北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告杨某诉称，原、被告双方于2016年8月7日达成购买涉案房屋的房屋买卖合同(以下简称买卖合同)。当天，双方签订《动迁房预售预购合同》(以下简称预购合同)，随后原告即通过银行转账的方式向被告支付首付款50万元整。根据合同约定，房屋总价204万元，原告应于2016年11月30日前再向被告支付购房款144万元整，支付后被告将房屋交付给原告。因系动迁房，故双方约定待国家政策允许产权过户日后，双方办理产权过户手续，同时原告向被告支付尾款10万元。在2016年11月30日之前，被告向原告要求房屋总价涨至230万元，原告不同意，要求被告遵守合同约定不得随意涨价，但被告置若罔闻。11月28日，基于被告要求解除该房屋买卖合同，原告发函告知被告，将暂停支付第二笔购房款144万元，同时告知被告，为了保证原告的合法权益，如被告同意继续履行合同，原告同意将该笔款项转至第三方(法院)，待办理完毕交付房屋手续之后，该笔购房款交付给被告。但被告拒绝按原合同履行，执意涨价并提价至250万元。原告认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告已经明确表示不再履行已签约的买卖合同除非原告同意将房价涨至250万元。故原告提起诉讼：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，配合原告将房屋产权过户至原告名下;2、判令被告于产权过户至原告名下当日向原告交付房屋，原告向被告支付房款人民币154万元;3、判令被告向原告支付违约金30万元。
2、被告辩称
被告马某辩称，不同意继续履行合同、不同意配合过户、不同意支付违约金。第一，2016年8月原、被告通过中介签订涉案房屋的买卖合同，9月上旬原告纠集4、5个家人及两名中介至被告家中敲门要求提前交房，声称被告骗钱、违约不肯过户，惊动了周围邻居损害了被告名誉，邻居拨打了110报警。此后，原、被告在中介处协商，被告提出因原告报警、声称被告诈骗，被告现在不卖房子。因双方谈僵了，中介把被告叫到门口，提出补偿30万元可以与原告协商，后又告知原告父母同意了，但原告不同意，原告方还需回去商量。第二，根据合同约定，原告应于2016年11月30日前支付第二笔房款144万元，原告于11月28日向被告发函，直到11月30日也没有向被告支付房款，且至今仍未支付。原告与中介串通，中介从未打电话给被告通知领取房款。原告未按合同约定付款，违约在先。第三，原告曾两次起诉被告，第一次早在2016年10月就起诉被告违约，12月2日开庭时被告陈述违约责任不在被告，法官询问原告有无支付第二笔房款后让原告回去。原告没有诚意、说谎，目的在于炒房。第四，涉案房屋的房产证备注栏写明“三年内不得转让”，被告不懂法，中介促使被告买卖房屋，被告认可合同有效，但责任在于中介。如果双方要继续履行也需重新签订合同。
二、法院查明
系争房屋系被告动迁安置所得。2016年8月15日，涉案房屋经核准登记在被告名下，该房屋建筑面积为78.06平方米。
2016年8月7日，原告杨某(乙方，买受方)与被告马某(甲方，出售方)就涉案房屋签订《房屋买卖合同》并约定：房地产转让总价款为204万元;乙方通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)50万元;乙方应于2016年11月30日前支付甲方房价款144万元(现金);甲、乙双方应于国家允许产权过户日后申请办理产权过户登记手续;交易税费全部由乙方承担;尾款10万元于国家允许产权过户日当日支付;2016年11月30日前甲方收到第二笔房价款后交房。同日，原告杨某(乙方，购买方)与被告马某(甲方，出卖方)就涉案房屋又签订《动迁房预售预购合同》，双方再次对房屋总价、付款方式、交房时间作了与买卖合同一致的约定。双方在预购合同第五条中另约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《房地房产证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金等。第六条中另约定：在允许该房屋上市交易限制期满后7个工作日内甲乙双方签订网签版《房地产买卖合同》后进行该房屋的产权过户……任何一方未能按照上述条款履行合同，将按第十二条承担违约责任。第十二条中另约定：甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，则甲方应按照反悔时该房屋市场价的两倍并于五个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因房价上涨给乙方带来的房价损失……。同日，原、被告另签订《补充协议》(以下简称协议)，对双方过户时的权利义务及违约责任作了相关约定。上述三份合同签订后，原告母亲季某向原告转账50万元，原告随即将该款转账至被告账户。被告出具收款收据，确认收到原告首期房价款50万元。
