北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：2017年3月7日，原、被告在北京某房产经纪有限公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《附件》及《补充协议》。2017年3月17日北京市颁布新政后，原告为积极配合履行双方签订的房屋买卖合同，于2017年3月25日签订《补充协议》，将房屋总成交价由685万元，提高至687万元。同时，将拟贷款数额由234万元降低至180万元，以实际行动执行限购新政中要求的首付款比例不低于60%的规定。随着限购及贷款新政的陆续出台，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心于2017年3月24日联合下发了银管发【2017】68号《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，对房地产信贷进一步调控。根据规定，2017年5月1日以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。北京地区各银行已暂停对住房的抵押贷款。2017年6月27日，被告及第三人陪同原告在银行办理购房贷款手续时，银行信贷部门明确告知，目前北京楼市调控，信贷政策收紧，原告贷款条件不符合要求而拒绝放贷。之后，原告又去了其他多家银行咨询办理贷款，但均被拒绝。原告基于上述原因与被告多次协商解除购房合同事宜，但均未果。2017年7月5日，原告向被告送达《解除合同通知书》，但被告予以拒绝。综上，原告认为，由于限购新政的实施，对首付款的比例和贷款政策调整，导致原告无法继续履行合同。且双方签订的合同，约定的购房价为468万元，已经非普通住宅，不享受税收的优惠政策。故请求法院支持原告方的诉讼请求。
2、被告辩称
刘某辩称，2017年3月7日，原、被告在第三人的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，房屋总价为685万元，原告拟贷款数额为234万元。合同在履行过程中，北京分别于2017年3月17日、3月24日出台了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》及《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》。之后，经双方协商，于2017年3月25日就首付款比例的提高及购房款支付时间迟延等问题达成了新的合意，并签署了《补充协议》。但原告自2017年6月13日开始多次与被告沟通要求推翻《补充协议》，执行原合同，被告未予同意。其后，原告恶意违约，拒绝配合办理银行贷款，导致双方签订的合同无法继续履行。2017年7月5日，原告向被告送达了《解除合同通知书》。被告认为，原告违约并非无法进行贷款，真实情况是发现房价持续降低，继续购买房屋已经不划算，故原告宁可违约以止损。因被告系出卖现有房屋再购买其他地址的房屋，原告的违约行为，致使被告无法继续履行与案外人的购房义务，导致案外人至北京市朝阳区人民法院起诉被告的丈夫李某承担违约责任。北京市朝阳区人民法院经审理，判决李某赔偿违约金70万元。除此之外，因原告的违约行为，还给被告造成房屋差价损失及各项维权损失(公证费、律师费)。
3、第三人述称
第三人述称,原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的情况属实。原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》后，北京市“3.17”新政出台。为此，双方才又补签了《补充协议》，根据新政要求继续履行合同。之后，经双方协商，将购房贷款人改成原告的丈夫郝某。2017年6月27日，双方前往贷款银行进行贷款手续，但因郝某未带齐贷款材料没有办成。后在更换一家银行的情况下，原告也没有配合办理贷款。之后，原告提出解除双方签订的购房合同。在前一次诉讼中，原告同意继续办理贷款，第三人又找了一家银行继续为原告进行贷款，但原告在银行对工作人员进行录音录像，致使银行工作人员提出异议，贷款也没有办成。关于普通住宅的问题，第三人为做成普通住宅才约定了购房价468万元，这符合普通住宅的规定。
二、法院查明
2017年3月7日，原告(买受人)与被告(出卖人)就北京市东城区涉诉房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。买卖合同约定，原告购买被告名下北京市东城区涉诉房屋，房屋成交总价为685万元。其中，净房屋价格为468万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为217万元。附件二中约定，本附件为《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，与买卖合同具有同等法律效力。本附件与买卖合同不一致的，以本附件为准。该房屋成交总价为685万元。定金为100万元，买受人于签约当日支付定金1万元，签约后两日内支付定金49万元，于2017年3月26日前支付定金50万元。买卖双方确保本人及配偶应于2017年6月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为234万元。贷款由银行直接支付给出卖人。买卖双方确保本人及配偶(如有)积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。买受人于2017年7月10日前支付出卖人购房款234万元，支付方式为银行存量房自有交易资金监管账户资金监管。买受人于2017年7月10日前支付出卖人购房款107万元，支付方式为银行资金监管。买卖双方于2017年6月10日提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件等。