北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
刘慧琴上诉请求：1.请求撤销原审判决书，将本案发回重审或依法改判支持我方的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由孙河乡政府负担。主要事实与理由：一审法院认定孙河乡政府没有在2017年10月15日双方达成的《住宅房屋腾退补偿协议书》上盖章，属于事实认定错误。一审法院不采信标的为4444693.6元协议书的真实性，双方于当日达成的协议就是标的为6314810.6元的协议书。现孙河乡政府提供的协议书上有马东的签名及手印，也有孙河乡政府的签章，故双方于2017年10月15日签订的补偿款金额为6314810.6元的《住宅房屋腾退补偿协议书》成立且生效。我方已经依照协议的约定将涉案房屋交由孙河乡政府拆除，并签署了交房验收单，孙河乡政府对我方的履行予以接受，并将涉案房屋予以拆除，涉案协议成立并生效。孙河乡政府向法庭提交虚假证据，一审法院未予认定也未作出任何处理。
孙河乡政府辩称，坚持一审的意见。刘慧琴上诉没有事实理由，应该予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
刘慧琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙河乡政府履行双方于2017年10月15日就北京市朝阳区孙河乡××号签订的《住宅房屋腾退补偿协议书》，孙河乡政府向刘慧琴支付6314810.6元；2.判令孙河乡政府向刘慧琴支付因补偿款延期导致的利息，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年11月21日计算至实际给付之日止。
一审法院经审理认定事实如下：涉案院落宅基地使用权人为刘慧琴。涉案院落1994年8月17日颁发的《集体土地建设用地使用证》显示用地面积为214.73平方米，其中建筑占地40.5平方米。
刘慧琴提交2002年3月8日马某某出具《收条》一张，内容为刘慧琴给马某某2000块砖，原马某房后，马某某家西，刘慧琴家南面的砖几墙都归刘慧琴所有，刘慧琴用以证明2002年刘慧琴自村民处收回面积80平方米的宅基地一块，这80平方米刘慧琴与孙河乡政府在签订腾退补偿协议时有争议。孙河乡政府对上述《证明》的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。
刘慧琴提交2002年3月11日下辛堡村委会出具《证明》，内容为：“我村村民刘慧琴现因住房紧张，在房产证允许范围内自行翻建房屋。”用以证明原有的宅基地与收回的宅基地经村委会同意翻建房屋，房屋建筑面积665.2平方米。孙河乡政府对该《证明》的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为刘慧琴可以在房产证的范围内自行翻建，不存在新批宅基地问题。
刘慧琴提交2009年9月26日刘慧琴与马某某在下辛堡村委会调解委员会的主持下达成《调解书》，内容为：“1、从刘慧琴现有正房东房山角顺延至马某正房后房后制定的缺口处往西归刘慧琴，以东归马某某。2、从马某某现有西厢房后房基至马某后房沿与刘慧琴两家界限要留有散水。3、散水由两家流水使用，但使用面积归东院马某某。”用以证明村委会同意刘慧琴建二层。孙河乡政府对上述《调解书》真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为《调解书》是解决相邻散水问题，不是批准宅基地或者改变宅基地。
刘慧琴提交2011年4月11日下辛堡村委会《证明》，内容为涉案院落的门牌号原为242号，建筑面积665.2平方米，使用人是刘慧琴、马某1、马某2，用以证明涉案院落与242号为同一地址，使用权人为刘慧琴。孙河乡政府对上述《证明》真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为该《证明》中未载明宅基地面积多少，也不存在改变宅基地的内容。
