在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

关于我们

律师介绍
业务领域
在线咨询
联系我们

在线咨询

  • (仅律师可见)
  • (仅律师可见)
您现在的位置是:网站首页>律师文集> 正文

房屋被查封导致的合同解除权

来源:网络  作者:未知  时间:2018-08-15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)


  一、原告诉称


  原告雷翔诉称:2009年5月27日,我与及恒公司签署《购房合同》,约定:我购买及恒公司开发的涉讼房屋,购房款合计1802200元,我于合同签订之日支付1621980元,余款于入住时付清,及恒公司于2011年5月31日前交房,及恒公司保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。合同签订后,我依约履行合同义务,及恒公司于2011年9月取得商品房预售许可。至2012年9月,我得知及恒公司开发的土地被北京市丰台区人民法院查封,其建设的房屋(包括我所购房屋)被案外人申请法院执行查封。鉴于双方签订的房屋买卖合同已不能实际履行,为维护我的合法权益,诉至法院,要求判令:1、解除我与及恒公司签订的西城区安德路危改小区购房合同;2、及恒公司返还我已付购房款1621980元及利息(自2009年5月27日起至全部款项实际付清之日止,按中国人民银行五年期贷款利率计算);3、及恒公司赔偿涉讼房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失7588800元;4、及恒公司支付我已付购房款一倍的赔偿1621980元;5、诉讼费由及恒公司负担。


  二、被告辩称


  被告及恒公司辩称:1、我公司与雷翔签订的《购房合同》应属无效。因为该协议是在雷翔明知我公司在没有取得工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证以及预售许可证的情况下,自愿与我公司签署的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,该协议应属无效。虽然我公司于2011年9月30日取得涉讼项目的预售许可证,但该许可证有效期仅为一年,即该许可证已于2012年9月29日到期后失效。且由于在该许可证有效期届满前,该项目有关的土地及房屋均被相关法院查封,因此我公司已无法在该许可证到期后办理展延期,涉讼项目处于无预售许可之状态。2、我公司在合同履行过程中,除迟延交付房屋外,并无其他违约行为发生。而对于迟延交付房屋这一违约行为的法律后果,合同仅约定了按日万分之三支付违约金,并未赋予雷翔关于赔偿一倍购房款和赔偿市场价格与合同约定价格差额损失的权利,也未赋予雷翔单方提出解约的权利。3、我公司在合同签订及履行过程中,并无任何欺诈行为发生。4、即便合同有效,本案也是雷翔以提起诉讼的方式所为的单方解约行为,因为我公司从未向雷翔作出任何拒绝履行合同的行为。在相关法律及合同没有赋予其单方解约权利的情况下,雷翔单方提出解约行为的法律后果,只能由雷翔自行承担,而不应由我公司承担。综上,雷翔除退还购房款本金及合同约定的利息外,其它的诉求均不能成立,请求法院依法驳回雷翔的不合理请求。


  三、审理查明


  经审理查明:2009年5月27日,雷翔作为买受人与作为出卖人的及恒公司签订了《购房合同》,约定:“买受人自愿购买出卖人的西城区安德路危改小区一号住宅楼住宅用房,房屋用途为普通住宅,该回购房为×××602号房屋,建筑面积共90.11平方米。第五条、双方同意回购房购房款合计为人民币1802200元。第六条、买受人于2009年5月27日签署本合同当日支付首期购房款人民币1621980元,买受人于入住之时付清其余购房款180220元。第八条、交付期限。出卖人应当在2011年5月31日前,将达到入住条件的住宅交付买受人使用。但如遭遇不可抗力,除双方同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期,且不承担违约责任。第九条、除本合同第八条约定的不可抗力外,出卖人如未按本合同规定的期限将该回购房交付买受人使用,出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起停止支付周转补助费,从停止支付周转费之日起,按日向买受人支付其已交付房款万分之三的违约金,合同继续履行。第十二条、出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因,造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。”。雷翔于2009年5月27日交纳购房款1621980元。及恒公司对上述事实不持异议。


  2011年9月30日,及恒公司取得北京市商品房预售许可证,预售范围包括雷翔所购买的涉讼房屋。2012年9月30日后,及恒公司未能办理北京市商品房预售许可证展期手续。


  审理中,双方当事人均认可双方虽签订的是购房合同,但雷翔购买的是商品房,该房屋为期房,现尚未办理竣工验收手续。及恒公司称其在与雷翔签订买卖合同后,工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、预售许可证均已取得。经雷翔申请,原审法院依法委托房地产评估公司对涉讼房屋市场价值进行评估,评估报告确认涉讼房屋价值为9391000元(含阁楼建筑面积)。雷翔为此支付评估费16270元。


  法院核实,2011年11月24日,北京市第一中级人民法院将及恒公司包括涉讼房屋在内的20套房屋予以了查封。


  审理中,雷翔主张及恒公司隐瞒欺诈的事实不存在,签约时涉讼房屋并未被查封。雷翔对上述证据的真实性予以认可,亦认可实际查封时间为2011年。


  上述事实,有《购房合同》、收据、银行交易记录、商品房预售许可证、评估报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。


  四、法院判决


  1、解除雷翔与及恒公司于二○○九年五月二十七日签订的《购房合同》;2、判决生效后七日内,及恒公司返还雷翔购房款人民币一百六十二万一千九百八十元及利息(以一百六十二万一千九百八十元为基数,按照同期中国人民银行五年期贷款利率,自二○○九年五月二十七日起计算至及恒公司实际给付之日止);3、判决生效后七日内,及恒公司赔偿雷翔购房差价损失费人民币六百八十二万九千九百二十元;4、驳回雷翔其他诉讼请求。


  五、北京房产买卖律师靳双权点评


  雷翔与及恒公司于2009年5月27日签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律和行政法规的强制性规定,及恒公司在与雷翔签订该合同后,工程规划许可证、国有土地使用权证、施工许可证、房屋预售许可证均已取得,故应当认定该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定,行使权利并履行义务。及恒公司未按规定的期限交付涉讼房屋,违反了双方合同的约定,依法应承担相应的违约责任。根据我国合同法的相关规定,当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以要求解除合同。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,雷翔所购买的房屋及该房屋所在土地的使用权在2011年被有关法院查封,现仍处于被查封状态,这种状态的存在及持续对雷翔实现合同目的造成了实质影响。现雷翔要求解除合同,于法有据,应当支持。因是及恒公司方原因导致合同解除,且双方在合同中约定出卖人保证销售的回购房没有产权纠纷和债权债务纠纷、因出卖人原因造成该回购房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任,故雷翔要求及恒公司返还购房款及利息,理由正当,应当支持。现雷翔要求按照中国人民银行五年期贷款利率偿付利息,并无不当,应当支持。关于赔偿的数额,因双方所签订的合同并未约定因一方原因导致合同解除的违约责任,故应当按照法律规定确认及恒公司的赔偿数额。我国合同法规定赔偿损失的数额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,因及恒公司的原因造成合同不能继续履行并导致解除,雷翔以购房合同中约定的房屋价款已不可能在同等地段购得商品房,故雷翔要求及恒公司赔偿涉案房屋解除合同之日的市场价格与合同约定价格的差额损失的诉讼请求,属于雷翔的合理损失,应当支持,但同时应考虑雷翔未能全部支付购房款的事实,依据雷翔付款比例予以计算。雷翔取得上述赔偿款后,其合理损失已得到弥补,且及恒公司未能按期履行交房义务存在其他客观因素,不能认定其存在主观恶意,故对雷翔要求及恒公司赔偿其已付购房款一倍钱款的诉讼请求不予支持。


添加微信×

扫描添加微信