因2017年3月17日出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策通知》及2017年3月24日出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，双方于2017年3月25日签订《补充协议》。《补充协议》主要约定，因贷款相关政策出台，贷款成数及房屋套数认定标准等发生变化，导致买受人可获批贷数额不足拟贷款数额。现买卖双方经友好协商约定如下，原合同买卖双方确保本人及配偶应于2017年6月10日前办理申请贷款手续，变更为2017年7月10日前，买卖双方同意原《买卖合同》中约定的拟贷款数额234万元变更为180万元，降低贷款的差额54万元。原合同总房款由685万元变更为687万元。原付款方式变更为原定金100万元支付时间、支付方式不变。剩余首付款407万元于2017年8月5日前以银行资金监管和建委资金监管方式支付，贷款部分于2017年8月5日前全部到出卖人账。该房屋过户日期变更为2017年8月5日前。买卖双方积极配合该房屋贷款部分放贷手续，卖方办理贷款部分放款手续，由买受人支付因此产生的41 400元的费用等。2017年3月7日，原告支付被告定金1万元，3月8日，原告向被告支付定金49万元，3月26日，原告向被告支付定金50万元。其后，双方在合同履行中，原告认为其受到新政的影响，无法办理贷款，并于2017年7月3日向被告发出《解除合同通知书》。主要内容为，由于北京市发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策通知》，致使原告首付款比例大幅提高，贷款额度明显下降，原告无经济实力继续购买，合同目的不能实现。现原告以书面形式正式通知被告结束双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，并要求退还定金100万元。
诉讼中，第三人职员陈某、连某作证称，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》赶上“3.17”新政，原被告协商后签订了《补充协议》。在办理贷款时因原告配偶的财务流水材料没有补上，所以就没有继续下去。该合同无法履行的原因是原告希望将补充协议上调的价格降至原合同价格，但被告不同意。后原告向被告下发解除合同通知书。第三人经办人曾多次劝说原告夫妇继续履行合同办理贷款，但原告拒绝配合。原告曾诉至法院，在法庭原告表示原意配合进行贷款。2017年8月30日，原、被告及第三人的经办人前往银行办理贷款，但原告仍然不按银行的要求提供材料，并拿出手机进行拍照、录音。此行为惹恼了银行工作人员，导致银行工作人员无法正常开展工作。
诉讼中，被告提出因原告的违约行为，给其造成经济损失。其中，被告称，当时出卖涉诉房屋的同时亦购买房屋，被告的丈夫李某与蒋某签订了购买北京市朝阳区某房屋的房屋买卖合同。后由于李某未按约定履行双方签订的买卖合同，蒋某将李某诉至北京市朝阳区人民法院，法院经审理，认定李某违约，并作出民事判决书，判决李某与蒋某签订的买卖合同于2017年9月10日解除，李某协助蒋某办理房屋网签备案注销手续，李某将北京市朝阳区房屋恢复原状后返还蒋某，李某支付蒋某违约金70万元，蒋某返还李某购房款180万元。民事判决书送达李某后，李某未上诉。另，被告还认为，由于原告违约给其造成李某诉讼案件律师费的损失，对北京市朝阳区房屋装修、购置家具、医疗费等的损失。对此，原告不予认可。并提出被告与李某已经离婚，李某的损失不能作为本案被告的损失计算。经查，被告与李某于2017年3月10日协议离婚。另，原告曾于2017年7月将被告诉至本院，要求解除与被告的房屋买卖合同及返还定金，后于2017年12月撤诉。
诉讼中，经刘某申请，本院委托北京某房地产评估有限公司对涉诉房屋进行价值评估，价值时点为2018年6月19日，评估价值为5 263 624元。评估费15 659元，由刘某支付。
三、法院判决
北京市东城区人民法院经审理后判决：
1、解除原告张某与被告刘某于二〇一七年三月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件;
2、解除原告张某与被告刘某于二〇一七年三月二十五日签订的《补充协议》;
3、被告刘某于本判决生效后七日内返还原告张某定金一百万元;
4、原告张某于本判决生效后七日内支付被告刘某违约金八十五万元;
5、驳回被告刘某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案查明的事实，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。其后，双方在履行房屋买卖合同过程中产生分歧，原告遂要求解除双方签订的房屋买卖合同。现于诉讼中，原、被告均同意解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，对此应不持异议。原、被告的房屋买卖合同解除后，被告应将已收取的定金100万元返还原告。关于被告反诉要求原告承担违约责任的问题，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》后，在履行过程中，因涉及北京市“3.17”新政，双方为此于2017年3月25日签订《补充协议》。此上述行为，应当认定双方在“3.17”新政后经协商对继续履行合同达成了合意。原告应当已充分认识到“3.17”新政后相关的政策要求。现于诉讼中，原告认为按照银行贷款的要求，根据其家庭的实际情况无法进行购房贷款，但未能提供有效证据予以证实。且依据双方签订房屋买卖合同附件2中“若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。”的规定，原告应积极筹措资金履行双方所签的房屋买卖合同。但原告未按照合同要求履行合同，并向被告发出解除房屋买卖合同的通知，应认定原告构成违约，被告反诉要求原告承担违约责任的诉讼请求，于法有据，应予以支持。原告在庭审中又以双方签订合同约定的房屋净价为468万元，按照规定应为非普通住宅，并以此认为无法履行房屋买卖合同，没有合同依据，应不予采信。关于被告反诉要求原告支付违约金及赔偿损失的具体数额，应依据原告的违约程度，给被告造成的实际损失等情况酌情判处。
