北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告康某、胡某诉称，2016年1月2日，原告在被告员工白某居间下与案外人王某某就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，成交价175万元。1月10日，双方签订了正式合同，并在房产交易中心办理了登记备案。3月8日，白某告诉原告有客户来看房，出价243万元，并表示与王某某的合同可以立即网上撤销。当日下午，原告与案外人陈某某在被告处见面。白某告诉原告，前面一个合同已经撤销了，并出示了2016年3月8日14时55分15秒调取的《房地产登记簿》，并表示这可以证明房屋现在没有买卖记录。当日，白某让康某与陈某某签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》及承诺书。3月16日，原告、白某、陈某某在被告处碰头，原告明确表示由于被告未能撤销网签合同，存在一房二卖问题，原告退还陈某某已付款10万元。之后，陈某某向法院起诉原告，法院判决原告赔偿陈某某103,450元。被告作为专业中介机构，在居间过程中编造虚假事实欺骗委托人，导致原告损失10万多元。故原告向法院提起诉讼：判令被告给付原告赔偿金103,450元。
2、被告辩称
被告A公司辩称，原告诉状所述的事实经过被告都不清楚，被告公司也没有白某这个人，被告没有为原告提供过居间服务。第三人在2015年12月31日前是被告公司下属的加盟店，是以“B公司”名义与被告公司签订的加盟合同，合同期至2015年6月30日终止，2015年12月30日被告电话通知对方表示终止合同。在加盟期间，被告品牌授权第三人使用。所盖公章都是加盟店自己的公章，不盖被告的公章。加盟店用的是他们自己的营业执照，在店面里挂的也是他们自己的营业执照。
第三人B公司未到庭陈述。
二、法院查明
2016年1月2日，原告(甲方)、案外人王某某(乙方)、A公司(B公司)(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，甲方将系争房屋出售给乙方，丙方为甲乙双方提供居间服务。当日，原告(甲方)与案外人王某某(乙方)签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲乙双方经明明公司居间，由乙方受让系争房屋，转让价175万元。
2016年3月8日，原告(甲方)、案外人陈某某(乙方)、A公司(B公司)(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。当日，原告(甲方)与案外人陈某某(乙方)签订《房屋买卖合同》。合同约定，甲乙双方经明明公司居间，由乙方受让系争房屋，转让价款为241.5万元。居间协议与买卖合同上甲方落款处均由康某代胡某签字。
2016年4月，陈某某因房屋买卖合同纠纷向法院起诉康某、胡某。查明，2016年3月8日，康某出具承诺书，主要内容为，康某承诺得到了胡某的授权，代表与陈某某签订《房屋买卖合同》，并代为收取定金10万元，若之后权利人否认授权最终导致该合同目的无法实现的，承诺人愿意按照出卖方的义务承担定金责任及其他责任。2016年4月15日，康某转账返还了陈某某定金10万元。该案判决认为：系争房屋房地产权利人为康某、胡某两人，康某与陈某某签订《房屋买卖合同》时未提供胡某的委托书，胡某得知此事后亦未追认，故胡某主张《房屋买卖合同》无效的意见，法院予以采纳。陈某某要求胡某支付定金罚金10万元，法院不予准许。康某出具的承诺书载明，如胡某否认授权康某签订《房屋买卖合同》，导致合同目的无法实现，康某愿意承担定金责任。该承诺系康某的真实意思，陈某某要求康某承担定金责任，符合承诺书约定。陈某某要求康某支付定金罚金10万元，法院予以准许。该案判决：原告陈某某与被告康某就房屋签订的《房屋买卖合同》无效;二、被告康某支付原告陈某某定金罚金10万元。
第三人与被告间曾有加盟协议，被告称加盟协议在2015年6月30日到期，之后未续签合同，在2015年12月30日通知第三人终止合同。加盟期间被告给第三人品牌授权，第三人使用自己的公章，挂自己的营业执照，不使用被告的公章。加盟授权期满后，被告也曾要求第三人把使用的被告招牌拆除，但对方不拆除被告也没办法，被告也没有办法控制第三人员工印制名片。
关于公章的问题，被告提出原告提交的协议等上面的“A公司”的公章与被告备案公章不一致，被告没有该公章。原告表示认可被告在诉讼中使用的公章与居间协议上的章确实不同。但原告认为，即便居间协议、买卖合同上的章与被告提供的公章不一致，也不能排除被告的责任，不排除被告对外使用不同的公章。
三、法院判决
被告A公司赔偿原告康某、胡某30,000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，本案有以下争议焦点：一、如何评价第三人以被告名义与原告签订《房地产买卖居间协议》的行为;二、双方的过错责任。
根据查明的事实，第三人与被告之间的确存在授权加盟关系。被告抗辩称加盟合同已经到期，且第三人使用的公章并非被告真实的公章。但居间协议及买卖合同落款使用的公章显示为“A公司”，原告没有能力对该公章的真实性予以辨别，对此不能苛责原告。而且，直至本案审理期间，第三人仍然在使用被告的名称作为招牌，门店内悬挂被告的授权加盟牌照，工作人员亦以被告员工的名义对外提供居间服务。以上种种迹象让原告完全有理由相信第三人是代表被告提供居间服务，原告亦是因为被告的知名度才选择了被告。因此，第三人以被告名义与原告签订《房地产买卖居间协议》的行为构成表见代理，代理行为产生的后果由被告承担。
原告作为系争房屋的出售方，就同一房屋与不同主体先后签订两份合同“一房二卖”，且后一份合同交易价明显高于前一份合同交易价，其意图追求“更高价”出售而不顾违约后果，自身过错显而易见，应当承担主要责任。第三人作为专业的居间服务机构，在原告已经与案外人王某某签订《房屋买卖合同》且该合同未解除的情况下，仍促成原告与案外人陈某某就同一套房屋再次签订《房屋买卖合同》，违背了居间人的如实报告义务，也存在一定的过错。法院酌情确定中介方赔偿原告30,000元。如前所述，第三人的行为属于表见代理，因第三人的过错给原告造成了损失，被告应当承担赔偿责任。