刘慧琴提交2014年5月22日下辛堡村委会《宅基地证明》，内容为涉案院落房屋产权人为刘慧琴，用地面积214.73平方米，共有房屋北房18间，以上房屋均在宅基地范围内，均为合法建筑，用以证明18间房屋均在宅基地范围内，为合法建筑。孙河乡政府对该《宅基地证明》的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为该《宅基地证明》确认了刘慧琴用地面积是214.**平方米，与刘慧琴集体土地建设用地使用证上记载的用地面积是一致的，不存在宅基地或用地面积改变的问题。
刘慧琴提交2016年3月14日的《关于孙河乡住宅房屋的情况确认书》，显示涉案院落房屋建成年代为2002年，房屋层数为壹层，上有刘慧琴、马某2、马某1的签名。2016年3月14日《北京市房屋拆迁基本情况调查表》，显示涉案院落宅基地面积为665.2平方米。刘慧琴用上述证据证明2016年3月14日对涉案房屋拆迁的入户调查确定房屋面积是665.2平方米，由于历史原因应批宅基地未批、二层翻建经过批准，所以同意被认定为两个一层。孙河乡政府对上述两份证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。
庭审中，刘慧琴称其以上述列举的所有证据证明涉案院落存在应批宅基地未批的历史及建造二层经过村委会批准，应当按照两个一层认定，且经过评估认定刘慧琴所有房屋建筑面积为665.2平方米。孙河乡政府称不存在刘慧琴主张的宅基地面积或用地面积改变的问题。
孙河乡政府提交刘慧琴给马某2出具的《腾退事宜综合授权委托书》（以下简称《委托书》），刘慧琴对《委托书》的真实性、关联性认可。
孙河乡政府提交《孙河乡前苇沟组团棚户区改造项目安置购房协议书（现房）》两份、《康营家园农民定向安置房四期预定协议书》四份，用以证明涉案院落人员的被安置面积由刘慧琴方选定了两套现房、四套期房。刘慧琴对上述六份购房合同的真实性认可，关联性、证明目的不认可。
孙河乡政府提交2017年10月15日刘慧琴（乙方）与孙河乡拆迁腾退办公室（甲方）签订的《孙河乡城市化建设项目住宅房屋腾退补偿协议书（定向安置方式）》（合同编号：T-2175，以下简称《腾退补偿协议书》），内容为：“三、被腾退房屋情况。（一）房屋及人口情况。乙方被腾退房屋坐落孙河乡××号。控制标准面积908平方米，认定房屋有效补偿面积277.43平方米，房屋总建筑面积554.86平方米。（二）户籍情况。乙方现有认定人口7人，分别是刘慧琴、马某1、余某某、余某1、马某2、赵某、马某3。四、被腾退房屋评估价款。经北京中海城房地产评估有限公司评估被腾退房屋评估价款合计3678722元，其中包括湿地公园建设配合费693575元，湿地公园建设房屋补贴奖励费388402元，未有二层补偿奖励费832290元，未超占奖励费610346元。五、其他腾退奖励、补助费。甲方支付乙方其他腾退奖励、补助费合计765971.6元，其中包括：1、棚户区工程配合奖420000元；5、住房困难户购房补助费239481元；6、一次性停产停业综合补助费91542元；7、一次搬家补助费5548.6元；8、二次搬家补助费7000元；9、移机费2400元（包括：空调6台，移机费2400元）。六、付款方式、期限。甲乙双方签订本协议，经审计部门审计通过，乙方完成交房及选择安置房后，甲方于十五个工作日内将住宅房屋腾退补偿款共计4444693.6元支付给乙方。十一、协议生效。本协议自甲、乙双方签字或者盖章后生效。”孙河乡政府另提交《北京市住宅房屋腾退评估结果通知单》（以下简称《评估结果通知单》），内容为：“一、被腾退房屋补偿款1154109元（基准地价1600元平方米、基准房价600元平方米、控制标准面积908平方米、认定房屋有效补偿面积277.43平方米），其中房屋重置成新价：1、房屋结构价：397904元；2、装修、设备及附属物评估价款：101470元。二、湿地公园建设配合费：693575元。三、湿地公园建设房屋补贴奖励费：388402元。四、未有二层补偿奖励费：832290元。五、未超占奖励费：610346元。被腾退房屋评估总价款：3678722元。”刘慧琴对《腾退补偿协议书》、《评估结果通知单》的真实性不认可，关联性认可，证明目的不认可。刘慧琴称其2017年10月15日委托马东在孙河拆迁办达成的《腾退补偿协议书》并非孙河乡政府提交的这份，而是《腾退补偿协议书》第一页的被腾退房屋评估价款合计为5548839元、第二页的住宅房屋腾退补偿款共计为6314810元，其他内容与孙河乡政府提交的《腾退补偿协议书》完全一致的一份协议，孙河乡政府提交的《腾退补偿协议书》的第三页上签名和手印是马东的。刘慧琴称孙河乡政府提交的《腾退补偿协议书》原件纸张共四页新旧不一样，封面页及第一、第二页是新纸，第三页（签字页）是旧纸，且明显有重新装订的痕迹，孙河乡政府更换了《腾退补偿协议书》的第一页、第二页。孙河乡政府称本次腾退使用的纸张存在不同品牌、用量很大，略有差异在情理之中，且孙河乡政府在使用时需要复印，存在重新装订的情况不能证明双方签署的协议发生了变化。
