北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
孙连胜上诉请求：1．撤销一审判决；2．支持孙连胜在一审提出的全部诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费由华诺公司承担。事实和理由：一、法律事实与法律关系。1．1995年9月2日，王建斌以孙连胜名义为华诺公司签订一份《房屋买卖保证书》，该《房屋买卖保证书》载明：产权人系孙连胜，买卖双方议定按规定办理买卖手续。在卖方一栏由王建斌代孙连胜签字，王建斌加盖了其私人印章并签字，注明“代”。买方一栏由华诺公司加盖公章，据此，卖方为孙连胜，买方为华诺公司，代签字人为王建斌。但该保证书经王建斌代签后，始终未向孙连胜披露此事。发生诉讼后，孙连胜始才知悉此保证书。2．1995年9月10日，王建斌以孙连胜名义在一份《申请出卖房屋登记表》中填写的内容载明，产权人孙连胜，代理人王建斌，拟售房价195万元，房产所有权证“西城字第12107号”；申请人一栏由王建斌代签字，据此王建斌在表格中认可其为孙连胜的代理人。该表格为原北京房地产交易所格式化的文件，王建斌向交易所表明其为孙连胜的代理人。3．1996年4月5日，王建斌以孙连胜名义与华诺公司签订一份《房屋买卖协议书》，该协议载明：立协议单位：甲方为华诺公司，乙方孙连胜：在署名一栏，甲方由华诺公司签章，乙方由王建斌代。并加盖了私人印章。据此，在孙连胜、华诺公司之间形成房屋买卖关系，出卖人为孙连胜，买受人为华诺公司，代理人为王建斌。该协议书经王建斌代签后，王建斌从未向孙连胜披露该份协议书，华诺公司已知出卖人为孙连胜后，但从未向孙连胜支付购房款。4．1996年6月10日，王建斌以孙连胜名义与华诺公司签订一份《房产卖契》。该《房产卖契》载明：立卖契人孙连胜，卖产人一栏由王建斌代并加盖其私人印章，买产人为华诺公司，加盖其公章；原北京房地产交易所加盖了公章。据此，在房地产交易所提供了格式化的卖契中，已明确房屋买卖关系的当事人。但经王建斌代签后，从未向孙连胜披露此事。综上，经王建斌以孙连胜名义与华诺公司在原北京房地产交易所发生的系列交易行为，已构成孙连胜与华诺公司之间形成房屋买卖的法律关系。孙连胜与华诺公司及王建斌为适格的当事人。一审法院认为孙连胜不享有上述合同的解除权，认定事实有误。二、解除合同与适用法律。1．直接代理与王建斌不能以孙连胜名义办理房屋交易手续。依据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第六十三条，第六十四条、第六十五之规定，当事人之间可直接代理，亦是民法关于直接代理的规定。据此，在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）颁布前我国仅承认所谓的直接代理，既代理人必须是以被代理人的名义为民事法律行为，而不能以自己的名义与第三人订立民事合同。本案中，王建斌以孙连胜名义代签的上述涉及房屋买卖的四个文件，发生时间在1995年9月2日至1996年6月10日止期间，王建斌之代理行为系直接代理。依据当时尚生效的经国务院颁布实施的《城市私有房屋管理条例》和《北京市贯彻实施
若干具体问题的规定》，严禁任何单位和个人不得私自购买城市私有房屋。而在当时，德三泰公司属原大兴县财政局下属企业，属于集体所有制企业，不能购买孙连胜名下的城市私有房屋。而依据上述《城市私有房屋管理条例》第九条和《北京市贯彻实施城市私有房屋管理条例若干具体问题的规定》第三条之规定，孙连胜作为城市私有房屋的所有权人拟出卖其名下的房屋时，须亲自到原北京房地产交易所办理房屋买卖的交易手续。《民法通则》第六十三条第三款规定，经王建斌与华诺公司以孙连胜名义签订的上述四份文件，应当由孙连胜本人亲自实施后，房屋买卖交易的相关文件方能生效。故，原北京房地产交易所至今不能办理华诺公司请求办理的房屋产权过户手续，现产权仍然登记在孙连胜名下，作为所有权人，当然可以行使合同解除权。2．间接代理与华诺公司不履行房屋买卖合同。《合同法》于1999年10月1日起施行。该《合同法）第四百零二条、第四百零三条规定了间接代理的法律制度。依据该法律规定，当王建斌以孙连胜名义签订上述四份文件后，王建斌已向华诺公司披露了产权人孙连胜的信息，而华诺公司已知悉在房屋买卖的法律关系中，出卖人为孙连胜，王建斌仅为代理人，在孙连胜与王建斌之间仅存在代理关系。