北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
再审申请人何坤开的再审请求：1、撤销本案一、二审判决；2、确认何坤开与王利、王俊华签订的《房产买卖预订认购协议书》有效；3、依法改判王利、王俊华继续履行《房产买卖预订认购协议书》，即王利、王俊华提供收款账户供何坤开支付剩余购房款54万元，王利、王俊华应在何坤开支付剩余购房款54万元之日起十日内将深圳市福田区××新村××房交付给何坤开，并将该房产权过户至何坤开名下；4、本案的诉讼费用由王利、王俊华负担。事实与理由如下：
一、本案二审判决何坤开与王利、王俊华签订的《房产买卖预订认购协议书》有效，双方继续履行该协议。何坤开根据该二审判决向深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）申请强制执行，请求强制王利、王俊华履行其与何坤开签订的《房产买卖预订认购协议书》，即强制王利、王俊华将位于深圳市福田区园岭新村35栋106房以人民币60万元转让给何坤开，在何坤开全额支付房款后，将涉案房产向何坤开交付并办妥房产过户手续。福田区法院于2009年10月29日作出(2008)深福法执字第4402号民事裁定，该裁定认为本案二审判决的判项并无给付内容，驳回何坤开的强制执行申请。何坤开遂另行向福田区法院起诉，要求王利、王俊华将涉案房产交付给何坤开并过户至何坤开名下，王利、王俊华提供收款方式及账号给何坤开支付剩余购房款54万元。福田区法院于2009年12月2日作出(2009)深福法民三初字第2260号民事判决，该判决认为何坤开与王利、王俊华之间存在合法有效的房地产买卖合同关系，双方均应依法履行合同约定的相应义务。据此，福田区法院判决支持何坤开的诉讼请求。王利、王俊华就此上诉至深圳市中级人民法院后，该院于2011年4月18日作出(2010)深中法民五终字第1106号民事裁定，该裁定以原审判决认定事实不清、对不符合受理条件的案件作出实体处理不当、属于重复诉讼为由，裁定撤销(2009)深福法民三初字第2260号民事判决，驳回何坤开的起诉。
二、本案一、二审判决没有特别载明2006年6月2日王俊华签署的经公证的授权委托书，该委托书载明王俊华是涉案房产的共有人，授权王利在代理期限内办理有关涉案房产换领新的房地产证、转让、签署转让合同、过户等事项。
三、本案二审判决引述何坤开的一审诉讼请求存在遗漏，何坤开的第二项诉讼请求是“判令王利和王俊华继续履行合同”，而二审判决写明何坤开的第二项诉讼请求是“判令王利继续履行合同”。
被申请人王利和王俊华未作答辩。
何坤开的一审诉讼请求为：1、确认何坤开与王利签订的《房产买卖预订认购协议书》合法有效；2、判令王利与王俊华继续履行《房产买卖预订认购协议书》；3、由王利与王俊华负担本案诉讼费。
福田区法院审理查明，2006年6月9日，何坤开（买方）与王利（卖方）签订《房产买卖预订认购协议书》，约定：买方向卖方认购位于深圳市福田区××新村××房产，转让成交价为600000元，卖方收到买方的付款不少于总价款（590000元）之后，买方方可接收该房钥匙和进入该房，否则，房产仍归卖方所有，无条件由卖方使用。第一笔付款（诚信保证金）60000元由买方存入卖方帐号或交给卖方认可的财政局帐号交补差费后当日起本协议生效，生效后卖方负责办理申领新红本，卖方开具收据给买方写明收款的性质为保证金。第一笔付款60000元在政府批出该房新红本之日前，作为诚信保证金（暂为融资借款性质的款项），于政府批出该房新红本之后，此款须经卖方确认转作交易定金签收之后即不得退回给买方。由买方保管转新红本的回执并写收条。回执复印件交给卖方以便办理加快手续。卖方领取到新红本之日起3日内，买方将第二笔付款（保证金）约120000元存入卖方帐号，过期作为本协议取消处理，解除预定买卖关系；由卖方确认转作交易定金签收据之后不得退回给买方；卖方收到不少于180000元定金之后正式开始交易，双方买卖关系建立；卖方领取到新红本之日起3日内，买方另将第三笔付款不少于400000元的银行本票交双方共同监督或签订协议由银行监督之后，当日即可开始申办买卖双方的转名手续，过户给买方；卖方名下帐户收到以上第一和第二两笔付款（保证金）后2天内，由卖方确认转作交易定金签收据，卖方并以该房约30-50%部分（约北半套房）和钥匙和半套房提前交给买方作为抵押担保；买方须绝对保证于该房转名过户到买方名下后5个工作日内卖方签收到累计不少于590000元（只余10000元，于该房全套房屋包括交钥匙给买方后10天内付清给卖方）；到期如卖方未收到590000元，则作为买方迟付款，视为买方严重违约，除应付款之外，买方还须按总价款10%另加付给卖方作违约罚金；如因执行本文产生争议，双方口头或书信协商无法解决，须先向深圳市仲裁机构，后向法院提起诉讼，仲裁机构或法院之裁决结果对双方均有约束力。签约当日，何坤开向王利支付了诚信保证金60000元，王利即向何坤开出具了《房产交易融资收款收据》，其中58000元由何坤开直接交存国土局指定帐号。
