北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
许某文上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许某文诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由贾某娟负担。
事实和理由：一、一审法院认定《借款抵押合同》是《借款合同》的担保合同的事实错误，并依据错误的事实认定作出错误的判决。1.贾某娟与 秦某聪签署的《借款合同》与《借款抵押合同》是两份根本没有任何关系的独立合同。2.贾某娟、秦某聪在签署《借款抵押合同》时认为此份合同是一份独立的合同，与《借款合同》无关，所以，贾某娟、秦某聪在房屋管理局办理抵押登记时，仅向房屋管理局提供了《借款抵押合同》，并未提供《借款合同》。
3.《借款合同》、《借款抵押合同》是否有关联是由贾某娟、秦某聪决定的，且贾某娟未提供任何证据证明《借款抵押合同》是《借款合同》的担保。4.一审法院偷换概念，滥用生效判决的认定，将生效判决认定的虚假的伪造的《公证书》作为认定事实的依据，完全违反法律规定。二、一审法院在没有任何法律依据和事实依据的情况下，认定贾某娟已主张抵押权，认定错误。一审法院违反法律规定，违背法律常识认定“贾某娟持《执行证书》向法院申请强制执行，法院依法查封了涉案房屋，属于贾某娟主张债权及抵押权的行为”，作出错误认定和判决。三、案涉房屋被一审法院查封后，许某文对此提出了案外人执行异议，现一审法院已将案涉房屋予以解封。
被告辩称
贾某娟辩称，一审判决事实清楚，证据充分，许某文上诉无事实与法律依据，请二审法院依法予以驳回。
法院查明
许某文向一审法院起诉请求：1．解除许某文与贾某娟签订的《借款抵押合同》；2．涂销因《借款抵押合同》而办理的房屋抵押权登记，贾某娟配合许某文办理解除本案房屋抵押登记；3．由贾某娟承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2004年12月21日，许某文作为买受人签署《商品房买卖合同》，以按揭贷款方式购买一号房屋（即涉案诉争房产）。
2005年4月18日，秦某聪与许某文登记结婚。
2013年12月19日，贾某娟（出借人／甲方）与秦某聪（借款人／乙方）签订《借款合同》。该合同主要内容：乙方向甲方借款350万元整；借款期限3个月，自2013年12月19日至2014年3月18日（与实际放款日不一致的，以实际放款日算，终期亦因此推后）；借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算；本合同双方同意向北京市某公证处申请对本合同办理具有强制执行效力的债权文书公证；本合同及与本合同相关的公证书均由出借人（甲方）领取。针对该《借款合同》，北京市某公证处于当日进行公证，并出具了《公证书》。
2013年12月20日，秦某聪以许某文代理人身份与贾某娟共同签署《房屋抵押权设立登记申请表》及《借款抵押合同》等材料，向北京市海淀区不动产登记事务中心申请办理房屋抵押权设立登记，并于2013年12月27日完成登记，取得了房屋他项权证。北京市海淀区不动产登记事务中心存档的《借款抵押合同》载明：借款人、抵押人为许某文，出借人、抵押权人为贾某娟；借款金额350万元整；债务履行期限自2013年12月20日起至2014年3月19日止；借款利率为每月1.5％；”；抵押房屋坐落海淀区一号；被担保主债权数额350万元整；抵押担保范围“本金及利息及中介费”。该合同落款处，甲方签字“许某文（秦某聪代）”。上述《借款抵押合同》首部甲方（借款人、抵押人）一栏，原手写“秦某聪”及其身份证号均被划去，在上方重新填写“许某文”及其身份证号；被担保主债权数额一栏，原手写“900万”亦被划去，另填写“350万”；上述修改旁边均有秦某聪、贾某娟签字。
在办理上述抵押权设立登记过程中，秦某聪还向登记机关提供了其与许某文的结婚证（原件）、许某文房屋所有权证书（原件），许某文个人户口本（原件）及一份“《公证书》”。该《公证书》公证内容为《委托书》，主要内容：委托人许某文，受托人秦某聪；许某文是位于北京市海淀区一号的房屋所有权人；许某文因为事务繁忙，委托秦某聪为代理人，全权代表许某文办理如下事项：“1、代为前往房地产管理部门查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，核实房屋档案；2、代为提前偿还银行贷款、办理注销与上述房产相关的抵押登记事宜，代为签署解押协议，领取解押材料；
