北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某强、周某霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回孙某军的诉讼请求；3.孙某军承担一、二审诉讼费。
事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。2.孙某杰与孙某军债权转让协议存在虚假的嫌疑一审法院未查清事实及认可有失法律公平与公正。3.一审法院认定孙某杰与赵某强之间存在债权债务，属于认定事实不清，适用法律错误。
被告辩称
孙某军辩称，赵某强、周某霞的上诉理由不能成立，该欠款应认定为夫妻共同债务，由赵某强、周某霞共同承担还款责任。
法院查明
孙某军向一审法院提起诉请求：1.判令赵某强、周某霞共同偿还孙某军3510000元；2.判令赵某强、周某霞向孙某军支付逾期付款损失；3.诉讼费由赵某强、周某霞负担。
一审法院认定事实：2017年7月31日，孙某杰（甲方）与赵某强（乙方）签订《借名购房协议》，主要内容为：甲方委托乙方以乙方名义购买位于北京市昌平区一号的商品房一套，房屋建筑面积230.67平方米，总价款3500000元，增值税、契税、中介服务费等其它费用共计416500元。上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管，乙方应全力协助甲方办理有关购房手续。甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。
房屋一切权利义务归属于甲方。
经甲乙双方友好协商，房屋过户成功并办理借款、贷款成功后，甲方支付乙方10000元作为甲方借用乙方名义购房可能给乙方带来的风险补偿，并房屋在乙方名下期间，做为答谢报酬，乙方有权将该房屋出租，出租所得收益归乙方所有，但出租期间产生的物业费，水电费，维修费等一切相关费用由乙方承担，待甲方需要办理过户手续时按照甲方的指示过户到甲方或甲方指定的其他人名下，乙方应配合甲方办理相关手续，如期限在两年之内包括两年办理过户，则甲方再给乙方报酬80000元，如期限超过两年，则按房屋的过户成交价减去现在的房屋成交总价和其它的增值税、契税、中介服务费等相关费用，房屋纯利润的4%给乙方。如果房屋价格出现下跌，甲方应按时还款贷款利息，如果甲方出现不还款的情况，甲方放弃房子所有权，房屋由乙方来处理来偿还贷款。此外，协议亦对双方其他权利义务作出约定。
2017年8月3日，由孙某杰出资全款购买位于昌平区一号的商品房，将该房屋登记在赵某强名下，房屋总价款为3500000元，建筑面积230.67㎡，孙某杰支付相关税费和中介费用。
2017年8月，赵某强向A公司贷款2770000元，双方于2017年8月16日签订《抵押合同》并办理公证，A公司于2017年8月17日向赵某强的某银行账户发放贷款2770000元，双方于当日办理房屋抵押登记。
2017年8月18日，赵某强通过某银行账户将上述2770000元款项转账给孙某杰。
2018年9月，孙某杰的弟弟孙某仁先后向赵某强的某银行账户转账2793545元后，赵某强于2018年9月17日通过某银行账户结清了上述2770000元贷款后，该房产注销了抵押登记。
2018年9月13日，赵某强、周某霞与B银行（以下简称B银行）签订《零售经营类借款合同》，约定赵某强、周某霞向B银行借款2400000元，借款期限为120个月，以每月作为利息还款周期。
2018年10月9日，该房产再次设立抵押登记。
2018年10月19日，B银行向赵某强放款2400000元。庭审中，双方均认可赵某强将上述贷款2400000元交付孙某杰的弟弟孙某仁。
2020年8月10日，孙某军通过c银行账户向赵某强的B银行账户汇款2000000元用于房屋解押。
2020年8月11日，赵某强通过交通银行账户向其B银行账户转账共计300000元。
2020年8月11日，赵某强通过B银行账户结清了2400000元贷款，还款金额为2283910.2元。
审理中，双方均认可上述贷款结清并办理房屋解除抵押后，赵某强将该房屋出售，出售所得价款3810000元由赵某强收取，其中包含300000元定金。
2020年11月至12月期间，孙某杰与赵某强通过微信就该售房款的结算、还款事宜进行协商，并拟定《还款承诺书》。
2020年12月26日，赵某强通过顺丰快递向孙某杰发出《还款承诺书》，主要内容为：鉴于承诺人于2020年11月10日与甲方签订了《结算协议》，约定由甲方出钱，乙方本人出名，购买了位于北京昌平区一号的商品房一套，现本房已于2020年7月4日以总额3810000元出售，房款除去乙方承诺人还款B银行抵押贷款300000元外，剩余房款3510000元，除去原合同约定同意给乙方的房屋租金做为报酬外，再额外给乙方300000元作为补偿，最后统计剩余房屋款3210000元返还甲方，因承诺人把总房款3510000元作了理财，造成无法履行协议。甲方要求乙方将投资理财收益50000元作为甲方的补偿，甲方承诺，理财的风险由甲方来承担，承诺人赵某强在其它地方做的任何投资理财风险与债权人甲方无关。乙方承诺人承诺如果投资没有任何损失情况下，乙方于2021年4月13日理财到期日把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入债权人指定帐户。如承诺人赵某强2021年4月13日没有把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入甲方指定帐户内，赵某强自愿放弃300000元的补偿款。金额履行以投资收益到期之后金额为准，如果高于协议约定金额，则按照协议约定金额执行，如果因投资风险造成损失，甲方不得再向乙方追偿任何费用。
2021年4月13日投资本金及收益如正常到期之后，如果承诺人还不履行协议，若有转移资产、抽逃资金等可能导致不能按上述期限及时归还欠款和收益，愿承担一切法律后果及赔偿所有经济损失。该《还款承诺书》的落款乙方承诺人处有“赵某强”字样的签字并捺印，庭审中，赵某强不认可该《还款承诺书》的真实性，否认签字捺印系其本人出具，并在答辩时要求鉴定。
