北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告贾某雨向本院提出诉讼请求：1.判令A公司继续履行2011年6月9日签订的《B号房屋确认单》，向我交付位于北京市昌平区B号的房屋并配合我办理所有权转移登记手续；2.判令A公司向我支付赔偿金，按照租金7000元/月的标准，从2014年3月31日起计算至实际交房之日止；3.判令诉讼费由A公司负担。
事实与理由：贾某世与我系父子关系，贾某世于2012年4月25日去世，留有遗嘱。贾某世生前承租的位于北京市西城区C号房屋三间，于2011年转私房后拆迁。2011年2月25日，我代理贾某世与第三人D中心签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《被拆迁居民购买定向房申请表》，申请表中记载配售给贾某世位于昌平区的两居室一套。
2011年6月9日，我代理贾某世与A公司签订了《B号房屋确认单》，约定贾某世购买位于北京市昌平区B号二居室，暂定预测面积87.53平方米，暂定总价款为956703元。《B号房屋确认单》签订后，A公司却迟延履行交付房屋的义务，迟延履行期间贾某世去世，所立遗嘱将“位于B号二居室及拆迁款归贾某雨继承，归贾某雨所有”。
2013年3月16日，A公司向我父亲发放通知书，通知我父亲于2013年4月28日签订买卖合同，同时支付房款共计956703元。我将所有手续拿到A公司处与其签订合同时，A公司向我索要贾某世二代身份证迟迟不与我签订买卖合同。无奈，我将A公司及D中心诉至法院，经北京市西城区人民法院作出一审判决，北京市第二中级人民法院终审作出E号判决驳回我的起诉。
2019年9月26日，北京市西城区人民法院作出F号民事判决书，判决A公司与贾某世于2011年6月9日签订的《B号房屋确认单》有效，A公司未上诉，该判决现已生效，A公司应依法履行该确认单。现我提起诉讼，请求法院支持我的诉讼请求。
被告辩称
被告A公司辩称：涉案《B号房屋确认单》作为签订正式买卖合同的依据，从合同性质上来说属于预约合同，本身并不具备本约合同效力。该确认单仅为案外人贾某世与我方签订正式房屋买卖合同的依据，房屋信息如房号、建筑面积、总价款等均为暂定信息，且在确认单中对于房屋交付时间、房屋面积和房屋总价款也明确写明“以双方签订的房屋买卖合同的约定为准”。因此，《B号房屋确认单》不具备房屋买卖合同的效力。
涉案《B号房屋确认单》中确认的买受人贾某世已去世，无法与我方签订房屋买卖合同，该确认单丧失了继续履行的基础，确认单确定的相关权利义务因买受人死亡而终止。涉案房屋为定向安置房屋，不能自由买卖，只有具备购买资格并经过审批的特定主体有权购买涉案房产。
案外人贾某世作为被拆迁人，经审核具备购买涉案定向安置房屋的资格，在该确认单中也明确写明了“本房屋确认单中买受人姓名、身份证号、房号、付款方式确定之后不得更改，且须与日后房屋买卖合同中的相关内容保持一致，否则出卖人有权拒签房屋买卖合同。”我方与案外人贾某世签订的该确认单属于人身性质的合同，其在该确认单中享有的权利和义务是不能向他人转让或者继承的。
根据确认单约定内容说明第六条第三项，其他非出卖人原因致使买受人不能与出卖人签订房屋买卖合同，本房屋确认单不再对出卖人具有约束力。现因买受人贾某世已去世，无法与我方签订房屋买卖合同，该确认单丧失了继续履行的基础，确认单确定的相关权利义务因买受人死亡而终止，不再对我方具有约束力。
涉案房屋为定向安置房屋，产权性质为按经济适用房产权管理，只有具备购买资格的人有权购买涉案房产。贾某雨不具备北京市户籍，本身也无法通过资格审批获得购房资格，贾某雨在没有经过审批获得购买涉案房产资格前，无权要求我方向其履行《B号房屋确认单》。
