北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某扬上诉请求：撤销原判，改判驳回朱某恩的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
事实与理由：1.本案案由不论是排除妨害纠纷还是财产损害赔偿纠纷都不适用。孙某扬占用位于海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）不符合侵权的构成要件，一审适用侵权的规定要求孙某扬赔偿，属于认定事实错误，适用法律错误。
2.孙某扬从2001年购买涉案房屋其就一直居住于此，具有合法的依据。3.孙某扬与朱某恩的纠纷源于涉案房屋是否属于借名买房。法院判决虽认定涉案房屋借名代持关系不成立，但不能排除孙某扬的合法占有。4.双方未约定房屋占用费，且朱某恩在2016年诉讼中，撤回房屋占用费的诉求，其重新提出房屋占用费的诉求已经超过诉讼时效。5.涉案房屋系孙某扬自己居住，评估机构按照出租价格评估过高，不应作为定案依据。
被告辩称
朱某恩辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。1.孙某扬拒绝搬离涉案房屋，自朱某恩起诉孙某扬搬离涉案房屋之日起，孙某扬侵害了朱某恩的合法权益，应支付房屋使用费。2.孙某扬未就其2001年在涉案房屋内居住提供证据。3.自朱某恩要求孙某扬搬离涉案房屋后，孙某扬占用涉案房屋不合法。4.朱某恩撤回要求支付房屋使用费的诉求，并非放弃该主张，且朱某恩起诉构成诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效。5.涉案房屋租金评估报告公平公正。
朱某恩向一审法院起诉请求：1.判令孙某扬按每月16389元标准向我支付2016年4月15日至2019年11月6日的房屋占有使用费699810元；2.判令孙某扬向我支付2019年1月至10月的物业管理费4067.9元，并承担本案诉讼费用。
法院查明
一审法院认定事实：2001年12月12日，朱某恩与北京X公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋。朱某恩后于2008年4月取得该房屋所有权证。
2016年4月15日，朱某恩以排除妨害纠纷为案由将孙某扬诉至一审法院，请求判令孙某扬搬离涉案房屋，并按每月12000元标准支付自2012年1月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费。孙某扬辩称其与朱某恩是借名购房关系，不认为房屋是朱某恩的。2019年3月5日，朱某恩当庭撤回房屋占用费的诉讼请求。一审法院经审理，认为“孙某扬虽称其与朱某恩系借名购房关系，但其提起的诉讼已被法院驳回，故对其抗辩，一审法院不予支持。朱某恩作为诉争房屋所有权人要求孙某扬搬离诉争房屋，理由正当，一审法院予以支持”，并判决孙某扬于本判决生效后七日内将涉案房屋腾空并交还朱某恩。该判决业已生效。
2019年7月，孙某扬、赵某霞以合同纠纷为案由起诉朱某恩，要求确认孙某扬与朱某恩之间借名代持购买涉案房屋的合同成立，判令朱某恩协助办理所有权转移手续。一审法院经审理后驳回孙某扬、赵某霞的诉讼请求。二人不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
2019年11月6日，孙某扬搬离涉案房屋。
2019年12月4日，北京W物业公司向朱某恩出具票面金额为4881.48元的2019年涉案房屋物业管理费发票。
2020年1月13日，朱某恩以排除妨害纠纷为案由向一审法院提起本案诉讼。
2021年4月21日庭审中，一审法院根据查明的法律关系性质，变更本案案由为财产损害赔偿纠纷。
审理中，朱某恩申请对涉案房屋自2016年4月15日起至2019年11月6日止的房屋租金进行评估，估价结果为租金单价16389元/月，租金总价699810元。朱某恩为此支付评估费34000元。
一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据本案查明事实，朱某恩系涉案房屋所有权人。孙某扬虽主张其与朱某恩系借名购房关系，但其提起的多个诉讼均被法院驳回，故一审法院对其主张不予采纳。孙某扬辩称其占用房屋具有合法依据，但其主张缺乏依据，一审法院不予采纳。
孙某扬在朱某恩于2016年4月15日起诉其腾房后直至2019年11月6日才搬离涉案房屋，其在上述期间占有涉案房屋的行为侵害了朱某恩对涉案房屋享有的物权，朱某恩有权向其主张损害赔偿。朱某恩参考评估机构的估价结果请求判令孙某扬支付上述期间的房屋占有使用费699810元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。朱某恩主张的物业管理费具有事实和法律依据，一审法院亦予以支持。
关于孙某扬提出的诉讼时效抗辩，朱某恩于2016年4月15日起诉时主张了房屋占用费，直至2019年3月5日撤回该诉讼请求，故诉讼时效发生中断，朱某恩的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。关于孙某扬辩称案由问题，一审法院根据查明的法律关系性质，变更案由为财产损害赔偿纠纷，该案由与朱某恩主张的排除妨害纠纷案由均属于物权保护纠纷项下的具体案由，案由的变更并不导致应驳回朱某恩起诉的法律后果，故一审法院对于孙某扬的该项辩称不予采纳。
裁判结果
一审判决：一、孙某扬于本判决生效后七日内向朱某恩支付2016年4月15日至2019年11月6日的房屋占有使用费699810元；二、孙某扬于本判决生效后七日内向朱某恩支付2019年1月至10月的物业管理费4067.9元。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
权利人提起诉讼的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。朱某恩向孙某扬就房屋占用费提起过诉讼，构成诉讼时效的中断，现朱某恩的诉讼请求未超过诉讼时效。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法院生效文书未对孙某扬借名买房的事实予以确认，朱某恩系涉案房屋的所有权人。朱某恩于2016年4月15日起诉孙某扬搬离涉案房屋，孙某扬至2019年11月6日才搬离涉案房屋，孙某扬未就其占有涉案房屋的合法依据提供充分证据予以证明，故孙某扬构成对朱某恩所有权的侵害，应赔偿朱某恩相应损失。朱某恩要求孙某扬支付使用涉案房屋期间的房屋占用费及物业费于法有据，对于房屋占用费，孙某扬没有合法依据占有使用涉案房屋，朱某恩要求按照租金标准支付其房屋占用费合理，一审法院按照鉴定单位出具的房地产估价报告确定孙某扬应向朱某恩支付的房屋占用费正确，法院对此予以确认。
