、赵某与公司签订《房屋产权人确认协议》，协议约定：甲方公司，乙方张某辉。经乙方全体安置人员协商一致，共同确认以下房号及产权人：1、二号（即二号房屋），产权人：张某兰。2、一号（即一号房屋），产权人：张某兰。张某辉、赵某、张某兰在协议上签字确认。
2013年11月26日张某辉与蔡某签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，协议约定，张某辉将上述一号房屋出售给蔡某，总价款为159万元。双方协商于2013年11月30日前付款50万元，2014年1月10日前付款50万元，剩余59万元于过户当天给付出卖人，出卖人承诺该房屋过户当天可以过户给第三方。协议中还约定了其他权利义务。协议签订后，蔡某给付张某辉购房款100万元，张某辉将一号房屋交付给蔡某。现该房屋由蔡某及家人居住使用。
再查，上述二号房屋和一号房屋均未取得房屋产权证书。
庭审中，蔡某提交《承诺书》一份，主要内容：本人张某辉在昌平区一号室我2013年离婚后分得的个人财产与女儿无关。本人有完全的行为能力和处分房屋的权利。关于在财产分家的协议上写道房子在我不在世以后归我女儿的类似遗嘱的说明，因为我还健在，有权支配自己的财产，该分家协议中我百年以后归女儿继承的约定实际上并没有履行，在出卖以前一直由我控制，我已于2013年底把房子卖给买房人蔡某，并已经将该房屋交给对方使用。落款处签有张某辉的名字，并捺印，时间为2019年10月21日。
证明张某辉有权处分一号房屋，且是其真实意思表示。张某辉质证意见：《承诺书》不是我书写的，真实性不认可；赵某质证意见：该承诺内容不清楚；张某兰质证意见：真实性及证明目的均不认可。
法院认为，根据法律规定，共有人对共有的不动产各共有人都有管理的权利和义务。处分不动产的应当经占有份额三分之二以上的按份的共有人同意或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，根据已查明的事实，涉案两套房屋系安置给张某兰、张某辉和赵某的房屋，应属其三人共有，张某辉、赵某在离婚时，虽对上述安置房屋进行了分配，但未经张某兰同意，同时，协议中也明确约定“各自分得的房屋不得出让”，因此，张某辉将一号房屋出售给蔡某构成无权处分，而蔡某提交的《承诺书》即使是张某辉所书写，内容也是张某辉的单方承诺，也不能改变其无权处分行为的性质。
作为蔡某是否取得一号房屋所有权应同时具备以下条件：1、受让人受让的不动产是善意的；2、已合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因一号房屋尚未取得房屋产权证，且涉案房屋的性质与特定的身份相关。因此，一号房屋虽已交付给蔡某，但房屋所有权并未转移，因此，作为共有人之一的张某兰有权依据共有人之间达成的共有财产分割协议对共有物主张权利。张某兰与张某辉、赵某签订的《财产分家协议》系其真实意思表示，且得到拆迁人公司的确认，同时也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。
因此，张某兰依据《财产分家协议》主张涉案两套房屋所有权法院予以支持，但考虑涉案房屋尚未取得产权证，法院仅就使用权的归属予以明确，待具备办证的条件后，所有权归张某兰所有。同时，张某辉、赵某按约定对涉案房屋享有居住权利。蔡某与张某辉之间的买卖关系，可另行主张权利。
裁判结果
一、位于一号房屋归张某兰使用具备办理产权登记时，所有权归张某兰所有（房屋的具体位置及编号以实际登记为准）；张某辉对前述房屋享有居住权；二、二号房屋归张某兰使用，待具备办理产权登记时，所有权归张某兰所有（房屋的具体位置及编号以实际登记为准）；赵某对前述房屋享有居住权；三、驳回张某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点是张某辉对一号房屋是否有处分权利。
根据本案查明的事实，涉案一号房屋与二号房屋系张某辉与赵某婚姻关系存续期间因拆迁所得。依据张某辉与公司于2009年3月15日签订的回迁楼期房买卖临时协议第二条内容显示，买受方在册人口为三人、应购房面积为120平方米，而张某辉购买的涉案房屋超出本户人均40平方米的购房面积。同时，依据拆迁协议等，可以证实拆迁被安置人为张某辉、赵某、张某兰三人。因此，可以判断涉案房屋有张某辉、赵某、张某兰的共同利益在内，性质上应属家庭共同共有。
张某辉、赵某离婚时，虽然在离婚协议中对该涉案房屋进行了处理，但之后张某辉、赵某、张某兰又签订了《财产分家协议》对上述房屋进行了重新分配。因此，本案中的《财产分家协议》应作为确定各方当事人权属的最后依据。依据《财产分家协议》，本案涉案房屋属于张某兰所有，诉讼中其提交的《房屋产权人确认书》以及公司的《证明》相互结合可以进一步佐证该事实成立。蔡某虽对上述证据不予认可，但诉讼中并未提供证据予以反驳。因此，法院认为，本案涉案房屋属于张某兰所有，张某辉将房屋出卖于蔡某的行为属于无权处分。
无权利人处分他人不动产，受让人如果构成善意取得，可以取得所有权。本案中，依据现有证据，第一、该房屋并未登记于蔡某名下，即法律上蔡某并未取得该不动产所有权。第二、依据蔡某与张某辉签订的买卖居间合同约定，蔡某尚有59万元的价款未达到房屋过户的支付条件，此说明二者之间的买卖合同仍在履行期间。因此，蔡某在本案中不符合善意取得的构成。