我方作为定向安置用房建设单位，并非申请用房单位和审批单位，本身仅有权与经用房单位审核通过并经核准的购房居民名单内的买受人签订房屋买卖合同，出售涉案定向安置房。根据《北京市西城区定向安置房调配使用管理办法》有关规定，定向安置用房建设单位未经区住建委同意，擅自出售定向安置用房的，区住建委应当责令其限期收回已售房源，并由建设单位承担相关法律责任。
在贾某雨未经用房单位的审批和核准具备购房资格前，我方无权向贾某雨出售涉案房屋。根据定向安置房购房人变更程序的通知，签订选房确认单的购房人在签订预售合同之前死亡的可变更购房人，但须向用房单位申请，用房单位审核通过的将变更备案表和资格审核材料提交建设单位，建设单位可予以变更。我方只有在收到了用房单位提交的购房人变更材料后才能与新购房人签订购房合同。
法院查明
贾某世与郭某系夫妻关系，双方生育子女四人即贾某勤、贾某雨、贾某田、贾某凡。贾某勤于1985年去世，去世前未婚无子女。2005年12月9日郭某去世。贾某世生前承租位于北京市西城区C号房屋3间。2011年该地块拆迁。2011年2月25日贾某雨代理贾某世与D中心签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议确定贾某世获得拆迁补偿、补助款总计1976619.63元。
同日，贾某雨还代理贾某世签订了《被拆迁居民购买定向房申请表》，申请表记载拟配售给贾某世位于昌平区的两居室一套。2011年6月9日贾某雨代理贾某世与A公司签订了《B号房屋确认单》，约定买受人贾某世购买位于昌平区的房屋，暂定房号为B号，二居室，暂定预测面积87.53平方米，暂定总价款为956703元。
房屋预计交付时间：2014年3月31日前，最终交付时间以双方签订的房屋买卖合同中的约定为准。房屋面积：本房屋确认单中的暂定预测建筑面积最终以双方签订的房屋买卖合同中的约定为准。房屋总价款：若本房屋确认单中的暂定总价款因暂定预测建筑面积发生变化而调整的，则双方以房屋买卖合同中的约定为准。
其它：本房屋确认单中买受人的姓名、身份证号、房号、付款方式确定之后不得更改，且须与日后房屋买卖合同中的相关内容保持一致，否则出卖人有权拒签房屋买卖合同。付款方式为一次性付款。该确认单出卖人处加盖A公司公章，买受人处由贾某世签字确认。
确认单后附的《房屋确认单约定内容说明》载明：本房屋确认单作为签订正式房屋买卖合同的依据，买受人必须如实填写并妥善保存，在签订当时交还给出卖人。本房屋确认单中的买受人应与签订房屋买卖合同的买受人保持一致，买受人的姓名、身份证号、房号、付款方式确定之后不得更改，否则出卖人有权拒签房屋买卖合同。
2012年4月25日贾某世去世。2013年3月，A公司在不知道贾某世去世的情况下，向贾某雨发出《B号房屋签约通知书》，通知其于2013年4月28日签订购买B号两居室房屋的房屋买卖合同，同时支付购房款956000元。2013年4月28日，贾某雨依据通知找A公司签订购房合同，但由于贾某世已去世，A公司未与贾某雨签订买卖合同。
2014年贾某雨将贾某田、贾某凡以遗嘱继承纠纷为由诉至北京市西城区人民法院，要求判令拆迁款110万元由其继承，贾某雨向法院提供了自2007年至2012年期间贾某世的数份遗嘱。其中最后一份《遗嘱》的内容为：我的女儿贾某田骗取我承租一间公房给沈某苑，二女儿贾某凡去年给她二十万元杳无音信，我的所有财产包括昌平区B号二居室经济适用房产权、拆迁款及一切财产为贾某雨继承。
北京市西城区人民法院经审理认定：根据贾某世所立遗嘱，该房拆迁款应由贾某雨继承，故贾某雨要求尚存110万元拆迁款由其继承的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，北京市西城区人民法院于2014年10月22日作出G号民事判决书，判决贾某雨处拆迁款110万元，由贾某雨继承。
