北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告冯某诉称，2013年7月25日，双方签订房屋买卖合同，约定陈某将系争房屋出售给冯某，价款为79万元。合同签订后，冯某依约支付房款，并多次催促陈某办理过户登记手续以办理抵押贷款支付剩余29万元，但陈某一直未能办理。现冯某得知系争房屋抵押在银行，因陈某不能偿还银行借款本息，经法院判决银行要求实现担保物权，冯某已无法获得系争房屋的所有权，陈某构成根本违约，故冯某起诉至法院，请求法院判决：1、解除双方于2013年7月25日签订的《房屋买卖合同》;2、返还购房款478,000元;3、支付违约金118,500元。
2、被告辩称
被告陈某辩称，同意解除合同，不同意其他诉请。合同约定签约时冯某支付35万元，2013年11月1日前支付15万元，余款29万元贷款，但第二笔房款冯某直到2014年6月23日才支付了128,000元，其已违约，需要支付违约金。系争房屋要在贷款后办理产证过户手续，冯某贷款不成功，本人同意其后续一点点支付房款，也没有约定具体付清房款的时间，但前提是若其无法支付房款，则已付钱款作为租金扣除。房屋抵押的情况冯某是知情的。
二、法院查明
系争房屋由陈某和顾某某共有，建筑面积84.44平方米。
2013年7月25日，冯某(乙方、买方)与陈某(甲方、卖方)签订房屋买卖合同，约定甲方将系争房屋卖给乙方，建筑面积80平方米左右，房屋售价为79万元;甲方负责办理房屋产权过户手续，乙方无偿提供过户机关所需的相关证件及到场签字认可，协助甲方办理有关手续，以保证房屋依法转让，过户所需费用由甲方承担;甲方保证房地产权证必须是有效证件，所售房屋无抵押、转让及其他权利受限制的情况，否则，愿意承担一切法律责任;合同还约定，甲、乙双方应严格履行合同中所约定的内容，若一方违约，应按房款总额的15%向守约方支付违约金;备注：签订合同当日付35万元，11月1日之前付15万元，余款29万元办理贷款手续。
签订合同当日，冯某支付陈某房款35万元;2014年6月30日，冯某支付陈某房款128,000元，陈某出具收条并写明：房产证在贷款办理后，2015年2月前办理。冯某称，2014年6月30日除支付128,000元外，还支付了22,000元现金给陈某，但没有写收条，陈某应先将系争房屋过户给冯某，冯某再用房屋作抵押办理按揭贷款;陈某称，没有收到过22,000元现金，冯某应先办理贷款手续，银行审核同意后再办过户手续，但冯某没有收入证明无法贷出款。
2014年12月，陈某、顾某某将系争房屋抵押给银行，进行了抵押登记，债权数额50万元，债务履行期限2014-12-10-2017-12-10。
冯某提供一份未盖章的法院民事判决书打印件，判决内容为陈某、顾某某偿还银行借款本金80万元及利息;银行对陈某在土地房产交易管理所办理抵押登记的房地产享有优先受偿权。陈某称，该案系缺席判决，故其没有收到判决书，但知道该案件在执行中。法院未在公开网络上查询到该份判决书。
经法院释明，陈某仍坚持不要求法院调整违约金数额。
双方签订房屋买卖合同前，系争房屋就由冯某租赁使用，签订合同后，冯某就不再支付租金。目前，系争房屋仍由冯某使用。冯某称，事先不知道陈某将系争房屋出售给其后又办理了抵押登记，愿意将房屋返还给陈某。
三、法院判决
1、解除冯某与陈某签订的房屋买卖合同;
2、陈某返还冯某购房款478,000元;
3、陈某支付冯某违约金118,500元;
4、冯某将房屋返还陈某。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，冯某、陈某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，虽然冯某迟于合同约定时间支付第二笔购房款，但陈某接受该笔款项，且表示同意冯某更改后续的付款方式，因此即使冯某未履行后续付款义务也不会导致合同解除。陈某将系争房屋出售给冯某后，未经冯某的同意将系争房屋抵押，致使涉案买卖合同客观上无法继续履行，合同目的无法实现，故冯某要求解除房屋买卖合同的诉请，符合法律规定，法院予以支持。房屋买卖合同解除后，冯某要求陈某返还已经支付的购房款478,000元，依法有据，对此诉请法院予以支持。系争房屋买卖合同因陈某违约而解除，冯某要求陈某按房款总额的15%支付违约金，符合合同约定，法院予以支持。冯某同意返还系争房屋，于法无悖，法院予以准许。
