北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某常向本院提出诉讼请求：1、请求确认张某常与周某鹏于2017年3月19日签署的房屋买卖合同已于2017年3月31日解除；2、周某鹏返还购房款120万元；3、周某鹏支付资金占用费损失，损失以120万元为基数，按照年利率4.75％的标准，自2017年3月31日起计算至实际付清之日止；周某鹏承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2017年3月19日，张某常与周某鹏、天津市H公司共同签署《房产交易合同》，约定张某常购买周某鹏名下位于天津市武清区的房屋，房屋成交价款为3275000元，合同签署之日先支付购房定金70万元，余款采取按揭贷款的方式支付。合同签署后，张某常依约于2017年3月19日支付购房定金10万元，于2017年3月22日支付购房定金60万元。
周某鹏收到张某常支付的购房定金后称无法完成房屋解押，请求张某常再支付50万元，并愿意优惠购房款15000元。张某常于2017年3月24日再次向周某鹏支付购房款50万元。至此，张某常共计向周某鹏支付购房款120万元，但由于国家和天津房产政策原因，导致张某常失去购房资格，双方签署的《房产交易合同》事实上已经无法继续履行。张某常认为此种情况下，周某鹏应当及时返还已经支付的购房款，并支付相应利息，但周某鹏长期以资金紧张为由，至今未返还购房款。
被告辩称
周某鹏辩称：张某常与周某鹏于2017年3月19日签订的房屋买卖合同是合法有效的，且持续生效中，该合同应当继续履行。因2017年4月1日天津限制购买新建住房和二手住房的政策，周某鹏一直为张某常保留房产，且政策对限买资格的限制是张某常个人问题，其一直未能解决购买资格的问题，应由其自行解决，此与周某鹏及涉案房屋没有直接因果关系。涉案合同至今未解除，故周某鹏不应支付资金占有使用费。
本院查明
2017年3月19日，周某鹏（卖方）与张某常（卖方）签订房产交易合同，合同载明：本合同项下房产坐落于天津市武清区，权利人周某鹏；房产交易的价格为3275000元；卖方应在本合同签订之日向卖方交付定金70万元，除定金外的剩余房款2575000元以按揭贷款方式支付；如因国家政策造成买方不能买房不属违约。
2017年3月22日，周某鹏出具收条，载明：今收到张某常交来一号房屋定金70万元整。2017年3月24日，周某鹏再次出具收条，载明：今收到张某常交来房屋定金50万元整，在原3275000元基础上再优惠15000元，总房款3260000元。
2018年1月23日，张某常向天津市武清区人民法院就其与周某鹏房屋买卖合同纠纷一案提起诉讼，天津市武清区人民法院于2018年1月予以立案，张某常于同日交纳诉讼费8449元。
2018年4月10日，北京市长安公证处出具公证书，对张某常与周某鹏之间的微信聊天记录进行了公证，显示双方就退房事宜有过沟通。
2018年5月22日，周某鹏（甲方）与案外人齐某华（乙方）签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议载明：房屋坐落于武清区，权利人周某鹏，房屋总价款为1050000元。
张某常主张天津市房产的限购政策于2017年3月31日下午4点出台，2017年4月1日正式生效，根据该政策规定，张某常已经退休，不符合天津市购房的纳税、社保资格要求，不具备购房条件导致涉案合同无法实际履行；周某鹏认可政策的生效时间，但称对张某常个人情况以及是否符合购房政策并不明知。
庭审中，周某鹏认可其向案外人齐某华出售涉案房屋未告知张某常；周某鹏认可2017年3月31日张某常首次向其提出退款请求，但其主张该退款指向性不明，周某鹏未提交证据证明除本案购房合同外双方还存在其他交易。
裁判结果
一、确认原告张某常与被告周某鹏于2017年3月19日签订的《房产交易合同》于2017年3月31日解除；
二、被告周某鹏于本判决生效之日起七日内返还原告张某常购房款120万元，并赔偿张某常因诉讼导致的损失8449元、因证据保全导致的损失2458元以及因资金占用导致的利息损失。
房产律师靳双权点评
张某常与周某鹏签订的房产交易合同系双方当事人真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。
张某常主张确认房产交易合同已于2017年3月31日解除，周某鹏对此不予认可，并主张其对张某常是否符合购房资格并不明知，但根据微信聊天记录显示，可以推断出周某鹏对于张某常不符合购房政策的情况系明知，而双方在微信聊天记录中虽没有明确解除合同的字样，但双方的意思表示均围绕限购政策出台和如何退款展开，故法院认定张某常在天津市限购政策出台当天,在双方之间的合同因政策原因已不可能继续履行、无法实现合同目的的情况下，已经通过微信的方式向周某鹏明确提出解除合同，且周某鹏并未就此提出异议，因此，根据我国合同法的相关规定，张某常主张确认《房产交易合同》已于2017年3月31日解除的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周某鹏收到张某常的退款请求后，应在合理期限内返还购房款120万元，即便无法一次性退还，亦应当积极对张某常予以协助配合，但时至今日，周某鹏非但分文未退，反而在张某常于天津市武清区人民法院就涉案购房合同起诉时，明知其与张某常存在微信聊天记录的情况下，有意否认微信聊天记录真实性，并在后续诉讼中对案件管辖权提出异议，导致张某常前往公证处对微信聊天记录进行证据保全。
虽然周某鹏的上述行为系行使我国民事诉讼法赋予的诉讼权利，但其行使上述权利并非出于尽快解决纠纷所为，显然有悖诚信原则，不仅不利于问题的解决，导致司法资源不必要的浪费，客观上也给张某常造成了一定的损失。鉴于此，本案所涉合同虽约定因政策原因解除合同不互负违约责任，但周某鹏在明知合同无法继续履行并同意退款的情况下，未积极履行退款义务，在诉讼中有意拖延，长期占用120万元购房款，且将涉案房屋以远低于本案所涉合同的交易价格出售于案外人并拒绝告知张某常，由此一系列不诚信的行为给张某常造成的资金占用损失、诉讼费损失和保全证据的损失，周某鹏应当予以赔偿。故张某常主张周某鹏给返还120万元购房款，并赔偿资金占用损失、诉讼费损失8449元和证据保全费损失2458元的诉讼请求具有事实和法律依据，法院依法予以支持。