2016年7月22日，贾某雨将贾某田、贾某凡再次诉至北京市西城区人民法院，请求判令贾某世在《H工程被拆迁居民购买定向房申请表》《B号房屋确认单》所涉及的全部权益由贾某雨继承。北京市西城区人民法院作出I号民事裁定书，裁定驳回贾某雨的起诉。
贾某雨不服上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出J号民事裁定书，裁定书中载明：“......本院经审理查明......一审法院以G号民事判决书认定：贾某世的遗嘱合法有效，贾某雨为贾某世的遗嘱继承人，判决支持了贾某雨的诉讼请求。该判决已经发生法律效力”，二审法院裁定驳回贾某雨的上诉，维持原裁定。
2017年1月3日，贾某雨将D中心及A公司诉至北京市西城区人民法院，请求判令二被告继续履行《住宅房屋拆迁补偿协议》，与贾某雨签订B号两居室房屋的《房屋买卖合同》。北京市西城区人民法院作出K号民事判决书，判决驳回贾某雨的全部诉讼请求。
贾某雨不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出L号民事判决书，判决书中载明：贾某雨提起诉讼，其明确具体的诉讼请求为要求人民法院判令A公司及D中心与其就B号两居室房屋签订《房屋买卖合同》，该项诉讼请求的实质，系要求人民法院判令当事人之间进行缔约，该项诉讼请求有违合同法当事人意思自治的基本原则及相关规定，本身不具备可予支持的前提。
鉴于此，贾某雨的该项诉讼请求有所不当，一审法院不予支持，处理结果正确，本院予以确认。但同时须指出的是，关于2011年6月9日贾某世生前与A公司签订的《B号房屋确认单》是否发生本约合同之效力一节，因贾某雨并未以此为据提出诉讼请求，本院二审对此不予涉及，如有争议，相关利害关系人可另行解决。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
2019年贾某雨以房屋买卖合同纠纷为由将被告A公司及第三人D中心再次诉至北京市西城区人民法院，请求确认2011年6月9日贾某世与A公司签订的《B号房屋确认单》合法有效，要求判令A公司赔偿其各项损失50万元并承担该案诉讼费。
北京市西城区人民法院经审理认定：2011年6月9日贾某雨作为贾某世的代理人与A公司签订的《B号房屋确认单》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故本院对贾某雨要求确认上述确认单有效的诉讼请求予以支持。
A公司辩称贾某雨并非唯一继承人，不具备原告诉讼主体资格，但前诉判决中已确认贾某世的遗嘱有效，故贾某雨作为《B号房屋确认单》所涉权利义务的利害关系人系适格原告，故本院对A公司的抗辩意见不予采纳。A公司又辩称该确认单内容无法履行，但本案系对于上述确认单效力的确认，并非对于上述确认单所涉内容的履行，故本院对A公司的该项抗辩意见亦不予采纳。
对于贾某雨主张赔偿各项损失50万元的诉讼请求，因其未提交证据材料证明其损失的发生，贾某雨的该项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，北京市西城区人民法院于2019年9月26日作出F号民事判决书，判决：确认贾某世与A公司于2011年6月9日签订的《B号房屋确认单》有效，驳回贾某雨的其他诉讼请求。该判决现已生效。
2021年贾某雨再次诉至本院，请求同其诉称。本案审理过程中，经询，A公司主张涉案房屋已建成，一直处于空置状态，可以交付使用，涉案房屋所在楼栋已有其他业主办理了房屋所有权证，但其在未拿到新的审批材料之前不能向贾某雨交付涉案房屋。
