北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年1月，刘某诉称：我与刘某倩、刘某帅、刘某潇为姐兄妹关系。2005年我们的父亲刘某国的工作单位集资建房，由于父亲刘某国的偏疼偏爱，刘某国与我商定将该单位集资建房的朝阳区×房屋由我出资购买，我购买后享有该房屋所有权。之后我开始筹措购房款，除自有资金外我还向刘某潇、刘某帅等人借款，最后所差房款商定由刘某国以借款形式垫付。之后，前述借款我均偿还完毕。
2005年11月28日，我以刘某国名义签订购房合同，2006年元月我及我的丈夫孩子搬入该房屋居住。刘某国于2007年12月28日亲笔写下证明一份，确认该房屋实为我的房产，并将购房合同交我保存。由于该房屋属于“央产房”，登记产权人时只能是刘某国且不能变更。故刘某国于2011年8月亲口对刘某倩、刘某帅、刘某潇说该房屋产权为我所有。各方曾对该房屋进行协商，但未能达成一致意见。为维护我合法权益现诉至法院要求确认房屋归我所有。
2、被告辩称
刘某倩、刘某帅辩称：本案案由错误，应是合同纠纷而不是确权之诉，本案不存在借名买房，如果是借名买房其父亲不会出钱。刘某承认部分被告借钱给其买房。父亲在世时调解过，刘某同意给其他兄弟姐妹25万元，证明不存在借名买房。刘某自认房屋是央产房，只能以父亲名义购买，政策上也不允许借名买房。
父亲2007年去世，购房行为2005年发生，母亲对房屋的权利并未进行处分，根据相关法律规定，对刘某不利的自述应当采信。本案中，即便存在借名买房也是无效的，北京高院相关意见对于借名买房有规定，必须是出资且有明确约定，如果是政策性住房，借名买房无效。争议房屋是央产房，考虑案件执行问题，不允许房屋买卖行为发生。
刘某潇辩称：房屋并非刘某所有，不同意其诉讼请求。
二、法院查明
刘某倩、刘某帅、刘某潇与刘某系姐兄妹关系，四人之母张某霞于2007年8月12日因死亡注销户口，父刘某国于2014年5月24日去世。
2005年11月28日，刘某国与中国青年报社(以下简称“中青报社”)签订《经济适用住房买卖合同》，约定刘某国向中青报社购买暂定名为北京朝阳区601号房屋，房屋建筑面积139.73平方米，单价4575元每平方米，总价639264.75元;付款方式约定为一次性付款，买受人应于2005年12月23日前付清购房款。出卖人应于2006年1月20日前向买受人交付房屋。合同第二条“经济适用房销售依据”约定，所购买的经济适用房为现房，出售经济适用房的批准机关为中直机关住房制度改革办公室。
2008年9月18日，房屋登记于刘某国名下，登记坐落为朝阳区湖光中街2号院3号楼601号，房屋性质为“按经济适用住房管理”。刘某表示，房款实际支付人是其本人，为交纳房款其向刘某国借款28万元，向刘某潇借款8万元，向刘某帅借款6万元。刘某潇认可刘某向其支付87000元,但认为该笔款项系刘某国用601号房屋租金向其偿还。刘某帅认可刘某向其借款6万元，但只偿还6万多元。刘某提交两份转账凭证合计金额28万元，以证明其于2009年5月10日偿还刘某国28万元。刘某倩、刘某帅、刘某潇不认可该28万元系借款，认为借款应该存在约定。
刘某提交主题为“关于望京房一事”的书面材料，内容包括“望京房归刘某继承”“我愿意放弃包括三里屯、通县以及一切老爸老妈遗产的分配权的大前提下”。刘某倩、刘某帅、刘某潇未否认该证据真实性，认为该证据证明房屋系遗产。刘某潇表示这是刘某帅以刘某口吻书写，实际上是刘某的意思。
刘某提交刘某国书写之“证明书”，落款时间为2007年12月28日，内容为：“本市朝阳区湖光中街二号院，是中国青年报社为报社职工集资建造经济使用住房。本人购得该院×住房一套。本人已有住房。此房实为三女刘某购买，是产权所有人，希望准予过户。本人年老多病，恐有不测，口说无凭，立此存照。此证明及报社购房买卖合同均由刘某保存。父亲刘某国亲笔”。刘某倩、刘某帅、刘某潇未否认该证据之真实性，但认为该证明系刘某国事后所补，并未得到其母等人的认可。刘某表示其于2013年底居住于房屋，之前一直由其对外出租，租金收益孝敬父母了。
审理中，刘某帅、刘某倩之证人杨×、郝×出庭作证，称房屋当时出卖时必须职工本人购房，转购或转给他人均违反中青报社规定，中青报社有权收回;房屋是央产房，目前仍不能对外销售。刘某倩、刘某帅、刘某潇对前述证人证言无异议，刘某认为证人证言并未证明存在政策不允许中青报社之外的人购买房屋。
刘某认可房屋系央产房，至今不能上市交易。
三、法院判决
1、一审判决
驳回刘某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，刘某负有举证证明其与刘某国存在借名买房的约定，且该约定不违反相关国家法律法规及政策。刘某提交的刘某国书写之证明书鉴于刘某倩、刘某帅、刘某潇未否认其真实性，故该书证之真实性法院予以采信。结合刘某提交的转账凭证及本案刘某潇、刘某帅的陈述，在没有相反证据的情况下可以认为房屋房款系刘某出资支付。
房屋的购买系刘某国单位集资建房，对于这一重要财产取得行为，刘某国应与其妻平等协商并取得一致意见。但本案中，刘某未能证明其母对“借名买房”的认可，而仅提供事后刘某国追认的证明书。因此，刘某与刘某国之间是否存在有效的借名买房约定，刘某未能证明。此外，本案各方均认可房屋系“央产房”，且房屋产权证书中确实登记的房屋性质为“按经济适用住房管理”。但根据已查明的事实，房屋系央产房，属政策性保障住房，且至今不能上市交易。因而，律师认为，即使刘某所述借名买房关系存在，因房屋性质原因，其诉讼请求也应予以驳回。
