北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某强向本院提出诉讼请求：1.确认2001年12月李某军与黄某涛签订的位于昌平区一号院及房屋的“房产买卖协议书”无效；2.被告黄某涛返还位于北京市昌平区一号院内房屋及院落；3.诉讼费由被告承担。
事实与理由：2000年7月8日，张某强与李某军签订《房产买卖协议书》，将原告所有的位于北京市昌平区一号院以43000元卖予李某军，前院5间，后院6间。2001年12月，李某军将后院共6间以95000元卖给黄某涛。2015年8月20日，北京市昌平区人民法院民事判决书判决张某强与李某军之间签订的《房屋买卖协议》无效并在判决书中确认了李某军与黄某涛之间的买卖行为亦属无效，并以黄某涛无其他住房不具备腾退条件暂不支持立即返还房屋。2017年5月，原告得知一号院西侧3间北房由他人居住。经向村委会了解并经村委会调查，房屋已由被告赠与其义子李某易，西侧3间由李某易出租给刘某和秦某居住。
被告辩称
被告黄某涛辩称，我不同意原告诉讼请求。原告作为农村人把房屋卖给李某军，本身错误，应由原告自行承担后果。当年我买不起房才买的李某军的房子，当时我不知道是农民房，也不知道是原告卖给李某军的。这房子是王某云买给原告，现房本还在王某云手中。
被告李某军辩称，我把房子卖给黄某涛了，情况之前开过庭已经说清楚了。
本院查明
2000年7月8日，张某强与李某军签订《房产买卖协议书》，将其所有的位于昌平区一号院以43000元卖予李某军，前院五间，后院六间。2001年12月李某军将后院六间以95000元卖予黄某涛，2002年底李某军将前院五间以90000元卖给吴某华。张某强为北京市昌平区A村农业户口，黄某涛与李某军均为非农业户口。
经法庭询问，张某强表示其以270000元的价格从吴某华手中将前院收回，目前居住在该院内，户口也在该院。黄某涛表示其于2004年7月将户口迁至南庄村，一直居住在后院，为居民户口；购买时后院有北房6间，2001年自己新建了3间西房；自己将后院赠与了义子李某易，由李某易照顾自己生活，李某易将房屋装修并出租，目前除自己外还有李某易、秦某、刘某居住在后院。
经法庭释明，李某军及黄某涛均坚持认为双方之间的协议有效，黄某涛不提起反诉主张返还购房款及房屋的相关补偿问题。
裁判结果
一、被告李某军与被告黄某涛于2001年12月签订的《房产买卖协议书》无效。
二、驳回原告张某强的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，李某军与黄某涛签订的《房产买卖协议书》约定的标的物为宅基地和地上建筑，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。李某军与黄某涛并非南庄村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故黄某涛、李某军之间签订的《房产买卖协议书》应属无效。
关于张某强主张返还房屋及院落的诉讼请求，经法院释明，因黄某涛与李某军均坚持认为合同有效，且黄某涛并未对合同无效后返还购房款及房屋的相关补偿问题提起反诉，双方可以另行解决。