根据本院要求，A公司提交了《房屋面积测算技术报告书》，该报告书显示：B号房屋现名称为北京市昌平区B号，该房屋实测建筑面积为87.63平方米。贾某雨对该报告单的真实性予以认可，并同意按照《B号房屋确认单》载明的单价及该房屋的实测建筑面积一次性支付A公司该房屋的购房款。
贾某雨主张因A公司未在《B号房屋确认单》确定的2014年3月31日之前向其交付涉案房屋，故其要求A公司以每月7000元为标准向其自2014年3月31日起直至实际交房之日止的赔偿金。贾某雨提交网页截图以证实涉案房屋所在区域的房屋价格及租房价格。
A公司对贾某雨的上述请求不予认可，主张其于2013年向贾某世发出了签约通知，但其对贾某世已去世一事并不知情，此后贾某雨虽就继承贾某世遗产一事进行了诉讼，但因贾某雨与《B号房屋确认单》上的购买人员不一致，其询问了相关部门，相关部门表示涉案房屋没有办理购买人员更名手续，故其不能与贾某雨签订房屋买卖合同，其对此不存在过错，不同意赔偿贾某雨的损失。
A公司提交《关于定向安置房购房人变更程序的通知》，该份通知载明：签订选房确认单的购房人，在签订预售合同之前，确发生死亡或丧失民事行为能力的，可变更购房人。新购房人凭具有法律效力的证明材料到用房单位提出变更申请。用房单位审核后，填写《西城区定向安置房购房人变更备案表》，备案表一式三份，加盖用房单位公章，用房单位留存一份，报区住建委和建设单位各一份。
裁判结果
一、被告A公司继续履行其与贾某世签订的《B号房屋确认单》。原告贾某雨于本判决生效后十日内支付被告A公司购房款957795.9元，被告A公司于收到购房款的当日将位于北京市昌平区B号房屋交付原告贾某雨并配合原告贾某雨将该房屋转移登记至原告贾某雨名下；
二、驳回原告贾某雨的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据生效判决的认定，贾某世与A公司签订的《B号房屋确认单》合法有效，贾某世所立的“我的所有财产包括昌平区B号二居室经济适用房产权、拆迁款及一切财产为贾某雨继承”的遗嘱合法有效，故贾某雨作为贾某世遗产的合法继承人提起本案诉讼，主体适格。
贾某世与A公司签订的《B号房屋确认单》明确约定了房号、预测建筑面积、暂定总价款、付款方式等，内容明确具体，在贾某世去世前已成为贾某世享有的可期待的财产性利益，依法可由其继承人贾某雨继承。贾某世去世后，A公司虽未与贾某雨签订房屋买卖合同，但根据前述分析，《B号房屋确认单》发生了本约合同之效力，具备可履行的条件。
A公司以贾某世已去世，无法与其签订房屋买卖合同，该确认单丧失了继续履行的基础为由予以抗辩，依据不足。根据A公司提交的《房屋面积测算技术报告书》，贾某雨同意按照《B号房屋确认单》确定的房屋单价10930元一次性支付A公司购房款957795.9元，A公司应当在贾某雨支付购房款后将涉案房屋交付贾某雨并配合其办理产权转移登记手续。
因贾某世去世前，其对涉案房屋所享有的可期待利益已经确定，贾某雨基于继承主张对涉案房屋的权利符合法律规定，贾某雨是否为本市户籍，是否具备购买涉案房屋的资格并不影响其基于继承取得涉案房屋的所有权。关于贾某雨主张的赔偿金，双方签订的《B号房屋确认单》明确载明预计交付时间2014年3月31日前，最终交付时间以双方签订的房屋买卖合同中的约定为准。
《B号房屋确认单》签订后，A公司曾通知贾某世与其签订房屋买卖合同，但因贾某世当时已去世，导致双方未能签订房屋买卖合同，涉案房屋一直未能交付。此后贾某雨因继承、签订房屋买卖合同等问题多次进行诉讼，其一直未依据《B号房屋确认单》要求A公司履行交付房屋的义务。
贾某雨亦未按照《关于定向安置房购房人变更程序的通知》的要求提交变更购房人的申请，现贾某雨无充分证据证明双方未签订房屋买卖合同及涉案房屋未及时交付的原因在于A公司，且其提交的证据亦不足以证明其损失属实际发生，故对其主张的赔偿金法院不予支持。