为证明孙河乡政府擅自替换《腾退补偿协议书》第一页、第二页的事实，刘慧琴提交了以下证据：
一是照片九张原件。刘慧琴提交的九张照片中有三张照片是刘慧琴所称的2017年10月15日马东代刘慧琴在孙河拆迁办签署的《腾退补偿协议书》，其中第一张照片中显示的被腾退房屋评估价款合计为5548839元、第二张照片中显示的住宅房屋腾退补偿款共计为6314810.6元，第三张照片甲方、乙方签名、日期处均为空白。刘慧琴提交的九张照片中有三张是《孙河乡城市化建设项目购房指标确认书》，其中第三张有马某2的签名及手印，日期处空白。另有一张《委托书》的照片，但无委托人、受托人的签字及手印。另有一张《承诺》的照片，上无任何签名及盖章。另有一张《孙河乡城市化建设项目交房验收单》的照片，上有马某2签名及联系电话。孙河乡政府对照片的真实性、关联性、证明目的均不认可。
二是录音七段。第一段录音时长2小时3分59秒，是2017年10月15日马某2在孙河乡拆迁办与拆迁办工作人员的谈话，录音中有提到今天是15号，15号是最后的期限，明天是礼拜一，双方就涉案院落的拆迁问题进行协商，录音中提到拆迁办算出来的涉案院落的拆迁补偿款为490万元，马某2在录音中要求将涉案院落内的两层的房屋认定为两个一层的房屋，拆迁办工作人员明确告知马某2说的认两个一层的方法无法实现。第二段录音时长2小时11分28秒，其中马某2接了一电话，说在等领导没有聊完，等差不多就回去了，明天是礼拜一还要上班。之前双方谈过510万元的补偿款，马某2称至少要700万元的补偿款，录音中有个李总（没有出现具体姓名）同意了马某2的要求。后某人（马某2称该人为腾退一组组长蒋涧松）与马某2具体协商涉案院落的拆迁补偿款问题。双方达成的补偿协议书金额为6314810元，加上周转费和院奖共计7002810元。从录音中可以听出，当天出了一份金额为6314810元的腾退补偿协议书，马某2在委托代理人处签字并用右手食指按了手印，但从录音中亦可以听出，马某2没有在腾退补偿协议书上签日期，日期是空着的。当时马某2还填写了委托书，但刘慧琴当天不在场，未在委托书上签字，双方约好第二天下午带刘慧琴来签字。第三段录音时长1小时11分22秒，是2017年11月15日刘慧琴、马某2、马某在选房中心的录音，录音第56分15秒马东提出住房腾退补偿款的金额不对，工作人员告知马某2对金额有疑义去组里面确认一下再签。录音第1小时7分16秒马东问其姐姐马某：“他昨天怎么跟你说的。”马某：“他就说你先签协议呗，我说那用不用重新签那个补偿协议？他说不用。”第四至第七段录音均是2017年11月15日刘慧琴、马某2、马某与某人（马某2称该人为腾退一组组长蒋某2）的谈话，第四段录音时长4分18秒，内容是刘慧琴、马某2就合同的结算金额提出异议，称签合同当天全程录音他都有，某人告知刘慧琴、马某2、马某如果对这个事有疑异，可以去申诉、去告。第2分10秒某人说：“这事你也明白，我说没说你也知道。这东西如果是这样，你就去告。咱也没必要说那合同，咱都清楚。”马某说：“不是说不用重新签协议么？”马某2：“而且你这个事说句实话干的很龌蹉，之前咱们签的五份协议，前面这几页你们有换页的……”马某2：“差了多少？之前我们签的那个合同是多少？”某人：“这个，没有什么差啊，正常就是这样。你就是这么多啊。”第五段录音时长4分36秒，马某2：“正常的协议是我们十月十五号签的，你合同出来的是十月八号，当时张姐还说日子空着，等系统出来，系统出来说是十月八号，你们还说嘿，这日子多好……”第六段、第七段录音都是刘慧琴、马某2、马某关于补偿款金额的异议的内容。第六段录音时长9分39秒，包括以下内容：马某：“那天谁跟你签的合同啊？”马东：“蒋和张姐，小蒋和张姐。”马某：“最后谁拍的板啊？”