北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某森上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持刘某森一审反诉请求；2.一、二审诉讼费由周某刚、齐某霖承担。
事实和理由：1.邹某秋的身份不符合近亲属代理的规定，一审程序不合法。2.案涉房屋相关权属问题一审未予查清，房屋系共同拥有产权的合伙投资房产。3.一审认定周某刚、齐某霖履行了支付全部购房款的义务系认定事实错误，刘某森未收到购房款。4.一审判决刘某森向周某刚、齐某霖支付违约金缺乏事实及法律依据。相反，因周某刚违约致使抵押登记办理迟延，其应承担违约责任，应赔偿刘某森违约金、租金损失、精神损失费及刘某森往来北京产生的相关费用等。
被告辩称
周某刚、齐某霖辩称，同意一审判决，不同意刘某森的上诉请求。
法院查明
周某刚、齐某霖向一审法院起诉请求：1.确认北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）产权为周某刚、齐某霖所有；2.刘某森履行房屋买卖合同，协助周某刚、齐某霖办理涉诉房屋过户手续；3.刘某森支付违约金，按照购房款日万分之五，从2016年3月1日计算至2019年8月31日止，共计1099940元；4.诉讼费由刘某森负担。
刘某森向一审法院提出反诉：1.判决周某刚、齐某霖根本性违约，解除房屋买卖合同，并责令周某刚、齐某霖立即搬离涉案房产；2.判决周某刚、齐某霖赔偿刘某森合同违约金34.4万元；3.判决周某刚、齐某霖向刘某森支付占用涉案房屋期间产生的房屋租金46.2万元。
一审法院认定事实：2010年8月2日，刘某森与北京C公司（以下简称C公司）签订了商品房预售合同，约定C公司将位于北京市大兴区一号房屋的房屋出售给刘某森。2011年4月6日，刘某森和郑某娟协议离婚。2011年9月25日刘某森因涉嫌犯罪被羁押，刘某森在委托书上签名，委托书中委托人为刘某森，受委托人为郑某娟，委托书的内容为：委托人刘某森是坐落在北京市大兴区一号房屋的购买人，该房屋为刘某森与妻子郑某娟的夫妻共同财产。现委托郑某娟为合法代理人，代为办理以下事项及签署有关文件：一、办理提前还款、赎契手续，签署相关文件，变更供款账号；二、…；五、出售上述房屋，收取售房款，办理售房交易过户手续……；委托书还载明受委托人有转委托权。
2012年4月18日，郑某娟委托书上签名，委托书中委托人为郑某娟，受委托人为梁某才。委托书的内容为：刘某森是坐落在北京市大兴区一号房屋的购买人。刘某森与郑某娟原是夫妻关系，该房产为其夫妻共同财产，郑某娟现委托梁某才为其合法代理人，代为办理以下事项及签署有关文件：一、办理提前还款、赎契手续，签署相关文件，变更供款账号；二、……；五、出售上述房屋，收取售房款，办理售房交易过户手续……。
2012年10月7日，出卖人刘某森（甲方）的委托代理人梁某才与买受人周某刚（乙方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定刘某森将一号房屋出售给周某刚并由中介公司为买卖双方提供居间服务，房屋价款为172万元。对于权属转移登记的约定为：当事人双方同意，自本合同签订之日起540日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
当日，双方签订补充协议，第二条第2项约定：甲方承诺在2013年12月31日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第5项约定：乙方于2012年10月15日之前将首付款壹佰万元整以自行支付的方式支付甲方。第二条第6项约定：甲乙双方应于下发房产证后4个月之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第二条第7项约定：在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。
第四条第1项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第四条第3项约定：乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
2012年10月13日、2012年11月30日，刘某森的委托代理人梁某才出具买卖双方房款交接单，共收取周某刚购房款100万元。该房屋于2013年4月2日取得房屋所有权证，房屋所有权证书上登记的房屋坐落于北京市大兴区一号。刘某森、周某刚双方未按补充协议约定办理贷款及房屋所有权转移登记手续。
周某刚与齐某霖于2015年6月6日登记结婚。一号房屋由周某刚和齐某霖二人居住使用。
