北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
原告沈宸诉称，原告与被告于2011年3月3日签订《北京市商品房现房买卖合同》，原告用现款和银行贷款1050060元购买被告出售的位于海淀区中关村大街18号4层4A29号大产权商铺一套，建筑面积47.73平方米。原告于2011年7月14日领取到《房屋所有权证》。房屋性质为商品房，规划用途为综合。
现就上述房屋买卖关系原告认为：
一、被告故意隐瞒所售房屋的真实情况欺诈原告购房，违反国家关于商品房出售的有关强制性规定，销售实质性非产权房，损害第三人甄玉琴的利益，以合法的房产买卖和过户手续掩盖其销售实质性非产权房的非法目的，违反《合同法》第52条之规定，该合同当然无效。被告提供的格式房屋买卖合同中，故意隐瞒事实，未表明出售房屋中还有另外一家注册企业的情况。该注册企业的存在，对原告行使房屋所有权造成根本性的损害。被告的行为应属恶意欺诈。原告在涉诉房屋内注册公司，未获得准许。
二、被告与科贸电子城公司恶意串通，共同欺诈原告交房，为他人提供虚假地址并违反法规让他人用该地址重复注册公司，掩盖其在售房前早有注册企业的事实。
三、被告提供的固定格式的书面交房手续显示所交接的房屋非原告所购的房产，交房手续当然无效。
四、因被告的不法行为导致原告的房产不能出售变现，已造成251712.36元的贷款利息损失。
五、本案应适用消费者权益保护法。基于上述事实，故现诉至法院请求：
1、判令、裁定本案的《北京市商品房现房买卖合同》无效；
2、判令、裁定或认定本案的《中关村科技贸易中心进驻流程表》和《中关村科贸电子城房屋移交验收单》无效；
3、判令被告按照新《消费者权益保护法》第55条规定，增加赔偿沈宸损失并按《北京市商品房现房买卖合同》第10条规定支付给沈宸逾期交房违约金，自合同签订之日起累计至北京欣宇凯天商贸中心迁出后并交付违约金之日止；截止到2011年11月10日为235216元；
4、判令被告将出售房屋前自己的租户北京欣宇凯天商贸中心迁出原告所购房屋，并承担该租户在此房经营期间如有不法违规经营情况发生时给原告带来的全部责任和一切经济损失；
5、判令被告按照原告已付购房款和契税、过户费及物业管理费等有关费用总金额为本金，依照中国人民银行规定的同期贷款利率上限的两倍累计总额支付沈宸利息损失，自合同签订之日起累计至北京欣宇凯天商贸中心迁出后并付清案款之日止；
6、判令被告将售房后至逾期交房期间所收取的租金66000元退还给沈宸；
7、判令被告赔偿给沈宸租金损失6万元和已发生的贷款利息损失271712元，租金和贷款利息损失暂计算至2014年8月31日，最终以结清案款之日为准结算；
8、判令被告承担全部诉讼费用。
二、被上诉人辩称
被告中关村发展公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。在上述房屋买卖合同关系中，被告不存在违约行为，双方买卖合同已经在2011年11月履行完毕。原告提出的诉请缺乏法律依据，且已经超过诉讼时效。
三、法院查明
经审理查明，2011年3月30日，中关村发展公司作为出卖人与买受人沈宸签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同编号为XF278445。合同约定的主要内容为：出卖人将已经取得房屋所有权证的位于北京市海淀区中关村大街18号4层4A29号（以下简称涉诉房屋），建筑面积47.73平方米，以总价1050060元的价格出售给买受人。当时房屋租赁状况为：商品房出租，但承租人放弃优先购买权。房屋交付条件为：出卖人应当自全款到账之日起十五日内向买受人交付该商品房。合同就逾期交房的违约责任进行了约定。
上述合同签订后，沈宸分三次向中关村发展公司支付了全部购房款，最后一次付款发票开具的日期为2011年7月7日。2011年7月14日，沈宸取得了涉诉房屋所有权证。所有权证上登记的房屋坐落位置与建筑面积与双方签订的房屋买卖合同一致。2011年11月10日，沈宸就进驻涉诉房屋，与中关村发展公司办理了进驻手续，先后填写了《中关村科技贸易中心进驻流程》表和《中关村科贸电子城房屋移交验收单》。同日，沈宸就涉诉房屋交纳了2011年8月12日至2012年8月11日的物业费17421元。