马某2：“谁拍的板啊？”某人：“我不知道你说的这是什么事。”马某2：“你还追出去了一趟。”某人：“这只是一过程，这过程到底怎样……”第七段录音时长9分13秒。孙河乡政府对上述七段录音的真实性、关联性、证明目的均不认可。为证明刘慧琴提交的上述七段录音中的某人系腾退一组组长蒋某2，刘慧琴提交了2017年8月19日录音一段、2017年10月27日的五段电话录音、2017年11月1日的电话录音一段、2017年11月6日的电话录音一段、2017年11月7日的电话录音两段、2017年11月8日的电话录音一段，照片四张、移动系统个人信息截图两张、银行系统个人信息截图一张、网络比对平台对比结果截图两张、蒋某2微信页面截图、身份验证平台的身份信息核对结果截图、2017年11月1日至2017年11月30日马东通话记录单佐证。孙河乡政府对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。刘慧琴提交的2017年10月27日的一段电话录音中有以下内容：某人：“坏人还得我当，过不去、让审计给打回来了……”马某2：“过不去正好，我还觉得要亏了，媳妇好像还怀孕了，不行再加50平米呗，把红本、把协议什么的都给我退回来，我重新来……”。
涉案院落目前已经拆除。
一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，刘慧琴的诉讼请求是要求孙河乡政府按照双方于2017年10月15日就涉案院落签订的《住宅房屋腾退补偿协议书》约定的住宅房屋腾退补偿款6314810.6元履行。合同履行的前提是合同成立并生效。但从本案的事实和证据来看，刘慧琴提交的其称2017年10月15日签署的《住宅房屋腾退补偿协议书》照片三张中甲方、乙方签名、日期处均为空白。仅有这三张照片不能证明2017年10月15日刘慧琴与孙河乡政府签署的就是照片中的这份《住宅房屋腾退补偿协议书》。2017年10月15日的两段录音真实反映了2017年10月15日马某2与拆迁办的相关工作人员协商腾退补偿款的过程，孙河乡政府虽然对这两段录音的真实性不认可，但法院认为两段录音内容完整、连贯，且有标志录音发生时间为2017年10月15日的内容，法院对刘慧琴提交的2017年10月15日两段录音的真实性予以采信。从上述两段录音可以看出，2017年10月15日马某2确实作为刘慧琴的受托人签订了一份住宅房屋腾退补偿款金额为6314810.6元的《住宅房屋腾退补偿协议书》，马某2在委托代理人处签字并用右手食指按了手印，协议的日期处空白。当时孙河乡政府并未在协议上盖章，从录音中也可以看出，双方都知晓协议需要通过第三方审计盖章。从刘慧琴提交的2017年10月27日的一段电话录音可以看出，刘慧琴已经被明确告知协议未通过审计，孙河乡政府虽对该段电话录音的真实性不认可，但该录音系刘慧琴一方提供，属于刘慧琴自认的事实。因此，目前没有证据证明孙河乡政府在2017年10月15日双方达成的《住宅房屋腾退补偿协议书》上盖章。
关于孙河乡政府提交的2017年10月15日双方签订的住宅房屋腾退补偿款共计4444693.6元的《住宅房屋腾退补偿协议书》，协议书上虽然有刘慧琴受托人马某2的签名及手印，由于刘慧琴已经举证证明2017年10月15日当天签署的是一份住宅房屋腾退补偿款共计6314810.6元的协议，而非孙河乡政府所称的补偿款为4444693.6元的协议。因此，孙河乡政府负有证明其提交的协议真实的举证义务，孙河乡政府无证据证明双方在2017年10月15日当天签署过该份协议，法院对孙河乡政府提交的《住宅房屋腾退补偿协议书》的真实性不予采信。
刘慧琴已经按照2017年10月15日签订的《住宅房屋腾退补偿协议书》的约定将涉案院落交付给孙河乡政府，履行了合同的主要义务，一般而言，因第三方审计未通过的原因导致孙河乡政府未在《住宅房屋腾退补偿协议书》上签字，协议未成立亦未生效，刘慧琴已经履行交付涉案院落义务的，孙河乡政府应当将涉案院落交还刘慧琴。但由于孙河乡政府已经将涉案院落拆除，而审计未通过的原因不在刘慧琴，刘慧琴基于信赖将涉案院落交给孙河乡政府，其信赖利益应当得到保护，刘慧琴可以就孙河乡政府拆除涉案院落与孙河乡政府另行协商签订补偿协议或主张损害赔偿。但刘慧琴在本案中要求履行住宅房屋腾退补偿款共计6314810.6元的《住宅房屋腾退补偿协议书》及逾期付款利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
