北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告刘某、孙某诉称：
原告与被告于2015年6月11日在房产中介北京某房地产经纪公司签订《存量房买卖合同》。
根据此《存量房买卖合同》第二条第(五)款及第三条第(二)款的规定，原告依约于2015年6月17日向贷款的中国某银行办理预约还款的相关业务，但被告并未按照合同约定在当日支付房屋首付款500000元及配合原告房屋解押还款的义务。
此后，原告多次与被告协商，敦促其履行付款义务，直至2015年6月29日，被告通过电话告知原告其已单方面决定不再继续履行合同。
在此情况下，原告只能依照双方合同第八条第二款“买受人迟延付款逾期15天以上，出卖人有权解除合同，买受人应按照总房价款的10%向出卖人支付违约金”的规定，向被告主张违约赔偿。
由于被告对原告的主张置之不理，原告于2015年7月6日，委托律师事务所向被告杨某发送律师函，函告与其解除合同及主张支付160000元的违约金。同时，原告委托律师事务所向北京某房地产经纪公司发送律师函，函告解除合同事宜，并要求其退还押金(被告向原告支付的预付款20000元的一半)10000元。但被告直至今日，仍未向原告支付违约金。
原告认为，自身已经履行了房产出卖方的相关合同义务，而被告没有履行其付款义务，被告的行为给原告造成了经济损失且构成合同违约。
鉴于原告已取得被告的合同预付款20000元，与违约金160000元相抵后，被告仍需要支付原告140000元违约金。原告的此违约金的诉求，既符合相关法律规定也符合双方合同约定，原告有权向被告主张。
综上所述，为了维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，要求：判令被告支付原告违约金140000元;判令被告承担本案所有诉讼费用。
2、被告杨某答辩兼反诉称：
被告认为原告的第一项诉讼请求即要求被告支付违约金140000元没有正当性和合理性，请求法院减少违约金数额至20000元，理由如下：
被告提交的《存量房屋买卖合同》显示被告与原告签订的合同文书是中介公司提供的格式合同，该类合同不具有标准性和示范性。根据北京市工商局的要求，二手房买卖应使用《北京市存量房买卖合同》示范文本。且应进行房源公示和合同网上签约。因此，被告与原告签订的合同文书，系中介公司提供的合同文本，不具有标准性和权威性。
合同中关于违约金的规定是不公平的格式条款。合同中的第八条系关于违约金的规定，该条规定是事先打印条款，未经双方当事人协商一致即予以规定，且当事人没有选择权，系合同中的不公平的格式条款。参考《北京市存量房买卖合同》示范文本，关于买受人逾期付款的违约责任中，采用的合同条款是“逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_日内按照累计的逾期应付款的_%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”通过参考二手房买卖示范文本，可以看出，在违约金的逾期日期，特别是逾期数额计算时，示范文本均采用了填写的方式，以尊重当事人的选择和意思表示。
合同中违约金的计算标准不应予以支持。被告与原告签订的合同中采用的违约金的计算标准和基数是总房款，这种计算标准和依据无法反映双方合同履行中的真实情况。根据上述计算标准，违约金总数为160000元，这个数额远远超出了原告的实际损失，且是被告无法承受的。被告认为应当按照合同中当事人的实际损失计算违约金，这种计算既合理又符合实际。
合同中约定的违约金畸高。双方签订的《存量房屋买卖合同》第八条第二款中约定的违约金过高，达到了总房款的10%(数额为160000元)，这一数额严重超过原告的实际损失和预期损失，违背了违约金的补偿性质，与公平原则相悖。
被告通过第三方(中介公司)几经与原告沟通想要继续购买房屋，原告在原有价格的基础上又擅自涨了100000元，几次协商，原告依然坚持己见，这超出了被告的承受能力，被告认为这是一种欺诈行为，迫使我不得不放弃继续购买的意愿。
此外，原告应当返还被告购房押金20000元。原告无权直接将购房款20000元作为违约金予以抵扣。根据被告与原告签订的《存量房屋买卖合同》，我支付给原告的20000元系购房定金，该款项的处理需要双方协商一致。
因此，被告在起诉书中将该20000元作为我应支付给原告的违约金系认识错误，且未经我同意。我认为，购房定金和违约金性质和目的有本质区别，该两种资金应当分别处理。因此，我不同意原告将购房定金20000元折抵违约金。现被告提起反诉，要求：判令原告退还被告支付的购房定金20000元;判令原告承担本案所有的反诉费用。
3. 原告刘某、孙某针对反诉辩称：
20000元定金产生于一份房屋买卖合同中，其承载的法律关系是一致的，原告有权留置，或以该笔款项来冲抵违约金。
4. 第三人某房地产经纪公司述称：
对原告的诉讼请求没有意见，同意原告的诉讼请求。对被告的诉讼请求没有意见，同意杨某要回20000元定金。
二、法院查明
2015年6月11日，刘某(出卖人，甲方)与杨某(买受人，乙方)签订的《存量房屋买卖合同》，约定由被告购买原告所有的位于北京市房山区某房屋，房屋总价款为1600000元。买受人向出卖人支付200000元作为购房定金。在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵房款，多退少补。
经买卖双方同意，房屋交付前居间方暂时保管人民币10000元买受人交纳的购房款，作为出卖人的未交房押金。买受人分两次支付购房款，甲方房产银行还款当日乙方付款500000元，过户当日乙方付款1100000元。
合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的(含贷款、过户等手续)或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金(自继续履行合同之日起三日内支付)，合同继续履行;若逾期超过15天，出卖人有单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项(不计利息)返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。
合同签订当日被告给付原告购房定金20000元。后原告向中央国家机关住房资金管理中心申请，确认还款日期为2015年6月17日，还款额度为460000元。
后原告通过第三人告知被告于2015年6月18日到银行办理还款事宜，但被告未在上述约定的时间内给付原告首付款500000元。
后双方就该房屋买卖合同事宜进行协商，被告于2015年6月29日明确表示不再继续购买该套房屋。2015年7月6日原告委托律师事务所向被告发出律师函，要求解除其与被告签订的《存量房屋买卖合同》，并要求被告支付违约金160000元。被告于2015年7月8日收到上述律师函。
三、法院判决
北京市房山区人民法院经审理判决：
1、被告杨某给付原告刘某、孙某违约金40000元。
2、原告刘某、孙某返还被告杨某定金20000元。
3、驳回原告刘某、孙某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，“依法成立的合同，自成立时生效”。根据本案查明的事实，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。
依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告均同意解除涉案房屋买卖合同，合同可以解除。合同解除后，原告应当返还被告已支付的定金20000元。
双方签订的《存量房屋买卖合同》约定，“买受人分两次支付购房款，甲方房产银行还款当日乙方付款500000元，过户当日乙方付款1100000元。合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的(含贷款、过户等手续)或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金(自继续履行合同之日起三日内支付)，合同继续履行;若逾期超过15天，出卖人有单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项(不计利息)返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳总房价款2.2%的居间服务费。”
因被告未在原告通知的银行还款日付款，之后又明确表示不再购买涉案房屋，违反了双方的合同约定，应承担相应的违约责任;但鉴于被告于2015年6月29日已告知原告和第三人不再购买涉案房产，原告亦于2015年7月6日向被告发出解除房屋买卖合同的通知，合同中约定的主要权利义务尚未履行，如被告按照合同中约定承担违约责任，则对被告惩罚过重，故根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，对被告要求减少违约金的主张，可以酌情确定违约金的具体数额。
综上，法院的判决是正确的。