此后，沈宸作为房屋所有权人，先后于2011年11月10日、2013年2月25日、2014年4月11日分别与不同承租人签订《中关村科贸电子城商场场地租赁合同》，将涉诉房屋以一年租期相继出租。在将涉诉房屋出租收取租金的同时，2014年9月，沈宸拟申请设立北京公衡天下科贸有限公司并以该名称向北京市工商行政管理局海淀分局申请登记注册。北京市工商行政管理局海淀分局于2014年10月8日向沈宸送达京工商海注册企驳字（2014）0000106号《登记驳回通知书》。驳回登记的主要理由为：经该局“工作人员对拟设立的公司住所地进行实地勘察。中关村大街18号4层为已经登记注册的商品交易市场——北京中关村科贸电子城有限公司的部分区域；且北京中关村科贸电子城有限公司未向拟设立的公司提供相关的证明材料”，上述情况不符合工商局有关文件通知规定，故不予登记。
诉讼中，沈宸提交的企业信息查询单显示，涉诉房屋曾系北京瑞晨凯科技有限公司（2012年3月7日成立）注册的住所地，该企业于2013年6月5日将注册住所地变更为其他地址。涉诉房屋还作为北京欣宇凯天商贸中心的登记住所地。对照中关村发展公司提交的证据，北京欣宇凯天商贸中心作为承租方，曾于2010年6月6日至2011年6月5日承租过涉诉房屋，用于经营。当时的出租人为中关村科贸电子城有限公司。
诉讼中，沈宸提交证据证明其在2014年8月15日至2014年9月4日期间，先后4次向中关村发展公司邮寄书面催告函。其中在2014年8月31日的催告函中，沈宸提出逾期交房问题以及有关涉诉房屋存在其他注册商户问题。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市商品房现房买卖合同、中关村科技贸易中心进驻流程、中关村科贸电子城房屋移交验收单、中关村科贸电子城商场场地租赁合同、登记驳回通知书、邮件详单及收费票据复印件、书面催告函等证据材料在案佐证。
四、法院认为
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。沈宸在本案中，主张中关村发展公司在出售涉诉房屋过程中存在欺诈，并存在逾期交房的违约行为，由此要求法院确认双方的房屋买卖合同无效。
但根据诉讼中双方当事人提交的证据材料，双方房屋买卖合同签订于2011年3月30日，沈宸已于2011年7月14日完成了涉诉房屋的所有权变更登记，取得了房屋所有权证。虽然双方当事人在诉讼中均未就具体交房日期提交直接证据，但根据相关证据显示，2011年11月沈宸作为涉诉房屋所有权人已经将涉诉房屋出租，同时其在与中关村发展公司办理进驻手续时，已经自愿从2011年8月12日开始就涉诉房屋支付物业费。上述证据足以表明，双方在2011年7月14日已就交易的涉诉房屋完成了登记变更手续，并且在2011年11月10日前，双方亦完成了涉诉房屋的实际交付。此后沈宸作为涉诉房屋所有权人已开始将涉诉房屋出租，收取租金。根据沈宸提交的有关邮件详单及书面催告函，直到2014年8月，沈宸才就涉诉房屋的逾期交房以及涉诉房屋存在注册企业的问题向中关村发展公司提出异议。根据上述证据，不能认定中关村发展公司存在逾期交房的违约行为。同时根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时限期限为二年，而沈宸在实际取得涉诉房屋并出租使用二年之后，以涉诉房屋的逾期交房作为理由，主张房屋买卖合同无效，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
沈宸主张房屋买卖合同无效的另一理由为中关村发展公司在合同签订过程中存在欺诈。沈宸就其上述主张，仅提交证据证明涉诉房屋在出售给沈宸之前，曾出租给其他企业经营使用，并由承租企业作为企业住所地进行注册登记。上述事实与沈宸主张的欺诈行为并无法律上的逻辑关系，不能证明中关村发展公司存在欺诈行为。且根据合同法的相关规定，一方的欺诈行为也并不必然导致合同无效。故沈宸要求确认合同无效的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
沈宸在诉讼请求中除要求法院确认合同无效外，还提出其他赔偿主张。但沈宸的其他诉讼请求根据其诉求内容，并非以合同无效为基础提出，其中部分诉讼请求可能涉及违约赔偿或侵权损害赔偿，部分诉讼请求尚无明确主张和依据。诉讼中经本院释明上述法律冲突和矛盾，沈宸仍旧坚持全部诉讼请求。在本院依法审查，双方合同真实有效，不存在法定合同无效情形的前提下，沈宸的其他诉讼请求要求，因与合同无效并非同一法律关系基础上的合理请求，应属诉讼请求不明，法律关系错误，本案不予处理。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
五、法院判决
驳回沈宸的全部诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
