北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告韩某诉称，2016年10月2日，原、被告就涉案房屋签订房地产买卖居间合同，约定总房价款为1,300,000元，先付定金100,000元，并约定于2016年12月31日签订网上合同，于2017年1月31日办理过户手续。原告通过中介多次与被告授权的其母亲联系，要求被告按约履行义务，但被告拖延半年一直不配合办理，被告不履行约定的义务，依法应承担违约责任，故原告提起诉讼：1.解除原告韩某与被告师某于2016年10月2日签订的《房地产买卖居间合同》中关于房产买卖部分的合同条款;2.被告师某双倍返还原告韩某定金人民币(币种下同)200,000元。
2、被告辩称
被告师某辩称，被告同意解除双方签订的房地产买卖居间合同，但不同意原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，被告只同意退还已收的定金。原、被告分别找了二个不同的中介公司，系原告方的中介找到了被告方的中介。被告告知过其中介由于涉案房屋是使用权房，户主是被告父亲师某某，因师某某病危，故涉案房屋当时还不能买卖。后来因为原告的儿子要读书急于买房，双方就商量先把原告儿子的户口迁进去，同时要求被告配合原告贷款就可以了，被告表示要等被告把涉案房屋买下来后再过户，原告的中介又说可以协助被告快一点把涉案房屋买下。由于中介当时想快点收取中介费，又称需要通关系，故中介要求被告收下定金，所以被告收下定金并当场给了中介50,000元。合同签订后二个月，师某某病危住在医院，听说其于2016年10月17日去世。师某某死亡后医院没有向被告出具任何师某某死亡的证明，最终经派出所与医院联系后，师某某的户口于2018年2月22日注销，因此被告不办理过户的原因系在处理师某某的死亡注销户口的事宜。在该期间，被告和中介提了二个方案，一是原告等被告处理完相关事宜后再继续履行合同;二是终止合同，被告把定金退给原告。由于被告一直在沟通，故被告不存在违约。只要原告愿意等被告处理完相关事宜，被告至今仍愿意以原来的价格将涉案房屋出售给原告。
二、法院查明
2016年10月2日，原告韩某(作为买受方，签约乙方)与被告师某(作为出售方，签约甲方)及案外人某公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间合同》1份，约定乙方愿意委托丙方购买甲方的房地产，乙方为表示购买诚意，向甲方支付定金100,000元;总房款1,300,000元;三方同意在签署本协议后，于2016年12月31日前签订《房地产买卖合同》，并商定于2017年1月31日前去房产交易中心办理房产过户手续，三方应该准时到场;若乙方原因未能履约，则已付定金不予退还，若甲方原因未能履约，则应向乙方双倍返还定金。上述合同还对其他内容作了约定。
上述合同签订当日，原告向被告支付了定金100,000元。被告向案外人某公司交付了办理房产证的材料并支付了办理涉案房屋产权、交易等的费用共计50,000元。
上述合同签订后，因被告一直未能办理师某某死亡后涉案房屋的租赁户名变更手续，原告韩某于2017年8月3日以上述诉称及理由提起本案诉讼。
师某某于2018年2月22日报死亡注销户口。
被告陈述涉案房屋系使用权房，户主为师某某，被告师某为同住人，被告现已申请将租赁户名更改为师某。原告陈述其知道涉案房屋是使用权房，户主为师某某，被告师某为同住人，签订合同时其只知道师某某出差，在外地住院，且被告表示能买下房屋，但需要2-3个月，故被告以师某的名义出售房屋，双方还为此将过户时间往后写，中介于2016年12月告知其师某某死亡的消息，并表示手续还是能办理的。
三、法院判决
1、解除原告韩某与被告师某签订的《房地产买卖居间合同》中关于房产买卖部分的合同条款;
2、被告师某双倍返还原告韩某定金共计人民币200,000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告通过签订《房地产买卖居间合同》约定了涉案房屋的买卖价格和过户时间，并以定金形式对涉案房屋的买卖达成了初步合意，并约定了签订《房地产买卖合同》的时间，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因此，《房地产买卖居间合同》中约定的100,000元定金属立约定金，其目的是为了担保主合同即《房地产买卖合同》的签订。依据《房地产买卖居间合同》约定，若原告原因未能履约，则已付定金不予退还，若被告原因未能履约，则应向原告双倍返还定金。因此，本案的争议焦点在于双方未能签订《房地产买卖合同》的实际原因与责任归属。本案中，涉案房屋系使用权房，户主为师某某，被告师某为同住人，被告作为出售方与原告签订了《房地产买卖居间合同》，虽然被告辩称其系因处理师某某死亡注销户口而未能履约，并提供了短信、录音及《房地产买卖居间合同的补充条款协议》以证明原、被告曾对此进行过协商，但原告对被告提供的上述证据均表示不清楚，认为上述证据系被告与中介方的联系和协商结果，原告并未认可过协商的内容，亦未在《房地产买卖居间合同的补充条款协议》上签字。对此，法院认为，被告作为出售方，在收取了原告的定金后，理应积极履约，在师某某死亡后，亦应积极地处理相关变更手续以保证涉案房屋买卖合同的签订，现师某某的户口直至2018年2月22日才报死亡注销，被告亦未能提供直接的证据证明双方曾协商一致变更了具体的签约时间，故双方未能履约的原因在于被告，被告理应按照合同约定承担相应的法律责任与后果。现原告要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》中关于房产买卖部分的合同条款，并要求被告双倍返还定金200,000元，于法有据，法院予以支持。
