北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人陈佳雯上诉请求：一、《房屋交接书》是为交房而用，不能用来限制购房人办证权利，不能做扩大解释。合同第十三条约定：“房屋交付的标志为乙方签署房屋交接书”，《房屋交接书》只是为陈佳雯与中金渝能置业有限公司之间交付房屋使用，并无其他作用。合同第十四条约定“在甲方取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之后起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。该规定中的签署《房屋交接书》应该与合同第十三条中的“房屋交接书”相对应，也就是说中金渝能置业有限公司应当在房屋交付之日起180天内配合陈佳雯向青岛市房地产交易中心办理过户、申领该房屋的房地产权证书等手续。二、对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。“房屋交接书”就是用作房屋交接时使用，并无其他作用，而且合同中也未明确该两条中的房屋交接书系不同内容的文件。作为普通购房者的陈佳雯很难将该两条中的房屋交接书理解为不同内容的文件，而且该条款为合同的格式条款。因此，中金渝能置业有限公司在2013年12月完成房屋交付后，签订房屋交接书后180天内协助陈佳雯办理房屋产权证。而中金渝能置业有限公司在2015年7月30日才配合陈佳雯办理贷款差额结算等办理房屋产权所需的相关资料，应当作出对开发商不利的解释，应当认定比合同约定的时间延迟将近两年。三、一审法院适用法律错误，根据《消费者权益保护法》，法院应当优先保护消费者的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判并支持陈佳雯的诉讼请求。
被上诉人中金渝能置业有限公司辩称，一、陈佳雯将《青岛市商品房预售合同》第十四条中的《房屋交接书》理解为交房而用，是对《青岛市商品房预售合同》通用条文的曲解，该上诉理由不成立。《青岛市商品房预售合同》第十四条约定的办理房产证的程序为：“在甲方取得房地产权属登记证明后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，甲乙签署《房屋交接书》之日起180日内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证”。纵观合同条文，从两个方面可以看出《房屋交接书》并非用于交房使用。从《房屋交接书》取得时间来看，《房屋交接书》是在涉案项目取得房地产权属登记证明之后才能取得，首先，《青岛市商品房预售合同》第十四条约定了《房屋交接书》取得程序；其次，《房屋交接书》主文中必须要填写项目房屋权属登记证明的编号，从客观上讲《房屋交接书》在房地产权属登记证明取得之前是无法制作的。陈佳雯认为《房屋交接书》在房屋交房时候就已经签署，违背了条文的真实意思，也不符合《房屋交接书》的实际内容。从《房屋交接书》的功能来看，《房屋交接书》是办理房产证的必备资料，《房屋交接书》是根据《商品房预售合同》的编码从青岛网上房地产官网打印出来的制式文件，内容不是开发商自行决定的，而是房屋登记主管机关制作的，《房屋交接书》由开发商和购房者签署后作为办理房屋过户手续必备文件之一，需要交给房屋登记主管机关。所以说，《房屋交接书》并不是用于交房时的证明房屋实际交付的证明文件，而是办理房屋过户手续的办证文件。综上，不管是从合同约定来看，还是从《房屋交接书》实际内容来看，《青岛市商品房预售合同》第十四条的《房屋交接书》都不能理解为交房而用，陈佳雯的该上诉理由不成立。二、《青岛市商品房预售合同》为青岛市工商行政管理局与青岛市建设委员会强制使用的示范文本，并不存在格式条款问题。首先，根据合同法的规定，格式条款是指由一方当事人为了反复使用而预先自行制定的，而本案中双方签订的《青岛市商品房预售合同》主文虽由中金渝能置业有限公司提供，但其并非中金渝能置业有限公司单方制作，而是由青岛市工商行政管理局与青岛市建设委员会制定的示范文本，其为制式合同，由中金渝能置业有限公司在青岛网上房地产网站上打印的。其次，《青岛市商品房预售合同》主文第十三条和第十四条内容主要是约束中金渝能置业有限公司的，上述条文要求开发商要履行通知义务、交房义务以及在符合办理过户条件下的一定期限内配合陈佳雯办理过户手续等义务，并且没有免除中金渝能置业有限公司责任的意思表示，也没有加重陈佳雯义务和限制陈佳雯主要权利的意思表示，该两条约定并不属于格式条款。最后，《青岛市商品房预售合同》第十四条是对针对办理房产证时间的特殊约定，该条约定对于房屋过户手续的办理步骤清晰，办理时间明确，不会产生误解。综上，陈佳雯以格式条款为理由进行上诉的理由是不成立的，中金渝能置业有限公司亦不存在违反消费者权益保护法的行为。