当王建斌已向华诺公司披露孙连胜为出卖人后，房屋买卖合同直接约束华诺公司，华诺公司应直接将购房款交与孙连胜。现华诺公司不能履行房屋买卖合同时，孙连胜当然享有法定的合同解除权。3．法律禁止双方代理及王建斌的职务代理行为。王建斌于1993年5月至1998年1月期间，系担任德三泰公司四合院项目的部门经理。在其担任项目经理期间，曾代理德三泰公司于1994年9月30日，与孙连胜签订一份关于房屋买卖的协议书，该代理行为系《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百七十条第一款规定的职务代理。该房屋买卖协议书有效。在该房屋买卖协议书中，王建斌代理德三泰公司签署协议书，而在以后，在同一房屋买卖行为中又同时为房屋买卖关系的双方当事人实施代理活动。即以孙连胜名义代签上述与华诺公司签订的四份文件，又于1996年1月10日，代理德三泰公司与华诺公司签订一份《关于西城区某某某某某25号搬迁协议》，在该搬迁协议书中，王建斌代理德三泰，作为房屋的出卖方。王建斌这种同时代表两种利益的民事行为，是该《民法总则》第一百六十八条所禁止。王建斌同时代理德三泰公司与华诺公司与孙连胜签订房屋买卖合同的行为，被现行法律所禁止，且王建斌以孙连胜名义与华诺公司签订的《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议书》和《房产卖契》不被孙连胜追认。故，孙连胜有权依据法律规定，诉求解除。
二、被告辩称
华诺公司上诉请求：1．请求二审法院依法变更一审法院驳回孙连胜诉讼请求的依据，包括撤销一审法院判决书本院认为部分认定的孙连胜、德三泰公司、华诺公司及王建斌之间的四项法律关系中的第二、三、四项；撤销一审法院判决书本院认为部分表述的孙连胜与华诺公司签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》、《房屋买卖保证书》合同双方应当为德三泰公司及华诺公司，孙连胜仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由德三泰公司及华诺公司承担；将驳回孙连胜诉讼请求的依据变更为华诺公司已按合同约定履行了合同义务，房屋管理部门也确认了华诺公司与孙连胜北京市西城区某某某某某25号院（以下简称案涉房屋）的买卖关系等；2．本案两审诉讼费用由孙连胜承担。事实和理由：一、一审法院所认定的孙连胜、德三泰公司、华诺公司及王建斌之间的四项法律关系的后三项及认定孙连胜与华诺公司签订的房屋买卖协议书、房产卖契和房屋买卖保证书的合同双方为德三泰公司及华诺公司，相关权利义务由德三泰公司承担与本案相关联的多个已生效判决相矛盾，一审法院无权否定相关已生效判决的效力，该认定亦超出了本案的审理范围。1．北京市西城区人民法院（2009）西民初字第12132号民事判决书及二审北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第6619号民事判决书，均认定了本案要求解除的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖保证书》和《房产卖契》合法有效，合同主体均为孙连胜与华诺公司。在西城区人民法院12132号判决第11页的本院认为部分明确：“在与王建斌签订协议书的同日，原告（孙连胜）另行签署了委托书，委托王建斌全权代表其办理上述房产的交易、翻建、装修等有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止。在此之后，王建斌以原告（孙连胜）代理人身份办理的申请出卖房屋登记表以及与华诺公司签订的房屋买卖保证书、搬迁协议、房屋买卖协议书及房产卖契等均未超出其代理权限，故应认定为有效。现原告要求确认王建斌代理其与华诺公司签订的关于案涉房屋房屋买卖协议、房屋买卖保证书及房产卖契无效以及要求确认案涉房屋仍归原告所有，缺乏法律及事实依据，本院不予支持”，并判决驳回了孙连胜的诉讼请求。另在该判决中认定王建斌与孙连胜签订协议书的行为系个人行为。