北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
原告岳明诉称：2015年10月21日，原被告通过第三人万众恒基公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》一份。合同约定被告将坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑六区某楼建筑面积2413.66平方米的房产出售给原告，该房屋成交价格为2150万元，付款方式为支付购房定金50万元。双方协商在签完本合同7个工作日内到贷款银行面签，于40个工作日内批贷。双方到建委过户。合同附件七中《房屋出售委托协议》第五条第（一）项第二款中规定，委托人（即被告）保证，其出售的房屋具备合法出售条件（包括但不限于已征得共有人同意，承租人已放弃优先购买权等）。合同签订时，原告已把50万定金转入被告账户，按照买卖房屋流程，被告收到定金后应立即办理网上签约手续。但被告却欺骗原告称已办理，同时被告又提出增加购房定金。原告无奈又按照被告要求同意增加支付100万定金。2015年11月9日，原被告签订补充协议约定，原告于2015年11月10日之前给被告追加购房定金100万元。原告在2015年11月10日之前给出卖人付购房首付款1000万到房产买卖的资金共管账户。补充协议签订后，原告既追加了100万定金给被告。2015年11月20日，原被告又到银行办理了资金共管账户。正当原告准备转款时，被告又提出将200万转到其非共管的个人账户，其余800万转到其共管账户。由此原告拒绝被告转200万到非共管账户的要求，造成当天共管账户被撤销。事后，被告一直没有办理资金共管账户，致使原告的款项无法支付。原告2次发函要求被告办理共管账户，均被被告拒绝。
为此，请求法院判决：
1、被告立即办理房产买卖银行资金共管账户；
2、被告立即办理房屋买卖合同网上签约手续；
3、被告提供房屋承租人放弃优先购买权声明；
4、被告承担本案诉讼费。
本案审理过程中，原告岳明变更诉讼请求为：
1、被告承担拒绝履行合同的违约责任，向原告返还定金150万元及利息，第三人承担共同清偿责任；
2、被告承担本案的诉讼费。
二、被上诉人辩称
被告李明杰辩称：不同意原告的诉讼请求。2015年10月21日，原被告双方签订了房屋买卖合同。被告一直按照合同约定履行自己的责任。2015年11月9日，原被告双方又签订了补充协议。该协议进一步修改了双方关于增加定金及付款方式和时间。原告承诺2015年11月20日前先行支付被告购买涉案房屋首付款1000万元。然截止到2015年12月5日，即合同相关内容约定逾期付款15日，原告未按照合同及补充协议约定给付被告房屋首付款1000万元。被告于2015年12月7日分别向原告岳明及其代理人程福、王国军、第三人发送解除房屋买卖合同通知书。该份通知书强调原告未按照合同和补充协议约定履行合同约定的义务导致违约。被告享有解除合同的权利。请求法院确认原被告双方于2015年12月7日解除了涉案的房屋买卖合同。故不同意原告的诉讼请求。
第三人万众恒基公司述称：关于网签合同，签合同时岳明没有到场，手写了委托书。签订合同后要贷款买，签订合同不久又不贷款了，所以无法做网签。共管账户已经做完了，是我陪着双方去的。2015年11月20日做的共管账户，之后就等着打首付款。但是当天岳明也没有打首付款，是岳明违约了，共管账户就取消了，因为共管账户必须存5万元。优先购买权是买卖双方自己沟通的。原告方不愿意找中介公司。房主自己找的中介公司。第三人是代办，买卖双方已经沟通好了。
三、法院查明
经审理查明：2015年10月21日，在第三人万众恒基公司的居间下，原告岳明委托案外人程福、王国军与被告李明杰签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定李明杰将其所有的位于北京市昌平区东小口镇天通苑六区某房屋共计2413.66平方米出卖给岳明。双方一致约定房屋成交价格为2888万元，定金50万元于签订本合同同时支付。该合同第七条约定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。”2015年10月20日，原告岳明支付给被告李明杰购房定金50万元。
2015年11月9日，原告岳明委托代理人程福、王国军与被告李明杰签订《补充协议》。该协议第一条约定：“买受人承诺在2015年11月10日之前给出卖人追加购房定金壹佰万元整。此房的购房定金共计壹佰伍拾万元整。如果买受人违约此壹佰伍拾万元不退，如果出卖人违约要双倍返还此壹佰伍拾万元。打定金后房主同意入住一人。”第二条约定：“买受人在2015年11月20日之前给出卖人付购房首付款壹仟万元整。（双方到银行做资金共管）于过户当天到银行解除共管出卖人取得此款。”2015年11月11日，原告岳明支付被告李明杰定金100万元。
2015年11月20日中午，程福、李明杰、万众恒基公司委托代理人陈志国前往中国银行开立共管账户。账户开立后，被告李明杰提议将一千万元中的二百万元汇入李明杰个人账户遭到程福的拒绝。第三人在庭审中陈述，鉴于程福不同意二百万元汇入李明杰账户，李明杰当时就放弃了该主张。原告在庭审中称李明杰一直坚持要求二百万元汇入其个人账户。被告在庭审中否认曾提议二百万元单独支付。当天直到银行停止营业，原告岳明都未向共管账户汇款。后李明杰、程福当天签字注销了该共管账户。原告岳明在庭审中称双方约定再开一个共管账户，但是没有确定时间。被告李明杰和第三人万众恒基公司称双方没有约定再开立共管账户，需等待岳明的通知。
2015年12月7日，被告李明杰书写一份《解除房屋买卖合同通知书》。通知称解除李明杰、岳明及受托人程福、王国军、万众恒基公司于2015年10月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等相关内容。同时李明杰将按照约定没收定金，同时责令岳明从房屋中搬出相关物品。该通知同时向岳明、程福、王国军户籍地邮寄，向万众恒基公司送达。经查，邮寄给岳明的邮件显示为本人签收。邮寄给程福、王国军的邮件后来退回。2015年12月23日，被告李明杰与案外人白洁、黄海签订《存量房屋买卖合同》，李明杰将诉争房屋卖予白洁、黄海。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、《解除房屋买卖合同通知书》、《存量房屋买卖合同》、EMS查询单及双方当事人庭审陈述在案佐证。
四、法院认为
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同。现双方在《补充协议》中约定在2015年11月20日前由岳明支付给李明杰首付款1000万元。但是岳明在具备履行条件的情况下并没有在此日期前给付李明杰上述款项。而且原告岳明在上述款项履行期限届满后十五日内也未给付首付款。原告岳明辩称因为李明杰要求变更付款方式导致其不能汇款的理由不能成立，本院不予采信。因原告岳明违反了合同付款的义务，故其要求被告李明杰退还定金并赔偿损失的请求没有法律依据，本院不予支持。原告岳明要求第三人万众恒基公司共同退还定金的请求没有合同和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：
五、法院判决
驳回原告岳明的诉讼请求。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
