北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2015年5月25日，我与四被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，四被告将北京市海淀区涉诉房屋出售给我，我履行了合同义务，向被告支付了房款。2015年5月29日，双方办理了房屋过户手续，涉案房屋过户至我名下。合同约定，四被告未将房屋内户口迁出需要承担违约责任。但至今，四被告依然未履行约定的义务，故诉至法院。
2、被告辩称
张某1、张某2、张某3之法定代理人李某、张某4辩称：王某起诉书陈述的事实认可。现我们的户口并非在涉诉房屋内，而是我们的母亲尹某，兄弟张某5的爱人温某及儿子张某6、儿媳崔某的户口在房屋内。2003年5月，母亲去世，因死亡证明在张某6处，导致母亲户口至今未注销。涉诉房屋系我们继承得来，我们已按生效判决向张某6支付相应的款项，他们无理由拒绝迁出户口。他们都有房屋，可以迁出户口并落户。现王某主张的违约金过高，申请法院降低。且我们没有能力支付违约金。
二、法院查明
2015年5月25日，张某1、张某2、张某3、张某4(甲方、出卖人)与王某(乙方、买受人)、北京某房地产经纪有限公司(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于海淀区涉诉房屋出售给买受人，房屋成交价格2 800 000元，家具家电装饰装修及配套设施设备等作价为400 000元。第九条第三项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。
合同签订后，王某已依约支付购房款，并于2015年5月29日取得涉诉房屋所有权证。涉案房屋上现仍有尹某、张某6、崔某、温某的户口。
三、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
1、张某1、张某2、张某3、张某4于本判决生效后10日内一次性向王某支付违约金100 000元;
2、驳回王某其他的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。王某与张某1、张某2、张某3、张某4签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照约定履行各自义务。
该合同第九条第三项就涉案房屋上户口迁出时间及违约责任进行了明确的约定，张某1、张某2、张某3、张某4应依约迁出涉案房屋上的所有户口。本案的具体情况是，被告张某1、张某2、张某3、张某4的户口均不在涉案房屋上，而是案外人的户口在涉案房屋上，故四被告在主观上不存在违约的故意。目前张某1、张某2、张某3、张某4要求第三人迁出户口，在客观上难以实现，但确实存在违约的事实。至于违约金的标准，张某1、张某2、张某3、张某4抗辩称违约金过高，应综合考虑合同的履行情况，当事人的过错程度等因素，酌情予以判定。