2016年9月，原告及家人前往涉案房屋，因交付房产证、交房等与被告协商不成并发生争执，后双方至中介处协商未果。
2016年11月28日，原告向被告发出告知函称：根据合同约定应于2016年11月30日支付第二笔房款144万元，但因被告违约，原告已向法院起诉，该款原告将交给法院由法庭决定支付日期。
原告申请经办原、被告涉案房屋买卖的的中介人员胡某出庭作证。胡某向法院陈述：2016年8月7日原、被告签订合同，被告表示8月20日左右房产证可以办出来直接给原告。8月20日原告致电被告要求交付房产证，被告要求4万元补偿款。11月份左右，原告要求中介通知被告领取144万元房款并带上房产证。中介工作人员数次致电被告通知其领取房款，被告拒绝通话。直到11月底被告才带着房产证至中介处，提出涨价到230万元，原告不同意，故被告一直没有将房产证交付原告，原告也没有将144万元房款支付给被告。针对证人证言，原告认为客观属实;被告确认与证人之间的通话情况属实，但内容不属实，中介致电被告只是要求交付房产证而非领取房款，中介经理与被告沟通时说补偿被告30万元房款的方案原告父母同意而原告不同意，称原告方回去商量，然后就没有下文了。
另查明，法院于2017年2月13日立案受理并于2月17日对涉案房屋进行司法查封。4月11日的谈话笔录中，被告陈述：“……去年我曾经说过250万元是同意和原告继续履行合同的，但是现在我也不同意再卖房子给原告了”，原告陈述：“2016年我方没有支付第二笔房款也是因为被告口头表示拒绝履行在先，现在我方也同意支付该笔144万元的房款”。因涉案房屋仍不符合过户条件，故原告于2017年5月10日撤回起诉。3、根据原告母亲季某2016年10月1日至12月31日的银行个人活期账户交易明细，2016年11月14日账户余额1,515,055.38元，2016年12月23日账户余额1,680,802.46元。
原、被告一致确认：1、第二笔房款144万元、尾款10万元尚未支付;2、涉案房屋的房产证尚未交付原告，房屋亦未交付原告。
三、法院判决
1、被告马某继续履行《房屋买卖合同》及《动迁房预售预购合同》，协助原告杨某办理房屋的产权过户手续;在上述房屋的产权变更至原告杨某名下当日，被告马某应向原告杨某交付该房屋，同时原告支付被告剩余房款154万元;
2、被告马某支付原告杨某违约金3,000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，8月7日双方合同签订后，被告已于8月15日取得涉案房屋的房地产权证，却未按合同约定将房产证原件交予原告保管，在原告、中介催促下仍拒绝交付房产证并提出涨价的要求。被告主张原告未按合同约定支付第二笔房款违约在先，原告虽未在约定的时间直接支付被告房款，但其在履行期限届满前通过诉讼的方式表示付款的诚意和要求继续履行的意思表示，并非违约之举。反观被告在他案笔录中关于的陈述，证明其缺乏履行合同的诚意，显属违约。对被告认为原告违约在先并不同意继续履行买卖合同的抗辩意见，法院不予采纳。
原、被告签署合同时，地方政府已对此类动迁安置房提前上市交易发出有关问题的通知，双方对产权过户时间也作了与政策相符的约定，应属双方当事人的真实意思表示。现涉案房屋交易限制期已满，已经具备过户交易条件，原告要求被告继续履行合同将涉案房屋产权登记至原告名下，于法不悖，法院予以支持。根据双方约定，原告支付第二笔房款后被告应履行交付房屋的义务，现原告要求在涉案房屋产权过户至其名下当日，被告交付房屋、原告支付剩余购房款154万元的意见，法院予以采纳。
被告在其提出补偿方案经原告拒绝后，仍未按约履行交付房产证的义务，有违诚实信用，已然构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告支付违约金30万元，预购合同第五条虽约定可以办理产权证的3个月内办理此证并将原件交予原告，每逾期一日承担总房价款千分之五的违约金，鉴于原告已中止支付第二笔房款但未能举证证明其未取得产证造成的实际损失，加之交付房产证并非合同主要义务，延迟交付对合同履行并无重大影响，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情降低至3,000元。原告在涉案房屋符合上市交易条件后未与被告再行协商过户事宜即向法院递交起诉状，被告辩称一直未收到第二笔房款、对房产证备注的动迁安置房3年内不得转让、抵押的认知有误，且原、被告关于过户的违约责任亦约定不明确，故原告要求被告支付逾期过户违约金依据不足，法院难予支持。