该案二审判决即北京市第一中级人民法院6619号民事判决书确认“一审判决认定房屋买卖保证书、搬迁协议、房屋买卖协议书及房产卖契有效是正确的，并明确现孙连胜要求确认王建斌代理其与华诺公司签订的案涉房屋买卖协议、房屋买卖保证书及房产卖契无效，以及要求确认案涉房屋仍归孙连胜所有缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持是正确的，予以确认。另二审判决确认一审法院认定的王建斌与孙连胜签订协议书系个人行为不妥，并进行了更正”。2．北京市西城区人民法院（2010）西民初字第11934号民事判决书和北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第28号民事判决书均认定《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》合法有效，并认定1994年9月30日，孙连胜与王建斌所签协议书孙连胜将涉案房产卖与王建斌条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系。在本案判决第10页另查部分明确：“另查，2010年8月，原告将德三泰公司诉至本院，要求确认原告诉与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》无效，本院经审理认为，1994年9月30日，原告与王建斌所签《协议书》中虽约定原告将自己所有的案涉房屋卖与王建斌，但该条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系；经生效的判决书也认定王建斌以原告代理人身份办理的《房屋买卖保证书》《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等有关行为未超出其代理权限，上述代理行为是合法有效的；而王建斌代理原告签订的房屋买卖合同中相对方为原告与华诺公司，导致案涉房屋权属可能发生变化的并非双方所签《协议书》，而是原告与华诺公司间的房屋买卖协议等合同，故原告要求判令双方所签《协议书》因违反行政法规而无效的起诉意见、理由不充分，本院不予支持，本院于2010年11月5日作出（2010）西民初字第11934号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决并上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2011）一中民终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。”3．一审法院三项法律关系认定与前述判决认定的法律事实相矛盾，无事实和法律依据，特别说明德三泰公司与孙连胜1994年9月30日签订的协议书中案涉房屋买卖的内容只是德三泰公司取得案涉房屋销售代理权的一种方式。通过前述二案一二审四个判决，认定了《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》合法有效，合同主体当然为孙连胜与华诺公司，王建斌为孙连胜的代理人，王建斌的行为为职务行为，几方的法律关系已然非常明确，而本案一审法院所作四点法律关系认定，其中第2点只认定了1994年9月30日，孙连胜与德三泰公司签订了房屋买卖合同，而遗漏了同日孙连胜还签署了授权委托书，并进行了公证，授权王建斌办理案涉房屋的交易、翻建、装修等有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止的重要法律事实。而第三项认定德三泰公司将案涉房屋转售给华诺公司，第四项认为为了简化手续，指派王建斌办理了孙连胜的公证委托手续，由王建斌以孙连胜名义将案涉房屋出售，该三、四项认定与多个判决和房屋管理部门的盖章确认的房产卖契等文件相矛盾，也无任何事实依据和法律依据。该认定直接否认了孙连胜与华诺公司的房屋买卖关系，但是如果孙连胜只与德三泰公司存在买卖关系，孙连胜就不应签署授权委托书，德三泰公司只有将房屋变更到自己名下后以自己的名义与华诺公司签订房屋买卖合同，而对于华诺公司来说，其购买卖案涉房屋基础和必要条件是德三泰公司和王建斌持有孙连胜的经公证的授权委托书，有代孙连胜签订相关合同的权利，至于代理人通过何种方式取得的代理权限是代理人与被代理人之间的法律关系，与华诺公司无任何关联性，且德三泰公司（王建斌）与孙连胜于1994年9月30日所签订的协议书只是其取得代理权限的一种方式和手段，重点是取得了代理权限。