北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告柳慧诉称：柳慧与左棠婚姻关系存续期间，左棠于2009年11月27日通过北京安信瑞德房地产经纪公司与黎明签订了房屋买卖居间协议书，明确了黎明将涉案房屋卖给左棠。同时左棠与黎明又于2009年11月28日签订了房屋买卖合同，确定了双方对涉案房屋的买卖关系。左棠在继续履行上述房屋买卖合同的过程中，为了达到其违法的个人目的，与郭富及黎明串通签订补充协议，将左棠购买的上述房屋名义购房人变更为郭富，并约定以郭富作为名义购房人向房屋管理部门登记备案并过户。事实上涉案房屋的购房款均是左棠支付，左棠是实际购买人，郭富只是名义购房人。此符合借名买房法律规定。综上，柳慧认为，左棠在与柳慧夫妻关系存续期间，作为实际购房人所购买的房屋应属于柳慧与左棠的共同财产，作为被借名的郭富应履行将其名下房屋过户至左棠和柳慧名下的义务。诉讼请求：1、依法确认石景山区涉案房屋归柳慧与左棠共同所有;2、郭富履行变更登记义务，将石景山区涉案房屋变更登记至柳慧、左棠名下，将诉争房屋登记变更为柳慧和左棠共同共有;3、要求郭富、左棠、黎明承担过错赔偿责任，连带赔偿柳慧经济损失1万元。
二、被告辩称
被告左棠辩称：柳慧诉求无理。郭富、左棠、黎明没有恶意串通，当时签协议委托了房地产公司。当时跟房地产公司也说过，真正买房人是郭富。居间协议是意向性协议。当时和黎明联系时也和黎明说过真正买房人是郭富。郭富买房办手续后，也在北京生活居住，和左棠无关。恶意串通不符合真实情况。购房款不是左棠支付的。补充协议的158万房款是郭富自己贷款。房款也是郭富支付给黎明的，房屋与左棠无关。
被告黎明辩称：诉争房屋是2002年从海城集团买的经适房，2009年年底黎明想把房卖掉，后中介来看房。经过比较与左棠联系。左棠说是给侄子买的房。黎明想左棠和郭富是一家人，就同意了。后来黎明和郭富一起去的银行。房屋交易后就没再和买方联系过。买卖是正常的，没有串通，成交价格也正常。
郭富、安平经原审法院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。
三、审理查明
经审理查明：左棠与柳慧于1989年8月登记结婚，2011年5月6日离婚。
2002年9月26日，北京海城集团与黎明签订经济适用住房销售合同，将位于北京市石景山区涉案房屋出售给黎明。2004年10月11日，黎明取得诉争房屋所有权证书。
2009年11月27日，左棠与黎明就上述诉争房屋签订北京市存量房屋买卖合同。
2009年12月16日，郭富(买受人)与黎明(出卖人)签订网签存量房屋买卖合同，载明：郭富以122万元价格购买诉争房屋。郭富及黎明于2009年12月28日在该合同上签字。
2009年12月28日，左棠(乙方)与黎明(甲方)、郭富(新购买人)签订补充协议，载明：就甲乙双方于2009年11月28日签订的买卖合同，达成以下协议：乙方购买甲方诉争房屋，成交价格为158万元。原购买人左棠现改成郭富。郭富以银行贷款形式支付甲方黎明房款97万元。后郭富成为诉争房屋所有权人。
庭审时，柳慧主张诉争房屋为柳慧与左棠夫妻关系存续期间购买，郭富与左棠间为借名买房关系，系左棠为转移夫妻共同财产而为。就此主张，柳慧提供了如下证据：
2012年12月7日，物业管理有限公司出具的证明，载明：左棠在诉争房屋居住，居住时间自2009年12月至今，连续在本小区居住满1年以上。2014年11月24日，北京市公安局昌平分局史各庄派出所出具的居住证明，载明：郭富居住在北京昌平区190号。居住时间：2009年12月至今。柳慧主张上述证明证实左棠与郭富实际使用房屋的情况，与柳慧主张一致。
柳慧自房地产经纪公司取得的：2009年11月29日左棠交纳贷款服务费、过户服务费佣金及咨询代书的收款收据、2010年4月1日交纳装修保证金、装修电梯使用费的收据、2010年3月28日黎明交纳物业费、郭富交纳物业费、2011年8月20日左棠交纳物业费的收据、契税缴款书。柳慧称郭富签字的物业费收据实为左棠代签。
左棠、郭富、安平的银行账户流水明细。柳慧主张通过上述明细，可以认定三人存在转移资金的行为，实际房款为左棠出资。
对于柳慧上述主张，左棠予以否认，称其仅为郭富购房的代理人，其向郭富账户转账仅为其向郭富借款。
法院判决
1、郭富、左棠于本判决生效后七日内配合柳慧将涉案房屋所有权人登记变更为柳慧与左棠共同共有;2、驳回柳慧的其他诉讼请求。
五、房产买卖纠纷律师靳双权点评
本律师认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。在具备一定条件后可以上市进行交易。本案中，黎明并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格，诉争房屋虽性质为经济适用住房，但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年，诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见，且房屋已经明确可以上市过户给郭富。诉争房屋已经具备上市交易的条件。
而实际出资购房人与名义房屋所有权登记人之间可以是书面协议形式，也可以是口头协议形式达成协议。具体至本案中，首先，综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据、房屋买卖合同及补充协议签订情况等方面，依据签订付款协议，以及郭富、左棠之间款项移转及特殊身份关系，综合考虑柳慧与左棠的离婚纠纷情况，及对于双方合同关系的解释，可以认定左棠与郭富之间存在实际出资购房人与名义房屋所有权登记人的关系，具有上述性质。其次，综合考虑房屋买卖合同及补充协议中载明的房屋购买人，以及购买人变更为郭富与左棠、柳慧开始发生离婚纠纷的时间节点，综合各当事人之间钱款转移的事实，认定左棠与郭富存在上述行为更为合理，且更为符合一般社会经验法则及商业交易常理。最后，左棠辩称其仅为郭富代理人签订买卖合同的答辩意见，则左棠完全可以在签订合同时写明购买人为郭富，其为代理人，而不必直接写明其为购买人。且按照其陈述，当时郭富已经身处北京，不必要委托他人签订购房合同。综合以上分析，应当认定左棠存在夫妻关系存续期间恶意转移夫妻共同财产的行为，其与郭富存在实际出资购房人与名义房屋所有权登记人的关系，即借名买房关系，左棠实际为诉争房屋的出资购买人及实际诉争房屋所有权人。
而上述诉争房屋的购买发生于夫妻关系存续期间，故应当认定为夫妻共同财产。而现借名人的共有权人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，属于确认之诉，本案中不应支持。现柳慧作为借名人的共有权人，可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。因此郭富应当履行变更登记义务，将诉争房屋变更登记至柳慧、左棠名下，将诉争房屋登记变更为柳慧和左棠共同共有。至于柳慧主张郭富、左棠、黎明承担过错赔偿责任的诉讼请求，因无事实及法律依据，不应支持。
