北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
蒋政上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认乌鲁木齐市××市区北京路××巷锦华名居3栋1单元1302号房屋为蒋政、胡欣共同共有；2、由蒋腾、胡欣承担一、二审诉讼费用。事实和理由：蒋政没有向蒋腾表示过任何明确赠与的意思表示，案涉房屋尚未落户到蒋腾名下前，已经出卖并交付，房屋的出卖价款的去向可以证明蒋政没有向蒋腾赠与案涉房屋。《移交物品手续》中“暂在”蒋腾名下的证据可以证明蒋政家中的房屋登记在蒋腾名下已经形成习惯。案涉房屋为借名购买，实际为蒋政和胡欣共同共有。
被上诉人辩称
蒋腾辩称：蒋政与胡欣作为蒋腾父母，在婚姻关系存续期间，基本上对于所有不动产的处分都是以蒋腾名义进行，最终利益应归蒋腾名下。案涉房屋是蒋政与胡欣的赠与，属于蒋腾的个人财产。上诉人的理由不能成立。
胡欣辩称：案涉房屋是对于蒋腾的赠与，蒋政请求确权没有证据，借名买房不是事实。当时家庭购房一般都登记在蒋腾名下，不在蒋腾名下的话，三方会另签订协议约定房屋归属。案涉房屋属于赠与，我和蒋政从购买北京房屋开始时就约定给蒋腾留财产，故给蒋腾购买的房屋归蒋腾，有家庭操作习惯。不在蒋腾名下的房屋，以离婚协议书和房屋协议约定归蒋腾。蒋政在2009年4月16日签订离婚协议书时隐瞒了涉案房屋的存在，案涉房屋是以夫妻共同财产出资，以蒋腾名义购买的，产权应归蒋腾。
蒋政向一审法院起诉请求：1.请求确认蒋政和胡欣系乌鲁木齐市××市区北京路××巷锦华名居3栋1单元1302号的真实权利人，该房屋为蒋政和胡欣共同共有；2.请求确认蒋政和胡欣乌鲁木齐市××市区北京路××巷巷锦华名居地下A6号车位的真实权利人，该车位为蒋政和胡欣共同共有。撤回确认蒋政和胡欣为真实权利人的诉讼请求。
一审法院认定事实：2009年1月9日，蒋政以蒋腾的名义与案外人霄龙房地产公司签订商品房预售合同，购买该公司开发的本案涉诉房屋，合同约定房屋总价56.82万元为一次性付清，房屋交付期限为2008年12月31日前。同日，蒋政还以蒋腾的名义与该公司签订停车位出让协议，购买锦华名居地下室A-06号停车位使用权，价格为10万元。上述商品房预售合同书和停车位出让协议书上买受人（乙方）及受让方（乙方）的蒋腾姓名为蒋政所签并按指印。同日，霄龙房地产公司开具了付款方为蒋腾的房款发票和车位发票。2011年3月1日，本案涉诉房产所有权登记在蒋腾名下，房屋权属证书（证号为20113####2号）上记载产权来源为买卖商品房，房屋权属登记申请表中记载的业务类别为转移登记、受让方为蒋腾、产权来源为买卖。蒋腾是蒋政和本案胡欣的女儿，签订上述商品房预售合同及停车位出让协议时其在外地上大学。蒋政和胡欣于1986年7月29日登记结婚，双方于2009年12月10日协议离婚，2013年10月24日复婚，2015年6月5日再次协议离婚。另查明：蒋政和胡欣于2009年4月16日签订的离婚析产协议书中写明“其他资产分配：位于北京石景山区的房产（已办产权证）、位于天津河北区小树林的房产（已办产权证）、位于海南海口市的房产（尚未办理产权证）和乙方（蒋政）给蒋腾的存款50万元均归女儿蒋腾所有，但甲乙方不得单方处置此条房产”。蒋政和胡欣2013年10月31日的“移交物品的手续”中写明：……另有房产（一）乌市天山区东大梁西街朝阳明居第一栋3-701室暂在蒋腾名下；（二）在本市县南山板房沟乡有半亩地有一个130多平方米的平房，也在蒋腾名下暂挂。……双方对以上资产和以后资产一致认为是共同共有，共同商议开支……。蒋政和胡欣2013年11月4日“关于家庭财产、收入及开支的协议”中写明：家庭所有财产{蒋政、胡欣名下所有财产（包括银行各种形式资产、对外投资和固定资产）}都归夫妻双方共有，任何一方都不得以任何名义隐瞒或转移财产，如有以上行为的，将失去参与分配财产的权利。蒋政和胡欣于2015年6月5日签订的离婚析产协议书中写明：“乌鲁木齐市南山平房占半亩地，房产120平方米归双方所有并待处置变现，以合同表明的价格扣除税费及成本后的余额由双方各得50%价款”；“五、复婚后现有房产的约定：（一）乌鲁木齐市天山区东大梁西街396号朝阳明居1栋3单元701室、面积172.21平方米，由蒋腾享有所有权。（二）海南海口市秀英区白水塘路锦地翰城14栋301室、面积为122.98多平方米，由蒋腾享有所有权，装修事项由女方全额自费承担。