3、代为办理上述房产的抵押登记等相关事宜，代签抵押协议，并领取抵押后的房产证及相关材料；4、代为办理解除抵押登记手续、签署解押协议，代为领取注销抵押登记后的房产证等相关证件；5、代为办理上述房产的银行贷款手续，并在银行开立账户，申请贷款及还款事宜，代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、划款委托书、资金监管协议及其他相关文件。代为办理银行放款手续及贷款资金的划转，解冻等与之相关的手续。……”《委托书》的落款日期为2013年10月16日。经北京市东城区人民法院核查，上述“《公证书》”系秦某聪伪造。
2013年12月20日，贾某娟通过工商银行账户向秦某聪转账350万元；秦某聪向贾某娟出具了确认收款的《收条》。
2014年3月6日，秦某聪与许某文解除婚姻关系并签署《离婚协议书》。该离婚协议书写明：秦某聪与许某文现自愿离婚；婚姻存续期间购买的坐落在北京市海淀区一号住宅一套离婚后归女方许某文单独所有；女方婚前购买的坐落在北京市朝阳区二号住宅一套离婚后仍归女方许某文单独所有；男方婚前购买的坐落在北京市海淀区三号住宅一套离婚后归男方秦某聪单独所有；婚姻存续期间的债权全部由男方享有，债务全部由男方负责偿还。
2014年4月8日，北京市某公证处出具《执行证书》：“现查实：一、申请执行人贾某娟已于二O一三年十二月二十日以银行转账的方式向被申请执行人秦某聪给付借款本金人民币叁佰伍拾万元整，秦某聪签署了《收条》；二、被申请执行人秦某聪违反《借款合同》的约定，至还款期限届满未能偿还借款本金人民币叁佰伍拾万元整，利息支付至二O一四年二月十九日，与秦某聪取得联系，秦某聪承认未偿还本金，只支付了两个月利息。……被申请执行人为秦某聪，执行标的为：一、借款本金人民币叁佰伍拾万元整；二、借款利息（借款本金人民币叁佰伍拾万元整的利息，自二O一四年二月二十日起至还款之日止按银行同期贷款利率的四倍计算）；三、违约金（按《借款合同》的约定：自二O一四年三月二十日起至还款之日止，每逾期一日按借款总额的0.8‰计算）；四、实现债权的费用（按实际发生额计算）。”
2014年4月21日，因秦某聪未按期偿还借款，贾某娟持北京市某公证处出具的《执行证书》，向一审法院申请强制执行。一审法院作出，依法查封了许某文名下位于北京市海淀区一号房屋；又于2016年9月2日作出强制执行裁定，评估拍卖涉案房屋。后，许某文以其系涉案房屋所有权人为由提出书面执行异议，一审法院，中止对涉案房屋的执行。
2017年5月，许某文起诉贾某娟、秦某聪，要求确认双方于2013年12月20日签订的《借款抵押合同》无效。北京市东城区人民法院判决书载明，“北京市海淀区房屋管理局依上述公证委托书及《借款抵押合同》对涉案房屋办理了抵押登记。2013年12月20日贾某娟履行借款合同义务，向秦某聪出借350万元。……秦某聪在签订《借款抵押合同》时持与许某文的结婚证，许某文的户口本，涉案房屋的房产证，公证的授权委托书，均为原件，且以上原件一直保留在贾某娟手中。以上事实可以证明秦某聪与许某文的夫妻关系，贾某娟有理由相信秦某聪有权利代许某文签订合同在涉案房屋上设定抵押权……在贾某娟与秦某聪代许某文签订《借款抵押合同》过程中，贾某娟已尽到审慎的注意义务，在主观上构成善意且无过失这一表见代理的构成要件，故秦某聪的行为构成表见代理，其代许某文签订的《借款抵押合同》符合合同成立的要件，许某文应对秦某聪的代理行为承担法律后果。”最终判决：“驳回许某文的诉讼请求。”
许某文不服上述判决，提起上诉，并在上诉理由中称：“秦某聪背着许某文偷偷将许某文婚前个人财产即涉案房屋抵押借款，该笔借款全部用于秦某聪的公司还债，并未用于夫妻共同生活，并且最终因还不上借款而使许某文的财产遭受损失……”。北京市第二中级人民法院判决书载明，“在本案二审中，许某文称其主张要求确认《抵押合同》无效的法律依据恶意串通，损害第三人利益，现许某文在一审和二审中提交的证据均不足以证明秦某聪与贾某娟在签订《抵押合同》时存在恶意串通，损害第三人利益之情形，为此一审法院判决驳回许某文的诉讼请求并无不妥。”最终判决：“驳回上诉，维持原判。”
另查，许某文因不服申请再审，法院驳回许某文的再审申请。秦某聪因犯贷款诈骗罪被判处有期徒刑，现在监狱服刑。
一审法院认为，民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。通常来说，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，此为合同相对性的应有之义。本案中，许某文主张，贾某娟和秦某聪签署的《借款合同》及相应《公证书》，与贾某娟和秦某聪代许某文签署的《借款抵押合同》是两个相互独立、彼此无关的合同，因贾某娟未向许某文提供借款，故《借款抵押合同》应予解除；贾某娟主张，秦某聪签署的《借款合同》及秦某聪代许某文签署的《借款抵押合同》是主合同与从合同关系。