2006年6月10日，王利、王俊华向深圳市国土资源和房产管理局递交了取得涉案房产全部产权以及安居房换证申请，该局向王利、王俊华出具了《行政审批申请受理通知书》等，表明办理时限为35个工作日。2006年7月12日，王利、王俊华出具遗失具结书表明遗失了上述业务受理通知书，并向深圳市房地产权登记中心申请领取了涉案房产的新房地产证。一审庭审中，何坤开确认其于2006年7月17日获悉上述情况。
深圳市福田区××新村××房产为王利、王俊华共有，各占50%产权。在何坤开与王利签订《房产买卖预订认购协议书》时，王利转让涉案房产的行为已取得王俊华的授权。
福田区法院认为，王利在与何坤开签订《房产买卖预订认购协议书》时已经获得涉案房产共有人即王俊华的授权。虽然当时涉案房产为安居房，还未办理房地产证的绿本转红本手续，但是双方在《房产买卖预订认购协议书》中约定办理完绿本转红本的手续之后才进行过户，这并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定。因此何坤开与王利签订的《房产买卖预订认购协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。双方当事人应全面履行各自的义务。王利在收取了何坤开第一笔诚信保证金60000元后，即按约办理涉案房产的房地产证由绿本转红本的相关手续，并已领取了新红本的房地产证，且何坤开对此是明知的。但何坤开在未收到王利不再继续履行合同义务的书面通知的情况下，在约定的期限内未向王利支付第二笔款，属何坤开违约。虽然何坤开诉称双方曾口头约定共同到相关部门领取新红本的房地产证，且何坤开在得知可以领证时通知王利，而王利以种种理由推托，但均无证据证明。至于何坤开诉称王利以出具遗失具结书的形式领取了涉案房产的新红本的房地产证，由此推定王利不再继续履行合同，该理由于法无据，原审法院不予采信。有效合同的完全履行需要合同双方当事人互相配合、共同履约，才可实现。何坤开没有在约定的期限内支付第二笔购房款已构成违约，何坤开自己以拒付房款的行为表示不履行合同，同时又要求王利继续履行《房产买卖预订认购协议书》的诉讼请求，不符合合同的约定：原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、何坤开与王利于2006年6月9日签订的《房产买卖预订认购协议书》有效；二、驳回何坤开的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3910元、保全费1120元由何坤开负担（均已由何坤开预交）。
何坤开不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项；2、依法改判王利与王俊华继续履行《房产买卖预订认购协议书》；3、本案全部诉讼费用由王利及王俊华负担。
本院二审确认一审查明的事实。
本院二审认为，本案当事人之间签订的《房产买卖预订认购协议书》、《房地产成交价格确认书》及《房产交易融资收款收据》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定严格履行各自的义务。