4．一审法院根据其认定的法律关系来确认的孙连胜仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由德三泰公司及华诺公司承担，由于其法律关系认定本系错误，由此而确认的事实亦是错误的。二、华诺公司已履行了合同义务，且在房屋管理部门办理了房产卖契，房屋管理部门已盖章确认了孙连胜与华诺公司的房屋买卖关系，因此二审法院应驳回孙连胜的诉讼请求。在房屋买卖合同关系中，对买受人来说，支付房价款是主要义务，而是否可以完成房屋管理部门过户登记手续是风险，对出卖人来说，收取房价款是主要权利，在不收到房价款的前提下不会办理房屋过户登记手续，而本案中，华诺公司支付了购房款项290万元，与当时的案涉房屋市场价格及合同约定的房价款基本一致，并在房屋管理部门办理了房产卖契，房屋管理部门已盖章确认了孙连胜与华诺公司的房屋买卖关系，因此请求法院依法驳回孙连胜的诉讼请求。
针对孙连胜的上诉请求，华诺公司辩称，对方也是认为协议有效，孙连胜和华诺公司是主体，我们认可。包括保证书、房屋买卖协议书、房产卖契，这些合同均合法有效，已被法院终审确认。华诺公司履行了自己的义务，没有违约行为。王建斌有公证的委托书，可以对房屋进行交易、翻建装修等一系列的授权，他是一个代理人身份。相关款项也都直接支付给了德三泰公司。这个案子也打了好久，我们也提交了相关证据。德三泰公司实际收取了华诺公司的购房款，房屋办理了过户登记手续。德三泰公司是代理行为，我们履行了相关义务，也过户了，所以说这个合同对方要求解除没有事实和法律依据。我们上诉请求变更一审判决的依据。通过之前生效判决的认定，合同主体已非常明确。对方跟德三泰公司及王建斌之间的关系是他们之间内部的事情，而我们合同上所有相对方都是孙连胜，王建斌只是代理人，而且他有代理权限。
针对华诺公司的上诉请求，孙连胜辩称，一、王建斌与华诺公司的行为已经严重侵害孙连胜的合法权益。从开始孙连胜为改善家人居住条件为目的，经公证协议书明确卖房对价为125万元房款加二套三居室加12间平房，到最后被人为降价至145万元，价格及利益的大幅缩水，于法于情，都让人无法理解，只有一种解释行得通，就是未经公证的所有与房屋有关的买卖房产文书均未经孙连胜同意。故，华诺公司与王建斌明显故意隐瞒孙连胜，侵害其利益。二、孙连胜从未收取华诺公司的任何款项。1994年9月30日，在王建斌提任德三泰公司“四合院”项目部经理期间，以其职务行为与孙连胜签订一份关于房屋买卖的协议书，该协议书明确：出卖人为孙连胜，买受人为德三泰公司：定金30万元：标的物为西城区西四北大街五条25号：价款总额为125万元，另解决二套三居室和12间平房。该协议签订后，德三泰公司给付孙连胜30万元定金，该协议生效。后经诉讼，经北京市西城区人民法院（2012）西民初字第15928号《民事判决书》判决：孙连胜与德三泰公司于1994年9月30日签订的协议书于2012年7月2日解除。经公证的授权委托书也因此失去法律效力。自1994年9月30日始至2012年7月2日止期间，华诺公司从未给付孙连胜一分钱。三、德三泰公司是否收取华诺公司的款，与孙连胜无关，不能作为认定孙连胜已收取购房款的依据。1996年1月30日，王建斌曾与华诺公司签订一份搬迁协议，该协议明确：出卖案涉房屋的是王建斌，买受人是华诺公司，总价款250万元，搬迁费用112．5万元。合计总款362．5万元。1995年9月2日，王建斌以孙连胜名义与华诺公司签订一份《房屋买卖保证书》。1996年4月5日，王建斌以其名义与华诺公司签订一份《房屋买卖协议》。1966年6月10日，王建斌以其名义与华诺公司签订一份《房产卖契》，同时，华诺公司又举证其已支付德三泰公司290万元购房款。对此，孙连胜均不予认可，首先购房款以哪个数字为准，不清楚；其次，华诺公司称，协议签订后，华诺公司支付德三泰公司一些款项，而这些款项的付款主体、收款主体纷繁复杂，真伪难辩，但有一点可以明确就是这些款项与孙连胜无关。