经查，（1）许某文在之前民事判决所提上诉理由中述明，“秦某聪背着许某文偷偷将许某文婚前个人财产即涉案房屋抵押借款，该笔借款全部用于秦某聪的公司还债，并未用于夫妻共同生活，并且最终因还不上借款而使许某文的财产遭受损失”，表明许某文对于秦某聪单独签署的《借款合同》与秦某聪代许某文签署的《借款抵押合同》之间的关系是清楚的。（2）之前民事判决所认定的事实中，有“北京市海淀区房屋管理局依上述公证委托书及《借款抵押合同》对涉案房屋办理了抵押登记。2013年12月20日贾某娟履行借款合同义务，向秦某聪出借350万元”等内容，该表述包含了秦某聪借款与《借款抵押合同》之间关系的基本事实。
按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，当事人无须举证证明“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”，有相反证据足以推翻的除外。许某文未就上述自认或生效判决确认的事实提出相反证据，法院对其主张不予采信。就实质关系而言，《借款抵押合同》是（《公证书》中的《借款合同》的担保合同。贾某娟于2014年4月持《公证书》、《执行证书》向法院申请强制执行，法院依法查封了涉案房屋，属于贾某娟主张债权及抵押权的行为。许某文所述“贾某娟从未向许某文主张行使抵押权”的说法，没有事实依据。另应指出，许某文与秦某聪之间的关系，相对于贷款方贾某娟而言，属于不同范畴、不同层面的法律关系。秦某聪持伪造的《委托书》和真实的房产证、户口本、结婚证等材料签署《借款抵押合同》并办理房屋抵押登记，所产生的夫妻关系存续期间的侵权民事责任，应当在秦某聪与许某文之间解决。
本院二审期间，贾某娟未向本院提交证据，许某文向本院提交以下证据：证据1，2020年9月许某文执行异议申请书；证据2，解除房屋查封《执行裁定书》、《协助执行通知书》。上述证据用以证明查封的涉案房屋系许某文个人财产，房屋是否抵押、抵押是否真实与《借款合同》强制执行债权文书无关，一审法院就其错误查封经过审查已经解除查封，至今贾某娟未依据《借款抵押合同》主张抵押权，根据《中华人民共和国民法典》的规定其未在诉讼时效内主张抵押权，法院不应予以保护。经质证，贾某娟对上述证据的真实性没有异议，对证明目的不认可，认为与本案无关。本院对上述证据的真实性亦予以确认。
上述事实尚有双方当事人的陈述在案佐证。
裁判结果
一审判决：驳回许某文的诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案二审争议的焦点问题是:一、案涉《借款抵押合同》是否系《借款合同》的担保合同；二、案涉抵押权是否消灭。
针对第一个焦点问题，法院认为，首先，之前民事判决已经认定：北京市海淀区房屋管理局依上述公证委托书（及《借款抵押合同》对涉案房屋办理了抵押登记。2013年12月20日贾某娟履行借款合同义务，向秦某聪出借350万元。许某文在针对该判决的上诉理由中述明：秦某聪背着许某文偷偷将许某文婚前个人财产即涉案房屋抵押借款，该笔借款全部用于秦某聪的公司还债，并未用于夫妻共同生活，并且最终因还不上借款而使许某文的财产遭受损失。依据上述查明的事实表明许某文对于秦某聪单独签署的《借款合同》与秦某聪代许某文签署的《借款抵押合同》之间的关系是清楚的，即《借款抵押合同》系《借款合同》的担保合同。
其次，许某文主张《借款抵押合同》与《借款合同》的借款期限及利率均不相同，故两份合同并非主从合同关系，依据《借款合同》中“借款期限为3个月，；借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算”的约定，以及2013年，贾某娟通过工商银行账户向秦某聪转账350万元的事实可以确认，《借款合同》的期限为2013年12月20日至2014年3月19日，与《借款抵押合同》约定的债务履行期限一致。虽然《借款抵押合同》约定的借款利率为每月1.5％，与《借款合同》中约定的利率不一致，但经核查，《借款抵押合同》约定的利率标准并未高于《借款合同》中的约定，且该问题系抵押权实现时应审理的范畴，并不影响本案的处理结果。故从上述两份合同约定的实质内容看，亦可以确认案涉《借款抵押合同》系《借款合同》的担保合同。
针对第二个焦点问题，担保物权是为担保主债权实现而存在的从权利，相对于被担保的主债权，抵押权具有绝对的附从性即抵押权因主债权存在而存在，随主债权消灭而消灭。本案中，贾某娟在诉讼时效期间内就其对秦某聪享有的债权进行了主张即2014年4月8日进行了执行公证，并于2014年4月21日向一审法院申请执行，故案涉的抵押权并未消灭。
