北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原审判决认定：2008年12月31日，陈芳与常德市南华房地产开发有限公司以下简称南华公司签订了《常德市商品房预售合同》，陈芳购买南华公司开发的“瑞祥·凯特国际”商住小区第1幢1402号住房1套，面积140.08㎡,单价2600元㎡，总价款364208元，陈芳持有付款收据，购房款由皮常山结算。南华公司于2008年12月31日到市房管局办理了商品房预售合同登记备案，在合同封面盖有“预销售合同已备案”字样的印章。
2010年12月10日，皮常山因涉嫌高利转贷罪被常德市公安局直属分局予以刑事拘留，2010年1月15日因涉嫌非法经营罪由常德市人民检察院批准逮捕。2010年3月29日，常德市公安局对市房管局发出《关于查封张南华等人在凯特国际商住楼备案登记房产的函》，要求市房管局协助查封、冻结陈芳在南华公司购买的房产。2010年4月16日，常德市公安局对市房管局发出常公解封通字[20l0]01号《解除查封通知书》，通知市房管局对备案登记在陈芳名下的“瑞祥·凯特国际”第1幢1601号住房解除查封，返还受害人。市房管局据此协助常德市公安局解除了对房产的查封。
2010年12月27日，案外人涂图购买了陈芳已经订购的“瑞祥·凯特国际”第1幢1402号住房，并持有加盖“常德市南华房地产开发有限公司合同专用章”和“陈代新印”的《常德市商品房预售合同》。当日，市房管局为该《商品房预售合同》办理了登记备案，在陈芳与南华公司所订商品房预售合同登记备案无注销或者变更依据的情况下，又为涂图所购商品房的合同封面加盖了“预销售合同已备案”字样的印章，对同一商品房的不同预售合同重复登记备案。之后，由涂图占有和使用该房屋，但没有取得房屋所有权证书。
2010年12月31日，常德市人民检察院认为皮常山不构成非法经营罪并作出了不起诉决定。之后陈芳对市房管局提起行政诉讼并要求行政赔偿，诉讼请求：1、确认市房管局注销其合同登记备案的行为违法；2、恢复合同登记备案，如无法恢复，则按5000元㎡赔偿其经济损失700400元。经本院指定管辖，2013年7月31日，湖南省桃源县人民法院审理后作出2013桃行初字第9号行政判决，认为：市房管局超出常德市公安局常公解封通字[2010]01号《解除查封通知书》确定的协助义务范围，对同一商品房进行重复登记备案，实际是以后一合同的登记备案覆盖前一合同的登记备案，构成对陈芳商品房预售合同登记备案的事实上的注销。法律法规虽没有明确规定商品房预售合同登记备案及其注销的具体程序，但市房管局行使职权时，也应遵循公开、公平、公正的行政行为的基本原则，尤其是在作出对行政相对人不利的行为时，应保证行政相对人参与及必要的陈述、申辩权利。而市房管局另行为他人办理商品房预售合同登记备案时，没有告知陈芳，剥夺了陈芳的陈述、申辩权，属于程序违法；市房管局就同一商品房不同合同主体的预售合同进行两次以上的登记备案，不论是基于对前一商品房预售合同登记备案的事实注销，还是变更，均没有依据，该行为违法。能否恢复陈芳的商品房预售合同登记备案，取决于陈芳及案外人涂图持有的商品房预售合同的效力；又因南华公司提出案外人涂图持有的虽加盖有南华公司真实印鉴的商品房预售合同处于效力待定状态，因此也致市房管局能否恢复陈芳的商品房预售合同备案不确定；如能恢复陈芳的商品房预售合同备案登记，则可能无须对陈芳承担赔偿责任；否则，就有可能按2010年《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第八项“对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”的规定，在陈芳直接损失的范围内承担赔偿责任；由于市房管局能否恢复陈芳商品房预售合同登记备案的不确定性，所以本案暂不能按原状恢复不能或财产灭失的情形折价赔偿；又因陈芳提出要求市房管局赔偿人民币700400元的损失，并非其直接损失，故对陈芳的该项赔偿请求也不能支持。判决：一、确认市房管局注销陈芳“祥瑞·凯特国际”第1幢1601号房屋预售合同登记备案行为违法；二、驳回陈芳要求市房管局赔偿经济损失人民币700400元的诉讼请求。