综上，华诺公司主张向德三泰公司支付的款项与孙连胜无关，王建斌以孙连胜名义与华诺公司签订的《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议》、《房产卖契》，没有一份是经孙连胜认可或事后追认的，且上述三份协议逐步在吞噬孙连胜的合法利益，孙连胜有权利解除。四、解除《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议》、《房屋卖契》的法律依据。当孙连胜与德三泰公司签订关于案涉房屋买卖的协议书时，孙连胜出卖案涉房屋的目的是为了改善现25号院内的家庭共有人的居住状况，即得到价款125万元；得到二套三居室与十二间平房。现该目的达不到，当然应该解除。法律依据主要有：1．依据《合同法》第九十四条第四项之规定；2．依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十一条之规定。综上，孙连胜与德三泰公司签订的《协议书》已解除，与华诺公司的行为已无履行必要，且不被孙连胜认可，故，应予以解除。五、华诺公司主张，房屋管理部门已盖章确认了孙连胜与华诺公司的房屋买卖关系，对此，孙连胜不予认可，房屋管理部门没有审查房屋买卖事实的职责，在合同双方发生争议的情况下，房屋管理部门应该中立，执行生效的裁决文书。六、华诺公司主张的款项可另案向德三泰公司主张权利，不影响法院确认《房屋买卖保证书》、《房屋买卖协议》、《房产卖契》解除。
针对孙连胜的上诉请求，王建斌辩称，孙连胜说我与华诺公司之间系恶意的，与事实不符，我不同意她的上诉意见。
针对华诺公司的上诉请求，王建斌辩称，我没有经手过一分钱的事，我没有见过华诺公司工作人员，德三泰公司叫我去房地交易所签字，对于华诺公司的上诉意见我不表态。
孙连胜向一审法院起诉请求：1．解除孙连胜与华诺公司于1996年4月5日签订的《房屋买卖协议书》及1996年6月10日签订的《房产卖契》；2．解除孙连胜与华诺公司于1995年9月2日签订的《房屋买卖保证书》；3．诉讼费用由华诺公司、王建斌、德三泰公司承担。
一审法院认定事实：坐落于北京市西城区某某某某某25号房屋19间原系孙连胜所有。1994年9月30日，孙连胜（乙方）与王建斌（甲方）签订《协议书》，约定甲方购买案涉房屋的房价总额为125万元人民币，另解决二套三居室楼房和12间平房；协议签订后甲方向乙方支付30万元人民币定金，乙方将产权证抵押给甲方，并全权委托甲方办理。房产交易、翻建、装修等一切事宜由甲方全权负责；案涉房屋的全部拆迁事宜，甲方全权委托给北京市燕乐房产技术咨询公司（丙方）负责该院在规定的时间内全部腾空，丙方负责解决拆迁用房，即楼房三居室二套、平房12间（详细条款，乙方与丙方另定协议）；案涉房屋腾空一半后，甲方再付给乙方35万元人民币，到该院房产全部腾空后甲方将余款60万元人民币付清给乙方，该院全部产权归甲方所有；甲方在协议签定之日起三个月未能按上述条款执行，乙方有权提出解除合同，并向甲方索赔一切经济损失，并原数退还甲方所付全部金额和全部拆迁用房一并归还给甲方；本协议经法律公证后生效。为此北京市海淀区公证处出具（94）海证民字第50313号《公证书》，对该协议进行了公证。同日，孙连胜向王建斌出具委托书，内容为：“我是座落在北京市西城区西四北大街五条25号的壹拾玖间房产的产权所有人。我委托王建斌为我合法代理人，全权代表我办理上述房产的交易、翻建、装修等一切有关手续。代理人所签署的有关文件，我均予以承认。委托期限至有关事宜办理完毕为止。……”该委托书经北京市海淀区公证处予以公证，公证书号为（94）海证民字第50550号。
1995年9月2日，王建斌代孙连胜与华诺公司签订《房屋买卖保证书》，主要内容为：“产权人在西城区北五条胡同（街）25号（新）有房产19间，孙连胜现愿将该房产卖与北京华诺租赁公司所有……”。
1996年4月5日，王建斌代孙连胜与华诺公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、房屋座落：北京市西城区某某某某某25号。房屋所有权证第12107号，房屋结构砖木。出售部位：东房4间，西房4间，南房6间，北房5间，共计19间，建筑面积309．4平方米，房屋附属物。二、双方议订上述房屋连同附属物产价共计人民币145万元。三、本协议签订后，双方即可向房地产交易所申请办理上述房屋买卖登记、立契。……五、甲乙双方在过户登记同时即将100万元付与乙方，一个月之内将45万元付与乙方。……”。