女方对第五条的（一）和（二）款的房产均享有使用权，男方对第五条的（一）款的房产均享有使用权”；“已处置北京房产288万元、天津房产115万元、转让股权所得款近75万元，小计478万元及形成的孳息。以后必须处置（1）海口市通华小区6-502所得价款（2）女方已签订买卖合同购房并在女方名下，产权证尚未办理中，建筑面积108.23平方米，位乌市天山区××安全厅家属院××单元××室室出售所得价款。第（1）（2）所列房产以以后房产买卖合同约定的价款为准。上列各款无论是在女方或蒋腾处均归蒋腾所有，与其他人没有任何法律关系”。以上房屋中，位北京市××房屋、××房屋以及本市××山区区朝阳明居的1套房屋均以蒋腾名义购买且产权登记在蒋腾名下，位于乌鲁木齐县板房沟乡的1套房屋是以蒋腾名义购买的宅基地及地上在建的房屋。
本院认为
一审法院认为：本案的争议焦点为，蒋政在与胡欣婚姻关系存续期间出资以蒋腾的名义购买本案涉诉房屋且房屋所有权登记在蒋腾名下的行为是借名买房还是赠与，本案涉诉房屋的权属为蒋政和胡欣共有还是蒋腾单独所有。第一，关于蒋腾取得本案涉诉房屋的基础关系即蒋政和胡欣借蒋腾的名义买房还是对蒋腾的赠与，蒋政、蒋腾对各自提出的主张有责任提供证据。借名买房是实际出资人借用他人的名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房合同在合同法分则中无明文规定，现实生活当中的借名买房通常是为了规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，实际出资人的购房、贷款等资格或条件受限而借用有资格或符合条件的他人的名义。借名买房合同关系的成立须借名人与出名人达成合意，出名人虽是登记的所有权人但未实际出资且约定所有权归出资人，故出名人在借名买房合同关系中负有在符合法律规定的条件之下协助借名人办理所有权变更登记的合同义务。赠与合同在合同法分则中有明文规定，是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的成立须赠与人与受赠人达成合意，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不享有任意撤销权。本案特殊之处在于蒋政与蒋腾是父女关系，蒋政抛开亲情按一般合同关系主张借名买房，则须审查蒋政、蒋腾之间是否达成借名买房的合意，否则对于涉及夫妻及家庭财产方面的纠纷应依据婚姻家庭的法律规定予以处理。本案涉诉房屋为商品房且房款及车位款为一次性付清，不存在限购、限贷等借名买房的客观情况，蒋腾及胡欣均否认借名买房，蒋政无证据证明与蒋腾就该房屋达成借名买房的合意，仅为自己的陈述，故其主张本案涉诉房屋为借名买房无事实依据。蒋政和胡欣的两份离婚析产协议中所列房屋，除以蒋腾名义购买的乌鲁木齐县板房沟乡的宅基地及房屋由蒋政和胡欣约定归双方所有、处置后各得50%价款之外，其他以蒋腾名义购买且登记在蒋腾名下的4套房屋，双方均约定归蒋腾所有或者处置后的价款归蒋腾所得，甚至约定在蒋政或胡欣名下的房屋也归蒋腾所有或者处置后的价款归蒋腾所得，故无法认定为借名买房。既便认定所列房屋为借名买房，也不能以此推定本案涉诉房屋即为借名买房。上述所列房屋中位于本市天山区朝阳明居的1套房屋，蒋政和胡欣复婚后曾约定暂挂蒋腾名下、为双方共有，但再次离婚时又约定归蒋腾所有，以此不能推定本案涉诉房屋即为借名买房，与蒋政所称的“操作习惯”也相互矛盾。上述所列房屋，蒋政和胡欣离婚时约定归蒋腾所有在法律上无实际意义，事实上也不能作为夫妻共同财产予以分割。蒋腾主张本案涉诉房屋为赠与所得，也是自己以及胡欣的陈述，但从人情、常理及法律的角度综合考量，可认定为赠与。其一，父母对于成年子女的学业、工作和生活以及添置财产等方面给予物质帮助以至辛苦操劳而无私付出，是父母对子女的关爱，人之常情，善良习俗。其二，父母为子女添置财产、增设利益的行为并非征得子女同意后才可实施。而在家庭中父母为子女设定出名的义务却不为子女或其他家庭成员知悉，事后在家庭范围之内又不能自行处理，本案蒋政作为父亲以及法律专业人士，按其“操作习惯”又否认为赠与，明显不符合常理。其三，蒋政家庭成员之间对于争议不能协商一致，则应根据相关法律进行判断。法律对父母出资为子女购买不动产且产权登记在子女名下的行为性质无明确规定，但相关的司法解释对于相近似的行为视为赠与，即《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此种行为在子女婚后视为父母对其子女的赠与，此种行为在子女婚前更应视为赠与。