陈芳不服提出上诉。2013年10月18日，本院作出2013常行终字第46号终审判决，驳回上诉并维持原判。就陈芳的关于行政赔偿中与本案有关的诉求，本院认为：“陈芳认为原判认定其依据所购房屋面积和房屋市场价格计算的损失700400元不是直接损失，且原判自相矛盾的上诉请求也不能成立；因商品房预售合同备案登记制度最初设立的目的在于国家运用行政权力监督出卖人对买受人债的履行，所以，商品房预售合同备案登记只宜视为经登记保护的债权，并非物权；陈芳依据物权的市场价格计算的房产损失不是受备案登记保护的债权损失，原判认定该700400元不是市房管局的违法行为给其造成的直接损失，没有错误。原判认定的该700400元是特定的陈芳主张的物权损失，并非其受登记保护的债权损失，即使其债权损失数额与此巧合，也不应包括在内。陈芳的该项物权赔偿请求不受国家赔偿保护，应无法律上的歧义，可直接驳回。原审判决适用《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条没有错误。市房管局的违法行为对陈芳有造成损失的可能，但未形成确定的现实损失，因其债权并非没有恢复可能；又因法律只保护真实、合法的利益，陈芳的利益是否真实、合法，有待仲裁裁决确认。原审法院对提起行政诉讼的同时一并提出的行政赔偿请求，认为对可能需要赔偿的部分单独审理，对不需要赔偿的部分迳行判决驳回，不违反法律规定”。
2014年4月30日，常德仲裁委员会就申请人南华公司与被申请人陈芳商品房买卖合同确认效力纠纷一案作出2012常仲决字第75号裁决，按撤回仲裁申请处理。
2014年6月19日，陈芳对南华公司、涂图向常德市武陵区人民法院起诉，要求确认南华公司与涂图就“瑞祥·凯特国际”第1幢1601号房屋签订的《常德市商品房预售合同》无效。2014年10月17日，常德市武陵区人民法院作出2014武民初字第01131号民事判决，认为涂图与南华公司签订的《常德市商品房预售合同》不符合法律规定的合同无效的情形，为合法有效的合同，驳回了陈芳的诉讼请求。
2014年12月9日至16日，陈芳的委托代理人向市房管局当面提交和邮寄的方式提交行政赔偿申请书，要求按照房屋的市场价格赔偿直接损失700400元，市房管局拒收并明确表示拒绝赔偿。
原审另查明，南华公司的公司登记情况无异常，陈芳未对其提起履行合同或者合同违约的诉讼。
原审法院认为，本案是陈芳在向人民法院第一次提起行政诉讼及行政赔偿诉讼后，湖南省桃源县人民法院一审和湖南省常德市中级人民法院终审，已经判决确认市房管局事实上的注销房屋预售合同备案登记行政行为违法，并驳回陈芳要求行政赔偿700400元的诉讼请求之后，陈芳再次单独提起行政赔偿的案件，并经湖南省高级人民法院指定审理的案件，应当依照《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第二十九条的规定，就当事人之间的行政赔偿争议进行审理与裁判。本案的争议焦点在于：陈芳要求市房管局赔偿的损失是否在赔偿范围内；陈芳是否存在其他直接损失。
一、关于陈芳要求市房管局赔偿房屋的损失700400元是否在赔偿范围内。首先，陈芳认为市房管局的违法行为导致其丧失了房屋的物权即应当按照房屋的市场价格进行赔偿，但陈芳在第一次提起行政诉讼及行政赔偿诉讼时，湖南省桃源县人民法院、湖南省常德市中级人民法院已经判决已经确认其提出的房产损失700400元不属于直接损失，并驳回了其诉讼请求；陈芳在本案中提出的诉讼请求赔偿房屋损失700400元，与前案诉讼请求的完全一致，已经依法得到处理，湖南省桃源县人民法院一审和湖南省常德市中级人民法院终审判决确认该项损失不属于行政赔偿范围。其次，关于陈芳的诉讼请求中所包含要求市房管局赔偿支付的购房款和利息损失应如何实现的问题。陈芳要求市房管局赔偿支付的购房款和赔偿损失是基于其与南华公司签订的商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确定合同无效的，不予支持，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，可见，商品房预售合同登记备案与商品房预售合同的效力无关，已经确定的市房管局事实上违法注销商品房预售合同登记备案行政行为不影响合同本身的效力。