根据双方当事人的约定，由何坤开保管向国土部门申请办理涉案房产上市交易手续的回执，此项是合同中保障何坤开知悉涉案房产上市交易手续办理情况的约定，另据《中华人民共和国合同法》第六条关于合同履行遵循诚实信用原则的规定，当事人在履行过程中应当根据交易习惯履行通知、协助等附随义务，因此，王利应当根据合同约定和诚实信用原则保障何坤开对涉案房产上市交易手续办理和取得红本房地产证情况的知情权。本案中，王利明知涉案房产交易手续回执在何坤开处的情形下，单方以出具遗失具结书的方式从登记部门取得可供交易流通的房地产证，又未在其取得红本房地产证后告知何坤开有关情况，没有履行保障何坤开知悉涉案房产上市交易手续办理情况的合同义务和通知的附随义务，在2006年深圳市房地产价格持续上涨的背景下，根据社会一般生活经验，难免使何坤开认为王利无意继续履行合同，从而何坤开有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，中止自己的履行而暂不支付剩余房款，且何坤开在2006年7月17日，经自行查询知道涉案房产的房地产证办理出来并由王利领取后，于2006年7月18日即提起诉讼主张权利。故何坤开行使不安抗辩权于法有据，不构成违约，原审法院认为何坤开未支付第二笔房款，以拒付房款的行为表示不履行合同构成违约，属适用法律不当，本院予以纠正。
综上，何坤开在合同履行中并无违约行为，其关于继续履行合同的诉请有合同和法律依据，依法应予支持，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款的规定，判决：一、维持深圳市福田区人民法院(2007)深福法民三初字第1123号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院(2007)深福法民三初字第1123号民事判决第二项；三、王利与何坤开继续履行双方签订的《房产买卖预订认购协议书》。本案一、二审案件受理费共计人民币8940元，由王利负担。
本院再审查明，2006年6月2日，王俊华与王利签署一份《委托书》，载明王俊华与王利是母子关系，共同拥有涉案房产各二分之一产权；两人相互委托，任何受托人均可全权代理委托人并可以委托人的名义在代理期限（2006年6月1日至2010年5月30日）内办理涉案房产换领新房地产证、转让、签署转让合同、办理过户等与该房产相关的一切手续。该《委托书》于同日经深圳市公证处公证。
涉案《房产买卖预定认购协议书》上载明的卖方为王利、王俊华，买方为何坤开，该合同买方有何坤开的签名、卖方处有王利的签名。因王俊华已经授权王利签署涉案房产转让合同，故一审认定2006年6月9日，“何坤开（买方）与王利（卖方）签订《房产买卖预订认购协议书》”有误，应为“何坤开（买方）与王利、王俊华（卖方）签订《房产买卖预订认购协议书》”。
何坤开在再审庭审中表示可以一次性付清剩余购房款。
本院再审对原审判决查明的其他事实予以确认。
本院再审认为，一、关于涉案《房产买卖预订认购协议书》的签约和履约主体。涉案《房产买卖预订认购协议书》是何坤开与王利、王俊华签订，二审判决认定该协议有效并判决继续履行正确，但二审判决认定该协议由何坤开与王利签订，并在判项中写明“何坤开与王利于2006年6月9日签订的《房产买卖预订认购协议书》有效”、“何坤开与王利继续履行双方签订的《房产买卖预订认购协议书》”有误，本院再审予以纠正，上述协议的签约和履约主体均为何坤开与王利、王俊华。二、关于涉案《房产买卖预订认购协议书》继续履行的具体内容。二审仅判决继续履行《房产买卖预订认购协议书》，但未明确当事人应如何履行，未明确履行金额、履行方式、履行期限、应该交付的财产等基本要素，因该判决的判项有关执行标的、给付内容不明确，导致何坤开对该判决的强制执行申请被法院裁定驳回，本院再审对该判项予以纠正。综上，原判认定事实及实体处理结果均存在不当之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）深中法民五终字第1040号民事判决；
二、变更深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第1123号民事判决第一项为：再审申请人何坤开与被申请人王利、王俊华于2006年6月9日签订的《房产买卖预订认购协议书》有效；
三、撤销深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第1123号民事判决第二项；
四、再审申请人何坤开与被申请人王利、王俊华应继续履行《房产买卖预订认购协议书》，具体为：何坤开应在本判决生效之日起十日内向王利、王俊华支付剩余购房款人民币54万元；王利、王俊华应在收到购房余款后十日内协助何坤开将深圳市福田区××新村××房产转移登记至何坤开名下（转移登记需缴纳的有关费用按合同约定执行）；王利、王俊华应在涉案房产转移登记至何坤开名下后十日内向何坤开交付房产。
如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