2020年12月29日，在孙某杰与赵某强的通话录音中，赵某强承认是其签署的字。
2021年5月10日，齐某燃、孙某杰（甲方、债权转让人）与孙某军（乙方、债权受让人）签订《债权转让协议书》，主要内容为：截止本协议签署日前，债务人赵某强、周某霞欠付甲方售房款3510000元，包括《结算协议》中应给付的3210000元以及《还款承诺书》中因2021年4月13日前未支付款项放弃的补偿款300000元。现甲方对赵某强、周某霞享有的以上3510000元债权转让给乙方，甲方同意受让。因甲方曾向乙方借款，用于支付偿还银行抵押贷款的过桥资金和贷款利息等事项（其中2000000元按照甲方指示直接转账给了赵某强），故此，此次债权转让收回的款项直接抵扣甲方对乙方的负债，具体事宜待转让债权实现后，双方另行协商确定。因此次转让的债权，赵某强、周某霞2020年10月份就应偿付，后按照《结算协议》和《还款承诺书》的约定，宽限至2021年4月13日，但至本协议签署之日仍未归还，故债权转让之后，乙方可以随时要求债务人偿还款项，并依法追偿其他损失。甲方承诺并保证其有权实施本协议项下的债权转让并能够独立承担民事责任，其转让的债权系合法、有效的债权。乙方承诺并保证其有权受让本协议项下的债权并能独立承担民事责任。
2021年5月17日，孙某杰通过EMS向赵某强发送《债权转让通知书》，载明：“赵某强、周某霞：根据我方与孙某军在2021年5月10日签订的《债权转让协议书》，你方欠付我方的3510000元债权（包括＜结算协议＞中应给付的3210000元以及＜还款承诺书＞中因2021年4月13日前未支付款项放弃的补偿款300000元），于2021年5月10日起全部转让给孙某军，该笔款项业已于2021年4月13日届满宽限期，故此请你方及时向孙某军偿还。通知人：齐某燃、孙某杰”。
2021年5月19日，孙某杰通过EMS向赵某强发送由孙某军签字捺印的《催款通知书》，载明“赵某强、周某霞2021年5月10日，齐某燃、孙某杰与本人孙某军签署了《债权转让协议书》，将齐某燃、孙某杰对你方享有的3510000元债权转让给本人。现催告你方在2021年5月26日之前向本人偿还上述款项，如逾期不还，所有法律后果由贵方承担。”
案涉3510000元款项赵某强至今未给付。
另查，赵某强与周某霞系夫妻关系，二人于2016年8月26日登记结婚。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵某强与孙某杰协商后出具《还款承诺书》，承诺于2021年4月13日理财到期日把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入债权人指定帐户，如赵某强2021年4月13日没有把剩余房款3210000元、投资收益50000元转入孙某杰、齐某燃指定帐户内，赵某强自愿放弃300000元的补偿款，该承诺书系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，现赵某强未在2021年4月13日将上述款项转入孙某杰、齐某燃指定的账户，已构成违约，应视为其放弃300000元的补偿款。结合双方提交的证据以及庭审中当事人的陈述，齐某燃、孙某杰与孙某军签订《债权转让协议书》并以快递形式向赵某强发送《债权转让通知书》，可以认定孙某军已受让上述3510000元的债权，故孙某军要求赵某强给付欠款3510000元并支付相应逾期利息的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
关于案涉债务是否属于赵某强、周某霞在婚姻关系存续期间的夫妻共同债务。根据法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，欠款虽发生在赵某强与周某霞婚姻关系存续期间，但《还款承诺书》系赵某强个人出具并无周某霞签字，现孙某军提交的证据仅能证明周某霞对借名买房和抵押借款知情，并不能证明欠款用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故该欠款不宜认定为夫妻共同债务，对于孙某军要求周某霞承担共同还款责任的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
关于赵某强抗辩的其与孙某杰不存在债权债务关系的意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
裁判结果：
一审判决结果
一、赵某强于判决生效之日起十日内给付孙某军3510000元；二、赵某强于判决生效之日起十日内向孙某军支付逾期利息；三、驳回孙某军的其他诉讼请求。
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。孙某军主张赵某强应向其返还出售北京市昌平区一号号的房款3510000元，提交了《借名购房协议》《还款承诺书》《债权转让协议书》、微信聊天记录、通话录音、快递单等证据。根据《借名购房协议》、微信聊天记录、通话录音、快递单等证据及双方当事人陈述，结合常理分析，《还款承诺书》即使并非赵某强签字捺印，亦可以认定系赵某强的真实意思表示。赵某强未按《还款承诺书》的约定履行还款义务，构成违约，故其应向向齐某燃、孙某杰返还售房款3510000元及逾期利息。
退一步讲，即使不以《还款承诺书》为依据，按照《借名购房协议》中“房屋抵押、转让的，乙方（赵某强）应无条件予以配合，因此产生的收益均归甲方（孙某杰）所有，税费由甲方自行承担”的约定，出售北京市昌平区一号号所得价款3810000元，亦应归孙某杰所有，该款由赵某强收取，在扣除其于2020年8月11日偿还该房屋抵押贷款的300000元后，赵某强应按约定及时向孙某杰返还售房款3510000元。
齐某燃、孙某杰与孙某军签订《债权转让协议书》并以快递形式向赵某强发送《债权转让通知书》，可以认定孙某军已受让上述3510000元的债权，故孙某军要求赵某强给付欠款3510000元并支付相应逾期利息，理由正当，应予支持。