从法律上说，陈芳所称的损失实际上是合同之债而并非实际存在的损失，且在合同之债的形成与事实上的违法注销商品房预售合同登记备案行政行为之间不存在必然的因果关系。在预售合同约定买卖的商品房已经一房二卖且合同的相对方不履行合同的情况下，陈芳可以按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及有关法律的规定提起民事诉讼，向南华公司要求履行预售合同或者清偿合同债务，以此获得救济，陈芳可以要求南华公司交付房屋，在交付房屋不能的情况下，要求解除合同，返还已付购房款及赔偿损失，在救济不能的情况下才能确认损失多少，赔偿条件才能成就。
二、关于陈芳的其他直接损失的问题。市房管局的违法行政行为可能造成了陈芳的其他直接损失，陈芳有权依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十六条的规定获得赔偿，但陈芳也应当按照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条的规定向法院提交相关证据或者证据线索，陈芳在诉讼过程中不能提交，应当承担举证不能的法律后果。综上，原审法院依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条、第三十六条、《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条的规定，并经审判委员会讨论决定判决驳回陈芳的诉讼请求。
陈芳不服原审判决向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。其理由为：一、原审法院认定陈芳的损失不属于行政赔偿范围且赔偿条件未成就，并因此驳回陈芳的诉讼请求，属认定事实和适用法律错误。市房管局的行政行为违法，已被桃源县人民法院2013桃行初字第9号行政判决和常德市中级人民法院2013常行终字第42号行政判决予以确认，市房管局作为赔偿义务机关主体适格。人民法院生效行政判决已明确告知陈芳不能获得赔偿的原因及获得赔偿所需条件，陈芳按照人民法院生效判决的指引，采取诉讼和仲裁等途径排除了不能获得赔偿的不确定因素，即陈芳和涂图分别持有的购房合同均被生效法律文书确认为有效合同，市房管局不能恢复陈芳商品房预售合同备案登记已成为不争的事实，在赔偿条件满足后再次提起诉讼，其请求应得到支持。涉案房屋并非案外人南华公司出卖，而是被常德市人民政府工作组处置，原审法院认定涉案房屋系一房二卖错误；同时，南华公司的全部资产已由常德市人民政府工作组处置，南华公司已无任何资产，原审法院仍指引陈芳向南华公司主张权利，没有法律依据，事实上也无获得救济的可能。二、陈芳要求市房管局赔偿因其行政行为违法所造成的损失700400元，并非要求赔偿物权损失，而是要求赔偿陈芳的全部直接经济损失，该请求应当获得法院支持。陈芳在原审中已明确诉讼请求的组成，即购房款本金、利息以及重置房屋的差价。购房款本金及利息属于直接损失应无争议，而陈芳的房屋已在市房管局备案登记的情况下，若不是市房管局违法撤销备案登记，陈芳必然取得涉案房屋的所有权，因此市房管局应支付陈芳重置房屋所产生的差价，且该差价属于直接经济损失。三、陈芳的损失系市房管局的违法行为造成，陈芳的救济途径已经穷尽，市房管局应承担陈芳的损失。