1996年6月10日，王建斌代孙连胜（卖产人）与华诺公司（买产人）订立《房产卖契》，内容为：“立卖契人孙连胜今将所有下列房产整卖与北京华诺租赁公司，议定卖价壹佰肆拾伍万元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市房地产交易所订立卖契为凭。”
2009年8月，孙连胜将王建斌、华诺公司以及德三泰公司诉至法院，要求确认王建斌代理孙连胜与华诺公司签订的关于北京市西城区某某某某某25号《房屋买卖协议》（1996年4月5日签订）、《房屋买卖保证书》（1995年9月2日签订）及《房产卖契》（1996年6月10日签订）无效，北京市西城区某某某某某25号房产仍归孙连胜所有。法院于2009年12月17日作出（2009）西民初字第12132号民事判决，判决驳回孙连胜的诉讼请求。孙连胜及王建斌、华诺公司均不服一审判决并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：1994年9月30日，孙连胜与王建斌签订《协议书》，约定孙连胜将自己所有的某某某某某25号的房产卖与王建斌，同日，孙连胜签署了委托书，委托王建斌全权代表其办理上述房产的交易、翻建、装修等的有关事宜，委托期限至有关事宜办完为止；在此之后，王建斌以孙连胜代理人身份办理的申请出卖房屋登记表以及与华诺公司签订的《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等均未超出其代理权限；现孙连胜要求确认王建斌代理其与华诺公司签订的关于北京市西城区某某某某某25号院《房屋买卖协议》（1996年4月5日签订）、《房屋买卖保证书》（1995年9月2日签订）及《房产卖契》（1996年6月10日签订）无效，以及要求确认北京市西城区某某某某某25号院房产仍归孙连胜所有，缺乏法律及事实依据；1994年9月30日，孙连胜与王建斌签订《协议书》，虽然约定孙连胜将自己所有的某某某某某25号的房产卖与王建斌，但王建斌系德三泰公司四合院开发部经理，且孙连胜出具的收条记载的是收到德三泰公司交来的30万元，在此后的合同履行过程中，德三泰公司与北京燕乐房地产技术咨询公司就上述房屋签订协议，德三泰公司全权委托北京燕乐房地产技术咨询公司办理上述房屋的拆迁安置工作，并支付了相应的款项，另德三泰公司实际收取了华诺公司的购房款，依据以上事实，一审法院认定王建斌与孙连胜签订《协议书》系个人行为不妥，法院予以更正；一审判决结果正确，应予维持。2010年5月28日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第6619号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案另查明德三泰公司前身为北京三泰房地产开发公司，2001年9月6日，北京三泰房地产开发公司更名为北京宣房三泰房地产开发有限公司，2002年3月29日申请更名为德三泰公司。
2012年7月，孙连胜将德三泰公司诉至法院，要求解除孙连胜与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》，王建斌在该案中为第三人。法院经审理认为，德三泰公司在履行《协议书》的过程中，除于签订《协议书》当日支付孙连胜三十万元人民币外，自签订协议至今并未支付剩余购房款，亦未解决三居室的楼房和十二间平房，致使孙连胜无法实现合同目的，德三泰公司的行为已经构成根本违约，故孙连胜要求解除其与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》，于法有据，法院予以支持，应以孙连胜向法院提出主张之日为解除时间。2012年12月13日，法院作出（2012）西民初字第15928号民事判决书，判决孙连胜与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》于2012年7月2日解除。
