北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告某公司诉称，2016年7月16日，陈某、孔某在某公司居间介绍下，就购买金口路房屋事宜，与案外人顾某某、杨某某签订了《房地产买卖居间合同》，约定总房款人民币3,000,000元，佣金为总房款的1.5%，佣金全部由陈某、孔某支付。签订居间合同当日，陈某、孔某又与某公司签订了《佣金确认书》，对佣金的金额进行了再次确认，并约定在房屋买卖合同成立时支付。同日，陈某、孔某与案外人签订了《房屋买卖合同》，陈某、孔某支付佣金条件已经成就。后陈某、孔某未支付佣金。为此，某公司起诉要求陈某、孔某支付佣金39,000元。
2、被告辩称
被告陈某、孔某辩称，不同意某公司的诉请。确认陈某、孔某与案外人顾某某、杨某某在某公司的居间下签订了金口路房屋的买卖合同。陈某、孔某系置换房屋，出售及购入房屋均由某公司作为居间方，在两次买卖的过程中，某公司均称如有违约，某公司将向违约方索取居间报酬。然在陈某、陈某购买房屋的过程中，因某公司提供的条款被判为霸王条款无法约束出售方顾某某、杨某某，某公司因此向陈某、孔某索取报酬，有失公平公正。顾某某、杨某某和某公司的工作人员均曾多次表示中介费由顾某某、杨某某承担，说明某公司已经免除了陈某、孔某支付佣金的义务。某公司曾起诉要求陈某、孔某支付佣金，后因陈某、孔某已经起诉了顾某某、杨某某，且某公司与陈某、孔某均认为谁违约谁支付佣金，故某公司撤诉，并表示等陈某、孔某与顾某某、杨某某的案子判决后，某公司将向违约方索取佣金。因此，陈某、孔某在与顾某某、杨某某的案件中未主张佣金，法院的判决结果中也未涉及佣金。后某公司起诉顾某某、杨某某，不能因某公司主张未达成而向陈某、孔某再提出主张。2016年7月16日签订佣金确认书时，某公司与陈某、孔某约定佣金分两次支付，第一次为2016年10月20日即网签前支付19,500元，第二次为2016年11月30日即过户前支付19,500元。但因顾某某、杨某某于2016年8月31日违约，两次时间节点对应的中介服务均未成功，中介服务根本没有开始。根据某公司官网显示，本案涉及房屋目前已经在某公司处完成所有买卖流程，但购买方不是陈某、孔某，某公司在居间过程中的过错导致陈某、孔某置换失败，加上房价大涨，陈某、孔某已无力再购买同地段同户型的房屋，实际损失远超顾某某、杨某某支付的280,000元违约金。
二、法院查明
2016年7月16日，在某公司(合同丙方)的居间下，顾某某、杨某某(合同甲方、出售方)与陈某、孔某(合同乙方、买受方)就买卖金口路房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定：总房价款为3,000,000元;乙方支付100,000元意向金，若甲方签订《房屋买卖合同》则意向金转为定金;双方在房屋买卖合同签署后92天内前往居间方签订示范文本的《房地产买卖合同》，乙方于签订示范合同后92日内向甲方支付首期房价款1,500,000元(含已支付的全部定金);一方未按合同约定履行义务的，其行为视为违约，经守约方书面催告后仍未履行的，守约方有权单方解除合同并要求违约方支付总房价20%的违约金等。《房地产买卖居间协议》第六条约定：“居间报酬：《房屋买卖合同》签订，即表明丙方居间成功。甲乙双方应当于居间成功当日按照总房价款的1.5%向丙方支付佣金，具体承担方式为：全部由乙方承担，丙方可以从转付的任意一笔款项中扣除该费用。在《房屋买卖合同》签订后，若因甲方或乙方任意一方违约导致未能继续交易的，丙方有权根据约定收取佣金，或选择向违约方主张总房价款的1.5%作为违约金”。签约当日，某公司和买受方签订了《佣金确认书》，约定佣金支付日期为2016年10月20日前支付19,500元，2016年11月30日前支付19,500元。
2016年7月16日，顾某某出具收据确认收到孔某购房定金10万元。
2016年8月31日上午，在居间方办公场所顾某某、杨某某向陈某、孔某及居间方提出房子不卖了，愿返还定金再赔偿100,000元。同日下午，陈某致电顾某某，要求顾某某、杨某某支付总房价20%的违约金。9月12日，陈某、孔某向顾某某、杨某某发出《解除合同通知书》，通知解除2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》，并要求顾某某、杨某某双倍返还定金200,000元并支付违约金600,000元等。9月13日，陈某、孔某向法院递交民事起诉状等诉讼材料，法院于10月8日立案受理。2016年12月21日，法院作出一审判决，判决解除顾某某、杨某某和陈某、孔某于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同》，顾某某、杨某某返还陈某、孔某定金100,000元，并支付陈某、孔某违约金280,000元。
2017年9月8日，某公司向法院提起诉讼，要求顾某某、杨某某向某公司支付违约金47,100元。2017年12月7日，法院作出民事判决，驳回某公司的诉讼请求。
三、法院判决
1、被告陈某、孔某付原告某公司居间佣金人民币19,500元;
2、驳回原告某公司的其余诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，通过某公司的居间介绍，陈某、孔某与案外人顾某某、杨某某就买卖金口路房屋签订了《房屋买卖合同》，虽买卖双方未签署网上备案专用的作为示范文本的《房地产买卖合同》，但从《房屋买卖合同》的内容来看，该合同已包含了房屋的坐落位置、房款总额、房款支付方式、过户期限、交房期限、税费承担、违约责任等买卖合同的主要条款，故买卖双方之间的房屋买卖合同已依法成立。某公司与陈某、孔某及顾某某、杨某某三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于居间报酬的支付，明确约定《房屋买卖合同》成立，即表明某公司居间成功，而在陈某、孔某与顾某某、杨某某签订的《房屋买卖合同》中亦明确约定为办理交易过户手续之需，陈某、孔某与顾某某、杨某某同意于本合同签署后92天内签订示范文本的《房地产买卖合同》，并将该合同简称为示范合同，以区别于双方此前已签订的《房屋买卖合同》，故《房地产买卖居间协议》中关于《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功的约定，指向清楚、明确，应不存在理解上的差异。因此，法院认定某公司居间成功，有权根据约定向陈某、孔某收取佣金报酬。陈某、孔某称，因顾某某、杨某某违约导致房屋买卖无法继续进行，根据《房地产买卖居间协议》第六条的约定，某公司应向顾某某、杨某某主张违约金，但生效判决已认定该条款系霸王条款无效，故法院对陈某、孔某的上述主张不予采信。根据相关《佣金确认书》的约定，陈某、孔某支付佣金的期限已经届满。陈某、孔某称支付第一笔佣金的时间应为签《房地产买卖合同》即网签之日，但从《房屋买卖合同》的签订日期及关于签网签合同时间的约定来看，2016年10月20日并非房屋买卖双方约定的签网签合同之日，且双方约定的付款方式应认定为附期限而非附条件，故法院对陈某、孔某的上述主张亦不予采信。综上，陈某、孔某应向某公司支付相应的居间报酬。然而，按照房地产经纪行业惯例，某公司作为居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务而促成当事人签约外，其服务内容还应包括协助委托贷款、办理房屋产权过户等事项，鉴于某公司未提供相关后续服务，故基于公平原则，法院将陈某、孔某应支付的居间佣金数额酌情调整为19,500元。