第二，关于本案涉诉房屋的归属为蒋政和胡欣共有还是蒋腾单独所有，既便在借名买房关系成立之下也不能认定蒋政享有所有权，何况蒋政主张的借名买房并不成立。其一，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。借名买房中借名人与出名人达成房屋所有权归属的合意不能产生物权变动的效力，借名人依据借名买房合同要求确认其对房屋的所有权，违背了物权变动的法定原则。其二，不动产登记薄在不动产物权归属和内容的认定上确实是作为权利推定，故所记载的物权状态并不总与真实的物权状态相一致。但在借名买房中，借名人通过出名人购买房屋并将所有权登记于出名人名下为双方合意，房屋出卖人与出名人（登记的权利人）基于房屋买卖合同完成所有权登记，也是出名人的意愿所在，否则也不可能出现借名买房。借名人如自以为是真实的权利人又否定不动产登记薄记载的出名人为所有权人的物权状态，属于逻辑错误，混淆了债权关系与物权关系。其三，本案涉诉房屋登记在蒋腾名下是蒋政所为，蒋政作为蒋腾的父亲以及法律专业人士，对自己的行为后果应当是明知的，其意志并不能对抗不动产登记的法律制度。判决：驳回蒋政的诉讼请求。
二审裁判结果
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为：一、本院二审期间，蒋政出示了向一审法院出示的蒋政与胡欣结婚证、离婚证明、购买朝阳明居小区房屋买卖合同、案涉房屋买卖合同、离婚析产协议、移交物品手续协议等证据，以证明案涉房屋为蒋政与胡欣的共同共有财产，本院二审对上述证据进行了审查。蒋政、胡欣、蒋腾对上述大部分证据的真实性认可，但针对对方的主张不予认可，本院将当事人的意见记入笔录。
二、《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。本院二审审理中，蒋政、胡欣均认可，购买案涉房屋的资金系蒋政、胡欣的夫妻关系存续期间的共同财产，蒋政认为经购买的案涉房屋也是夫妻关系存续期间的共同财产，胡欣认为案涉房屋登记在蒋腾名下，是蒋政、胡欣对蒋腾的赠与。因蒋政、胡欣均认可购买案涉房屋资金系共同财产，故本院对该资金属于蒋政、胡欣的夫妻关系存续期间的共同财产的事实予以认定。
三、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”。根据上述法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受而达成的协议。本案中，蒋政、胡欣在2009年4月16日达成的离婚析产协议中，通过离婚协议的方式约定北京等地房屋归蒋腾所有，但在购买北京等地房屋时并未表明向蒋腾作出赠与的意思表示。2013年的《物品移交手续》约定将房屋暂挂在蒋腾名下，上述证据不能当然推定蒋政、胡欣向蒋腾作出赠与的意思表示。同样，2015年6月蒋政、胡欣的离婚协议，也是蒋政、胡欣在离婚过程中约定部分房屋归蒋腾所有，亦未表明蒋政、胡欣在购买房屋的当时作出向蒋腾赠与房屋的意思表示。并且，蒋腾也没有证据证明其对上述房屋作出接受赠与的意思表示的事实，因此，就案涉房屋而言，胡欣、蒋腾主张已经赠与蒋腾与事实不符。
四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。该司法解释说明，不动产登记簿是进行不动产登记的法定簿册，不动产登记制度将特定事项登记在不动产登记簿上，并通过公示方式赋予其公信力后，从而才衍生出相应的法律效力。但是，不动产登记簿衍生的法律效力是法律上的权利推定，而不是事实推定，根据上述司法解释规定，就本案而言，虽然案涉房屋登记在蒋腾名下，但购买房屋的资金系蒋政、胡欣的共同资金，蒋政在购买案涉房屋时并未表示赠与蒋腾，蒋腾在本案审理中也没有充分证据证明自己愿意接受赠与的的事实，案涉房屋也未交付蒋腾，故一审法院认定案涉房屋已经赠与给蒋腾的认定错误，案涉房屋应为蒋政、胡欣夫妻关系存续期间的共同财产。
综上所述，上诉人蒋政的上诉请求成立，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初5761号民事判决；
二、位于乌鲁木齐市新市区北京路青城巷锦华名居3栋1单元1302号房屋为蒋政、胡欣婚姻关系存续期间的共同共有财产。