本案一审庭审中，华诺公司主张已经将约定的购房款交付给德三泰公司，履行了交付购房款的义务，并为此提交了以下证据材料：1、日期为1994年11月9日内容为今收到无锡鑫辰投资租赁公司交来购买某某某某某25号房产费168万元的收据一张，收款单位处加盖有“广东清远市金泰企业集团北京公司财务专用章”，收款人为“胡鑫”；2、日期为1994年11月8日中国银行进账单一张，收款人为北京三泰房地产开发公司，金额为138万元；3、华诺公司章程一份；4、1995年4月21日收据一张，内容为“今收到华诺租赁公司购房款叁拾贰万元人民币，支票号码8723885胡鑫”。5、1995年4月22日收据，内容为“今收到华诺租赁公司购房款现金人民币叁拾万元整胡鑫刘保”。6、1995年5月10日收条，内容为“今代广东金泰北京公司收某某某某某25号予付房款60万元整刘保支票号7440407”；7、法院2009年9月17日的一审庭审笔录第6页；8、刘保于1994年10月7日、1994年10月17日出具的收条两张；9、孙连胜于1994年9月30日、1995年5月25日出具的收条两张；10、孙连胜院内人员于1995年7月21日出具的收条一张。华诺公司以上述第1、2、3份证据证明无锡鑫辰投资租赁公司系华诺公司的投资人，华诺公司委托无锡鑫辰公司代付购房款，德三泰公司在1994年11月8日进账单中的数额是138万元，并手写华诺租赁四字，德三泰公司于1995年12月2日出具了其于1994年11月7日收到代华诺公司购房138万元的证明；以第4份证据证明华诺公司支付购房款32万元，收款人为胡鑫；以第5份证据证明华诺公司支付购房款30万元，收款人为胡鑫和刘保；以第6份证据证明华诺公司支付购房款60万元，收款人为刘保，该收条明确写明代收北五条25号院预付房款60万元整；以第7份证据证明德三泰公司法定代表人钱三泰曾表明刘保是其朋友，并非其公司的副总，刘保经常借用其名义盖章、签字，证明刘保、德三泰公司与本案的关联性；以第8份证据证明刘保是德三泰公司办理案涉房屋交易的工作人员，也证明孙连胜还收到过6万元；以第9份证据证明孙连胜收到款项30万元；以第10份证据证明搬迁和收款情况。孙连胜主张上述证据与其无关，其自始至终未收到过华诺公司的购房款，华诺公司和德三泰公司之间的往来款应另案解决，与本案无任何关系。
另查，2010年8月，孙连胜将德三泰公司诉至法院，要求确认孙连胜与德三泰公司于1994年9月30日签订的《协议书》无效。法院经审理认为，1994年9月30日，孙连胜与王建斌所签《协议书》中虽约定孙连胜将自己所有的某某某某某25号的房产卖与王建斌，但该条款并未履行，双方之后的一系列行为表明双方间已从买卖合同关系变更为委托代理关系；经生效的判决书也认定王建斌以孙连胜代理人身份办理的《申请出卖房屋登记表》以及与华诺公司签订的《房屋买卖保证书》、《搬迁协议》、《房屋买卖协议书》及《房产卖契》等有关行为未超出其代理权限，上述代理行为是合法有效的；而王建斌代理孙连胜签订的房屋买卖合同中相对方为孙连胜与华诺公司，导致案涉房屋权属可能发生变化的并非双方所签《协议书》，而是孙连胜与华诺公司间的房屋买卖协议等合同，故孙连胜要求判令双方所签《协议书》因违反行政法规而无效的起诉意见，理由不充分，法院不予支持。法院于2010年11月5日作出（2010）西民初字第11934号民事判决书，判决驳回孙连胜的诉讼请求。孙连胜不服一审判决并提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理作出（2011）一中民终字第28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
一审审理中，法院于2017年5月28日在《人民法院报》刊登公告，依法向德三泰公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，德三泰公司未到庭应诉，亦无音信。
一审法院认为，本案在证据的形式及内容上，出现了相互矛盾：1．王建斌作为德三泰公司代理人，购买了孙连胜名下房屋；2．王建斌作为孙连胜代理人，出售了孙连胜名下房屋。结合证据材料及（2012）西民初字第15928号民事判决书、（2009）西民初字第12312号民事判决书、（2010）一中民终字第6619号民事判决书中认定的事实，法院将孙连胜、德三泰公司、华诺公司及王建斌之间的法律关系认定如下：1．王建斌为德三泰公司员工，其行为的性质为受德三泰公司委托而为的职务行为，王建斌的行为的法律后果应当由德三泰公司承担；2．1994年9月30日，孙连胜与德三泰公司之间签订了房屋买卖合同；3．1996年4月5日，德三泰公司将上述房屋转售华诺公司；4．德三泰公司在与华诺公司签订房屋买卖合同及相关文件时，尚未取得案涉房屋的产权证明，因此其为了简化手续，指派王建斌办理了孙连胜的公证委托手续，由王建斌以孙连胜名义将案涉房屋出售给华诺公司。