被上诉人市房管局答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律法规正确，请求判决驳回上诉，维持原判。其理由为：市房管局虽对涉案房屋的买卖合同有重复备案行为，但未给陈芳造成直接经济损失；市房管局虽已不能恢复陈芳所购房屋的合同备案，但是否恢复备案并不因此影响陈芳依法行使债权请求权；陈芳所诉赔偿请求均与市房管局依法承担国家赔偿责任所应具备的法定情形无关，原审判决依法予以驳回符合法律规定；即使市房管局未为案外人涂图的买卖合同办理备案登记，陈芳也存在因南华公司一房二卖所导致的不能取得房屋所有权的情形，故陈芳关于其必然取得涉案房屋所有权的主张亦不能成立；陈芳就南华公司与案外人涂图签订的商品房买卖合同向法院起诉确认无效的诉讼请求已被判决驳回，表明南华公司与涂图所签订的商品房买卖合同同样合法有效，陈芳可据此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定起诉南华公司一房二卖的法律责任，但陈芳至今未向南华公司主张权利，其权利救济并未穷尽；陈芳不是涉案商品房的真实买受人，而是与南华公司之间民间借贷关系的出借人，涉案商品房买卖合同仅是该民间借贷关系的担保形式，依法无权主张涉案商品房的物权权利。
当事人原审提交并经质证的证据已随案移送至本院，经审查，可以作为认定本案事实的依据。
原审查明的部分事实有误，本院予以纠正：
1、陈芳与南华公司所签订的《常德市商品房预售合同》所载明的房屋为“瑞祥·凯特国际”商住小区第1幢1402号房。
2、2010年4月16日，常德市公安局对市房管局发出常公解封通字[2010]02号《解除查封通知书》，通知市房管局对陈芳名下的“瑞祥·凯特国际”第1幢1402号商品房及其他房产解除查封，返还受害人。
3、湖南省桃源县人民法院于2013年7月31日作出2013桃行初字第9号行政判决后，本院于2013年10月18日作出2013常行终字第42号行政判决。
原审查明的其他事实本院予以认可。
本院认为，本案的争议焦点是市房管局注销陈芳房屋预售合同备案登记行为是否对当事人造成损失，是否应承担国家赔偿责任。
根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条等有关商品房预售合同登记备案管理的规定，商品房预售合同备案制度属于公法调整的范畴，是行政机关对商品房预售的一种行政管理手段，是商品房预售方必须要履行的具有行政意义的义务。其目的是国家运用公权力对房地产市场交易状况进行有效监管并根据情况采取相应宏观调控、监督管理的措施，便于主管部门将预售合同记录在案，让政府了解掌握商品房销售的相关情况。该制度只是确认、记录合同的存在，对合同本身的民事效力不产生任何影响，也不具有公示公信力，不产生对抗第三人的效力。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。表明预售合同登记备案不影响买卖合同的效力，未经登记的商品房预售合同只要符合法律的生效要件，同样可以认定为有效。尤其是《第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。表明商品房预售合同备案登记不具有物权性质，不能够对抗善意第三人，经过登记的合同效力甚至不及对房屋的合法占有。合同备案时间仅对认定买卖合同成立时间具有参考作用。换句话说，即使市房管局未为案外人涂图办理合同备案，亦不表明在一房二卖的情况下陈芳能当然取得涉案房屋所有权。综上所述，市房管局撤销陈芳的备案登记行为并不必然导致陈芳的损失，对陈芳的民事权利、行政法上的权利均不产生权利义务关系，与陈芳所主张的损失无法律上的因果关系，陈芳要求市房管局赔偿损失无事实和法律依据，依法应予驳回。
需要说明的是，物权法规定预告登记制度以后，建设部制定了《房屋登记办法》2018年7月1日实施，规定了预告登记的具体程序。陈芳可以通过申请办理预告登记来防止南华公司将涉案房屋出卖、过户、交付给他人使用，即使南华公司通过一房二卖另行出售，也可以在有预告登记的前提下使得南华公司对涂图履行不能，但陈芳自始未申请预告登记，对由此产生的商业风险应由其自身承担。
综上，陈芳主张的700400元的房屋款损失与市房管局的合同备案登记行为及注销备案登记行为无因果关系，陈芳要求市房管局赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、审理程序合法、适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人陈芳负担。
本判决为终审判决。