三、中金渝能置业有限公司并未违反《青岛市商品房预售合同》中关于办理权属证明的约定，中金渝能置业有限公司办理涉案房屋的房地产权证并未发生逾期。中金渝能置业有限公司于2015年7月13日取得房地产权属登记证明，中金渝能置业有限公司与陈佳雯于2015年7月22日签署了《房屋交接书》，2015年7月30日，青岛市房产交易中心在中金渝能置业有限公司集中办理房产证时为陈佳雯办理了价格申报等过户手续并申领了该房屋房地产权证。中金渝能置业有限公司与陈佳雯办理涉案房屋的房地产权证的过程完全符合双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条的约定，陈佳雯取得房地产权证的时间完全符合合同约定的办理期限。因此，陈佳雯主张办理涉案房屋房产权证发生逾期，要求中金渝能置业有限公司承担违约责任没有事实依据。综上，陈佳雯上诉理由不成立，请求法院依法驳回其上诉请求，维持原判。
陈佳雯向一审法院起诉请求判令：1、中金渝能置业有限公司向陈佳雯支付因中金渝能置业有限公司原因导致未按期取得房地产权证的违约金881898.28元；2、本案诉讼费由中金渝能置业有限公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月29日，陈佳雯、中金渝能置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：陈佳雯购买青岛市市南区香港中路8号乙青岛国际贸易中心×号楼×层×户的房屋一处，建筑面积318.21平方米，房屋价款为13737613元，房屋交付时间为2013年12月30日前；该房屋的交付必须符合的条件为商品房竣工验收合格；第十三条：该房屋符合交付条件后，中金渝能置业有限公司应在交付之日前7天书面通知陈佳雯办理交付该房屋的手续，陈佳雯应在收到该通知之日起10天内，会同中金渝能置业有限公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为陈佳雯签署房屋交接书；第十四条：在中金渝能置业有限公司取得了房地产权属登记证明后60日内，由陈佳雯、中金渝能置业有限公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证。
合同签订后，陈佳雯支付全部购房款。2013年12月15日，中金渝能置业有限公司出具《中铁青岛中心入住通知书》，通知业主办理房屋入住手续；2013年12月23日，陈佳雯签署《房屋交付验收表》并入住涉案房屋。2014年4月2日，涉案房屋所在的青岛国际贸易中心项目通过竣工验收备案；2015年7月13日，青岛市国土资源和房屋管理局出具《房地产登记明细》一份，载明中金渝能置业有限公司开发的包括涉案房屋在内的相关房屋具备房地产登记条件，准予登记。
2015年7月27日，陈佳雯取得中金渝能置业有限公司开具的涉案房屋购房款发票；2015年8月11日，陈佳雯取得涉案房屋的房地产权证。
中金渝能置业有限公司提交《房屋交接书》一份，其内容载明涉案房屋的地址、面积、测绘机构、房地产权属登记证明编号、房屋价款等信息，中金渝能置业有限公司在该交接书上盖章。该交接书名称下方编号为25000002827819，右上方编号为：201300231939，与陈佳雯、中金渝能置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》上编号一致，该《房屋交接书》签订时间为2015年7月30日；中金渝能置业有限公司提交《青岛市房地产登记申请书》一份，其内容载明陈佳雯、中金渝能置业有限公司的身份信息，陈佳雯、中金渝能置业有限公司在该申请书上签字及盖章确认。陈佳雯对上述证据无异议。
陈佳雯称，《青岛市商品房预售合同》中规定的《房屋交接书》即房屋交接手续，合同中并未约定房屋交接书与《房屋交接书》系两份不同内容的文件；依据商品房销售管理办法第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在房地产行政主管部门”的规定，中金渝能置业有限公司应在房屋竣工交付后60日内办理房屋权属登记，现中金渝能置业有限公司于2015年7月13日办理房屋权属登记，不符合相关规定，应承担违约责任；根据合同约定，办理房产证由陈佳雯办理，中金渝能置业有限公司提供协助义务，中金渝能置业有限公司应提供的相应协助义务指的是：1、签订房屋交接书延期，合同约定房屋交付应签订《房屋交接书》，但中金渝能置业有限公司直至2015年7月30日才签订《房屋交接书》；2、房款差额结算，差价结算应在合同约定的房屋交付之后签订房屋交接书之日起180天内，但涉案房屋于2013年12月30日交付，而中金渝能置业有限公司实际直至2015年7月30日才与陈佳雯结算。
