北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文向本院提出诉讼请求：判令北京市昌平区一号房屋、二号房屋归周某文所有。事实及理由：周某文系周某德、秦某婚生独生女儿，周某德、秦某于2013年7月2日离婚。2009年3月14日，周某德和北京T公司签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称拆迁协议）及其补充协议等相关协议，拆迁协议确定周某德作为被拆迁人，在房屋被拆迁时拆迁安置人口为周某德、秦某、周某文。2009年3月15日，周某德与北京T公司签订协议《优惠回迁楼期房买卖临时协议》（以下简称回迁楼买卖协议），回迁楼买卖协议约定，周某德一家购买了位于北京市昌平区二号房屋和一号房屋。2013年10月30日，上述房屋验收交付。
2013年11月2日，周某文和周某德及秦某签订《财产分家协议》，协议约定上述二号房屋和一号房屋均归周某文所有。之后，周某德与北京T公司签订《房屋产权人确认协议》，确认二号房屋和一号房屋的产权人为周某文。涉案房屋从2013年10月30日交付至今，由于出售方原因一直未具备办理产权登记条件，周某文请求享有涉案房屋作为实质上的产权人的占有、使用、收益和处分的权利，在该涉案房屋具备产权登记条件时，周某德、秦某协助周某文将该房屋登记到周某文名下。综上，提出上述诉讼请求。
被告辩称
被告周某德辩称：同意周某文的诉讼请求。
被告秦某辩称，同意周某文的诉讼请求。
第三人徐某述称：不同意周某文的诉讼请求。2013年11月26日周某德已将上述涉案一号房屋出售给徐某，双方履行了合同义务，现涉案一号房屋已交付给徐某居住至今，因此，不同意一号房屋归周某文所有。
法院查明
周某德与秦某原系夫妻关系，婚姻关系存续期间生育一女周某文。周某德、秦某在昌平区某村有宅院一处，2009年涉案宅院被拆迁，同年3月14日，周某德与北京T公司（以下简称T公司）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《补充协议》。同年3月15日，双方签订《回迁楼期房买卖临时协议》，后周某德、秦某和周某文取得两套安置房屋（期房），即昌平区二号（以下简称二号房屋），和昌平区一号（以下简称一号房屋）。2013年7月2日，周某德与秦某登记离婚，《离婚协议》书中约定：位于昌平区大产权楼房一套归周某德所有（即：一号房屋）；双方同意位于昌平区二号大产权楼房一套归女儿周某文所有（即：二号房屋）；双方承诺：各自分得的房屋不得出让，百年后均归周某文所有。协议中还就其他共同财产的分割进行了约定。
2013年10月30日，周某文办理了上述回迁安置房屋入住手续。2013年11月2日，周某德、秦某和周某文签订《财产分家协议》，协议约定：由于家庭破裂，现分配拆迁所得房产，拆迁房产所得人包括周某德、周某文、秦某，具体财产分配如下：1、一号房产一套归周某文所有（即一号房屋），周某德生前可以居住。2、二号房产（一套归周某文所有（即二号房屋），秦某生前可以居住。3、周某文作为唯一子女需要履行赡养义务，需负担周某德和秦某的赡养责任。协议签订后，周某德将上述一号房屋出售给徐某，2019年周某文诉至本院，要求徐某返还一号房屋，审理中，周某文撤诉。2020年1月周某文再次诉至本院，诉讼请求同诉称。
另查：上述回迁楼交付后，其中，二号房屋由周某文、秦某居住使用，一号房屋由周某德使用。同时，周某文、周某德、秦某与T公司签订《房屋产权人确认协议》，协议约定：甲方T公司，乙方周某德。经乙方全体安置人员协商一致，共同确认以下房号及产权人：1、二号（即二号房屋），产权人：周某文。2、一号（（即一号房屋），产权人：周某文。周某德、秦某、周某文在协议上签字确认。2013年11月26日周某德与徐某签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，协议约定，周某德将上述一号房屋出售给徐某，总价款为159万元。
双方协商于2013年11月30日前付款50万元，2014年1月10日前付款50万元，剩余59万元于过户当天给付出卖人，出卖人承诺该房屋过户当天可以过户给第三方。协议中还约定了其他权利义务。协议签订后，徐某给付周某德购房款100万元，周某德将一号房屋交付给徐某。现该房屋由徐某及家人居住使用。
再查，上述二号房屋和一号房屋均未取得房屋产权证书。
庭审中，徐某提交《承诺书》一份，主要内容：本人周某德在昌平区一号室我2013年离婚后分得的个人财产与女儿无关。本人有完全的行为能力和处分房屋的权利。关于在财产分家的协议上写道房子在我不在世以后归我女儿的类似遗嘱的说明，因为我还健在，有权支配自己的财产，该分家协议中我百年以后归女儿继承的约定实际上并没有履行，在出卖以前一直由我控制，我已于2013年底把房子卖给买房人徐某，并已经将该房屋交给对方使用。
落款处签有周某德的名字，并捺印，时间为2019年10月21日。证明周某德有权处分一号房屋，且是其真实意思表示。周某德质证意见：《承诺书》不是我书写的，真实性不认可；秦某质证意见：该承诺内容不清楚；周某文质证意见：真实性及证明目的均不认可。
裁判结果
一、位于、位于北京市昌平区一号房屋归周某文使用备办理产权登记时，所有权归周某文所有；周某德对前述房屋享有居住权；
二、位于北京市、位于北京市昌平区二号房屋归周某文使用产权登记时，所有权归周某文所有；秦某对前述房屋享有居住权；
三、驳回周某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据法律规定，共有人对共有的不动产各共有人都有管理的权利和义务。处分不动产的应当经占有份额三分之二以上的按份的共有人同意或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。。本案中，根据已查明的事实，涉案两套房屋系安置给周某文、周某德和秦某的房屋，应属其三人共有，周某德、秦某在离婚时，虽对上述安置房屋进行了分配，但未经周某文同意，同时，协议中也明确约定“各自分得的房屋不得出让”，因此，周某德将一号房屋出售给徐某构成无权处分，而徐某提交的《承诺书》即使是周某德所书写，内容也是周某德的单方承诺，也不能改变其无权处分行为的性质。
作为徐某是否取得一号房屋所有权应同时具备以下条件：1、受让人受让的不动产是善意的；2、已合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因一号房屋尚未取得房屋产权证，且涉案房屋的性质与特定的身份相关。因此，一号房屋虽已交付给徐某，但房屋所有权并未转移，因此，作为共有人之一的周某文有权依据共有人之间达成的共有财产分割协议对共有物主张权利。周某文与周某德、秦某签订的《财产分家协议》系其真实意思表示，且得到拆迁人T公司的确认，同时也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。
因此，周某文依据《财产分家协议》主张涉案两套房屋所有权法院予以支持，但考虑涉案房屋尚未取得产权证，法院仅就使用权的归属予以明确，待具备办证的条件后，所有权归周某文所有。同时，周某德、秦某按约定对涉案房屋享有居住权利。徐某与周某德之间的买卖关系，可另行主张权利。
