北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年11月，白某诉称：我与王某于2014年4月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王某将其共同所有的位于北京市西城区601号房屋出售给我，房屋价款为人民币163万元，房屋内装修及家具等作价人民币155万元，合同总价款为人民币318万元，合同签订后，我于2014年4月17日、4月20日和5月10日分别向二人支付定金5万元、20万元、5万元，共计人民币30万元。王某向我出具了定金收条。由于北京市购房限购政策的规定，导致我不具有购房资格，以至于该房屋买卖合同无法实际履行，无奈之下只能诉至法院，请求：1、依法解除我与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2、依法判令王某返还我支付的定金人民币30万元整;3、根据房屋买卖合同，北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)应承担相应违约责任;4、判令案件诉讼费用由王某以及链家公司承担。
2、被告辩称并反诉
我方与白某签订房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，白某虽然支付了定金，但白某未在2014年10月初前向我们支付购房款，按合同约定其行为已经构成根本违约。白某以不具备购房资格为由解除合同不承担违约责任没有法律依据。白某是完全民事行为能力人，北京市实施限购政策是公开发布的，如果在签订合同后发布新的政策另当别论，现在白某以不具备购房资格为由解除合同，其目的就是不承担合同约定的违约责任。双方在签订房屋买卖合同及补充协议时，链家公司也告知过双方当事人北京市买卖房屋的相关政策，白某也是清楚的，其已作出购房承诺，若不能够办理购房手续的，愿意承担一切法律责任。现在白某称不具备购房资格，无法办理网上签约、房屋登记等手续，也属于构成根本违约，白某应承担违约责任。综上，白某要求解除合同，我方不持异议。但我方要求追究白某的违约责任，故提起反诉，请求法院判令：1、解除白某与我二人于2014年4月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、白某支付我二人违约金63.6万元。3、本案诉讼费由白某负担。
二、法院查明
白某(买受人)与王某(出卖人)于2014年4月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中，约定：出卖人将房屋出售给买受人，房屋成交价格为163万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价为155万元;买受人向出卖人支付定金20万元;买受人逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
同日，王某(甲方)、白某(乙方)及链家公司(丙方)签订《补充协议》一份，其中：第二条中约定，乙方于2014年10月2号前将第一笔购房款贰佰玖拾陆万元整(不包含前期支付全部定金人民币(大写)贰拾万元以建委资金监管、资金托管的方式支付甲方;第四条约定，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的(2)拒绝购买该房屋的(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还;第五条2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。
后，王某于2014年4月17日收到白某定金5万元，4月20日收到白某定金5万元，5月10日收到定金5万元并一并出具30万元的定金收条。
庭审中，王某出具有“白某”签字的《购房承诺书》一份，大致内容为“白某”承诺如违反限购政策规定导致其所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，其愿意承担由此造成的一切的法律责任。经原审法院询问，白某表示对该《购房承诺书》上的签字真实性不确定，亦不提起笔迹鉴定申请。审理期间，白某称其与王某之间签订的房屋买卖合同系在链家公司明知其不具备购房资质，并向其承诺帮助其解决购房资格的情况下，其方同意签订的。就此白某未提供证据予以证明。链家公司认可其公司知悉白某在签订合同时不具备购房资格，但不认可其公司承诺帮助白某解决购房资格问题。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除白某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与北京链家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》;
2)王某返还白某房屋定金人民币三十万元;
3)白某支付王某房屋买卖违约金共计人民币十五万元;
4)驳回白某的其他诉讼请求;
5)驳回王某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，三方应按照约定全面履行自己的义务。根据庭审中双方提交的证据及三方的陈述可以认定，本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，双方对于上述合同及协议的签订及定金交付的事实均不持异议。本案白某、王某及链家公司对于上述合同及协议的解除不持异议，法院予以支持。
本案中，双方争议的焦点在于违约方及违约责任的认定。法院认为，庭审中，王某提交的《购房承诺书》中“白某”的签字对于违约责任的认定至关重要，现白某一方对于上述签字虽未认可其真实性，但并未提起针对上述签字的笔迹鉴定申请，根据证据责任认定规则，法院依法认定白某提交的《购房承诺书》的真实性和有效性，该《购房承诺书》中明确了白某对于北京市限购政策的相应理解和责任，现本案双方合同未能履行，责任在于买方即白某，白某要求返还定金的请求，因王某选择适用违约金形式，故对于白某要求返还定金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
白某要求王某以及链家公司承担违约责任的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。王某二人要求白某承担违约金责任的诉讼请求，证据充分，有事实和法律依据，法院予以支持，但鉴于王某在双方的合同中并未造成较大损失且白某认为违约金过高并要求酌减，法院根据实际情况酌定减少并确定白某应承担的违约金数额。