中金渝能置业有限公司称，合同中约定的房屋交接书与《房屋交接书》有本质的不同，前者仅指房屋交付手续；《房屋交接书》是指的为购房者办理房屋权属登记证书而由房地产管理部门出具的打印制式文件，其与《青岛市商品房预售合同》编号一致，该《房屋交接书》是办理房屋权属证书必备的材料；中金渝能置业有限公司于2015年7月30日通过协调青岛市房地产交易中心，由青岛市房地产交易中心在中铁青岛中心设立房产证登记临时办公地点，专门为业主办理房产登记手续。
一审法院认为，陈佳雯、中金渝能置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同系合法有效的。陈佳雯支付全部购房款后，经中金渝能置业有限公司通知，2013年12月23日，双方办理涉案房屋的入住手续，陈佳雯签署《房屋交付验收表》并入住涉案房屋。2015年7月30日，双方签署《房屋交接书》，8月11日，陈佳雯取得涉案房屋的产权证。
依据合同第十三条约定：房屋交付的标志为陈佳雯签署房屋交接书；第十四条约定：在中金渝能置业有限公司取得了房地产权属登记证明后60日内，由陈佳雯、中金渝能置业有限公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证。一审法院认为，该两条约定房屋交付时签署的房屋交接书与办理房地产权证时签署的《房屋交接书》名称、内容、作用均不同，理由如下：第一，《中华人民共和国国家标准标点符号用法》规定：书名号系用于标明书名、篇名、报刊名、文件名、戏曲名、歌曲名、图画名等的符号。因此，第十四条约定的《房屋交接书》中书名号中的内容系表明文件的名称应为房屋交接书，双方签订的自房地产交易中心获得的《房屋交接书》，名称、形式上符合合同第十四条约定，且与《青岛市商品房预售合同》的编号相一致，系房地产交易中心要求的办理房产过户手续过程中所需的《房屋交接书》，该《房屋交接书》系用于双方共同向房地产交易中心申请房屋产权登记所需，其形式要件必须符合房地产交易中心的规定；而第十三条约定的房屋交接书，目的是为了交付房屋，系陈佳雯、中金渝能置业有限公司之间为确定房屋交付的时间和内容而共同予以确认的相关材料，因此，陈佳雯签署《房屋交付验收表》即表明双方完成了房屋交接，符合第十三条约定。该两条规定的房屋交接书与《房屋交接书》系不同内容和目的的材料。第二，依据第十四条约定，中金渝能置业有限公司于2015年7月13日取得涉案房屋所在房地产项目的权属登记证明，7月30日，双方签署《房屋交接书》，8月11日，陈佳雯取得涉案房屋的产权证。中金渝能置业有限公司的行为并未违反合同约定，且中金渝能置业有限公司为了协助陈佳雯办理产权证书，与青岛市房地产交易中心经过协调，由青岛市房地产交易中心在涉案房屋所在的楼盘设立临时办证地点，为陈佳雯及其他业主及时办理房产证提供了便利，因此，陈佳雯要求中金渝能置业有限公司支付因中金渝能置业有限公司原因而未按期取得房地产权证的违约金的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
一审法院判决：驳回陈佳雯的诉讼请求。案件受理费12619元，由陈佳雯负担。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成协议。
本院认为，陈佳雯、中金渝能置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同第十四条约定“在甲方（中金渝能置业有限公司）取得了房地产权属登记证明后60日内，由甲、乙（中金渝能置业有限公司、陈佳雯）双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛市房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申请该房屋的房地产权证”。该约定就价格申报、过户申请手续、申请房地产权证进行了约定，属有效条款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”陈佳雯与中金渝能置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的除外条款。一审法院关于《青岛市商品房预售合同》第十三条约定的“房屋交接书”和第十四条约定的“《房屋交接书》”名称、内容、作用均不同的认定分析正确，本院不再赘述。中金渝能置业有限公司于2015年7月13日取得涉案房屋所在房地产项目的权属登记证明，双方于7月30日签署《房屋交接书》，陈佳雯于8月11日取得涉案房屋的产权证。中金渝能置业有限公司的行为并未违反《青岛市商品房预售合同》第十四条约定。一审法院驳回陈佳雯的诉讼请求，适用法律并无不当，陈佳雯的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12619元，由上诉人陈佳雯负担。
本判决为终审判决。