因此，王建斌代理孙连胜将案涉房屋出售给华诺公司的房屋买卖合同及相关文件，仅具备形式上的合法性，从当事人的缔约意图上看，在合同签订之时，案涉房屋已经由孙连胜出售给德三泰公司，孙连胜再将其出售给华诺公司不合常理；从合同履行上看，华诺公司出具的证据显示，其付款的对象也指向了德三泰公司而不是合同显示的孙连胜。故法院认为，孙连胜与华诺公司签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》的合同双方应当为德三泰公司及华诺公司，孙连胜仅是形式上的合同相对方，上述合同的权利义务应当由德三泰公司及华诺公司承担。合同解除权的行使仅限于合同相对方之间，孙连胜不享有上述合同的解除权，法院对其诉讼请求不予支持。
一审审理中，法院在《人民法院报》刊登公告，依法向德三泰公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，德三泰公司未到庭应诉，亦无音信，法院对此予以缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条之规定，于2017年12月判决：驳回孙连胜的诉讼请求。
三、本院查明
本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院依法予以确认。
四、本院认为
本院认为，当事人在民事活动中行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王建斌代孙连胜与华诺公司签订的《房屋买卖协议书》（1996年4月5日签订）、《房产卖契》（1996年6月10日签订）及《房屋买卖保证书》（1995年9月2日签订）已被北京市西城区人民法院（2009）西民初字第12132号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2010）一中民终字第6619号民事判决书确认有效，本院对已生效的法律文书判决结论不持异议。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都应严格遵守，认真履行各自的合同义务，不得擅自解除，否则即要承担违约责任。合同的解除直接关系到合同当事人的切身利益，因此必须满足一定的条件才能解除合同。根据合同立法的相关规定，合同的解除包括合同的约定解除和合同的法定解除，合同的约定解除是指合同当事人可以约定一方解除的条件，条件成就，解除权人可以解除合同。合同的法定解除是出现了法定的情形，当事人可以解除合同。具体到本案，王建斌代孙连胜与华诺公司签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》后，虽华诺公司称向德三泰公司已支付全部购房款，但孙连胜称未收到任何购房款，华诺公司亦未提供相应证据支持其所付的购房款已全部支付给孙连胜，故对于华诺公司称已支付全部购房款，本院不予采信。华诺公司未按照约定期限支付购房款，因当事人一方迟延履行，致使合同目的不能实现，孙连胜有权按照约定解除案涉合同。孙连胜据此要求解除王建斌代孙连胜与华诺公司签订的《房屋买卖协议书》、《房产卖契》及《房屋买卖保证书》，于法有据，本院予以支持。
综上所述，孙连胜的上诉请求成立，本院予以支持。华诺公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
五、二审裁判结果
一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初14874号民事判决；
二、解除孙连胜与北京华诺租赁公司于1996年4月5日签订的《房屋买卖协议书》；
三、解除孙连胜与北京华诺租赁公司于1996年6月10日签订的《房产卖契》；
四、解除孙连胜与北京华诺租赁公司于1995年9月2日签订的《房屋买卖保证书》。
本判决为终审判决。