判决：驳回刘慧琴的全部诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。另查，2017年10月15日双方协商签订补偿协议书事宜后，刘慧琴将涉诉被拆迁房屋交付给孙河乡政府，孙河乡政府于2017年10月23日出具交房验收单，后将涉案被拆迁房屋拆除。
本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点为：双方是否已达成腾退补偿款为6314810.6元的补偿协议，进而上述协议是否生效，再而刘慧琴要求孙河乡政府支付上述补偿款及利息的诉求应否得到支持。
依据刘慧琴提供的录音内容，2017年10月15日在孙河乡拆迁办刘慧琴的委托代理人马某2与拆迁办工作人员协商涉案院落的拆迁补偿款问题，达成的补偿协议金额为6314810.6元，且当天出了一份金额为6314810.6元的腾退补偿协议书，马某2在委托代理人处签字并按了手印，但没有签写日期，2017年11月15日在选房中心马某2对住房腾退补偿款的金额提出异议，称签合同当天全程录音都有。孙河乡政府虽对上述录音的真实性、关联性及证明目的均不认可，但其认可双方于2017年10月15日就腾退补偿问题协商一致并由马东签署了《腾退补偿协议书》，在2017年11月15日因马某2对补偿款数额提出异议而导致补偿款未能结算发放，再结合双方对签署协议及产生纠纷过程的陈述以及马某2所提供的照片显示的内容，可与录音内容相印证，故本院对上述录音的证明效力予以确认，进而认定双方于2017年10月15日已达成腾退补偿款共计6314810.6元的补偿协议，且刘慧琴的委托代理人马某2已在上述协议中签字确认。
根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条之规定，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，以及双方对合同的效力约定附生效条件的以外，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘慧琴委托代理人在《住宅房屋腾退补偿协议书》中签字后，即将协议约定的被腾退房屋交付给孙河乡政府，且该房屋业已拆除。在腾退补偿合同关系中，作为被腾退人刘慧琴的主要义务即为交付腾退房屋，现刘慧琴已经履行主要合同义务，且孙河乡政府对刘慧琴的履行予以接受，故即使孙河乡政府未在协议上签章，上述协议亦成立。上述协议并非依法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续后方可生效的合同，且刘慧琴所提录音中虽曾提及审计问题，但并无证据表明双方明确约定将通过审计核验作为合同的生效条件，故上述协议成立并生效。现刘慧琴已经履行交付被腾退房屋的义务，孙河乡政府未按约定在对方完成交房及选择安置房后15个工作日内支付腾退补偿款的义务，已经构成违约，其应按约定数额向刘慧琴支付腾退补偿款共计6314810.6元，并支付逾期付款利息。一审法院认定双方《住宅房屋腾退补偿协议书》未成立并生效，适用法律有误，本院依法予以改判。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初21633号民事判决；
二、北京市朝阳区孙河乡人民政府于本判决生效后七日内给付刘慧琴腾退补偿款共计六百三十一万四千八百一十元六角，并就上述款项自二〇一七年十二月七日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际给付之日止；
三、驳回刘慧琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费56003元，由北京市朝阳区孙河乡人民政府负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费56003元，由北京市朝阳区孙河乡人民政府负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