刘某森于2016年4月18日起诉至一审法院，诉讼请求：1.请求判令刘某森与周某刚、齐某霖之间的房屋买卖合同无效；2.请求判令周某刚、齐某霖从涉案房屋中搬出；3.诉讼费用由周某刚和齐某霖承担。一审法院判决：驳回刘某森的诉讼请求。刘某森不服该判决，上诉至本院。本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
案外人孙某龙因与刘某森民间借贷纠纷一案，请求对刘某森名下的一号房屋在价值人民币230万元以内予以查封。法院裁定查封刘某森名下的一号房屋，价值在人民币230万元以内，期限为三年。
经法院通知，齐某霖于2018年3月17日向法院执行款专户转账购房余款72万元。
周某刚、齐某霖提交购房核验查询结果，证明其家庭具备在京购房资格。
一审法院认为，2012年10月7日签订的北京市存量房屋买卖合同已经过生效判决认定有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。签订北京市存量房屋买卖合同后，双方已及时办理交付，一号房屋由周某刚和齐某霖二人居住使用。周某刚于2012年10月13日、2012年11月30日交纳购房款100万元，周某刚、齐某霖于2018年3月17日向江山法院执行款专户转账购房余款72万元，已履行了支付全部购房款的合同义务，刘某森亦应按合同约定履行协助过户的义务。对周某刚、齐某霖要求刘某森履行房屋买卖合同，协助其二人办理一号房屋过户手续的诉讼请求，法院予以支持。
周某刚、齐某霖与刘某森之间系合同关系，周某刚、齐某霖基于合同关系，要求在本案中确认一号房屋归其所有，于法无据。案涉房屋于2013年4月2日取得房屋所有权证后，刘某森、周某刚双方未按补充协议约定办理贷款及房屋所有权转移登记手续，对于未按约定办理的原因，双方各执一词，且均无充分证据。但刘某森以北京市存量房屋买卖合同无效为由提起诉讼，又因刘某森与案外人孙某龙民间借贷纠纷一案导致一号房屋被查封，在合同效力诉讼及房屋被查封期间，未办理过户登记的原因不应归责于周某刚、齐某霖。结合本案的证据及刘某森的违约程度，法院酌情确定刘某森向周某刚、齐某霖一次性支付违约金5万元。
刘某森主张周某刚、齐某霖根本性违约，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。对于刘某森的全部反诉请求，法院均不予支持。
二审中，当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
裁判结果
一审判决：一、刘某森于判决生效之日起十日内协助周某刚、齐某霖到房地产行政主管部门办理刘某森名下位于北京市大兴区一号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至周某刚、齐某霖名下；二、刘某森于判决生效之日起十日内支付周某刚、齐某霖未依约协助办理房屋产权过户登记手续的违约金50000元；三、驳回周某刚、齐某霖的其他诉讼请求；四、驳回刘某森的全部反诉请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
经生效判决确认，案涉存量房屋买卖合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订合同后，周某刚分两笔支付了100万元购房款，且刘某森的委托代理人梁某才出具了买卖双方房款交接单。周某刚、齐某霖按照法院要求已于2018年3月17日向该法院执行款专户转账剩余72万元购房款，应视为周某刚、齐某霖履行完毕合同约定的付款义务。刘某森主张其并未收到购房款，但梁某才作为受委托人有收取购房款的权利，至于刘某森本人是否收到款项与周某刚、齐某霖是否履行完毕付款义务并无关联性，如有分歧刘某森可另行解决。
案涉一号房屋一直由周某刚、齐某霖居住使用。协助买受人办理过户手续系房屋出卖人主要义务之一，故刘某森应按合同约定履行协助过户的义务。刘某森不同意继续履行合同义务，并主张周某刚、齐某霖存在根本违约，从而导致刘某森享有合同解除权。需指出，根本违约应指一方当事人迟延履行债务、拒不履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的行为。刘某森称周某刚、齐某霖的根本违约行为系迟延办理贷款手续及所有权转移登记手续，但对其主张缺乏相应证据。办理房屋所有权转移登记手续及贷款手续等系买卖双方共同的义务。
刘某森主张周某刚、齐某霖有过错，但并未提出对方迟延履行或经催告后仍未履行的事实，刘某森亦未提供充分证据证明案涉房屋买卖合同存在履行障碍致使合同目的不能实现的情况。法院结合本案实际情况，考虑相关诉讼情形及一号房屋被查封的情形，认定未办理过户登记的原因不应归责于周某刚、齐某霖并无不当。刘某森主张周某刚、齐某霖存在根本性违约，缺乏事实及法律依据，故刘某森不享有合同解除权。对刘某森要求解除买卖合同并基于周某刚、齐某霖根本违约主张的违约金及其他损失，法院不予支持。一号房屋至今未办理过户手续，法院结合在案证据及刘某森的违约程度，酌定刘某森向周某刚、齐某霖一次性支付违约金5万元亦无不当。
