北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告王丽一审诉讼请求：1.依法确认周琳于2016年3月20日向王丽发出的解约通知无效;2.要求周琳继续履行与王丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》;3.周琳协助王丽办理涉讼房屋的转移登记手续，并与李华将房屋交付给王丽。
二、被告辩称
上诉人李华上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判其合法占有房屋360日或将本案发回重审;本案诉讼费由周琳、王丽承担。事实和理由：周琳在一审期间仍为涉案房屋的所有权人，其有权处分涉案房屋，李华与周琳签订的《补充协议3》系双方真实意思表示，是合法有效的，系周琳对房屋不能过户给李华的补偿。依据该协议，李华可以在法院判决后继续合法占有涉案房屋360日。
王丽辩称，同意一审判决，不同意李华的上诉请求。李华和周琳恶意串通，在王丽提起诉讼期间周琳将涉案房屋出卖给李华，李华没有购房资质，亦仅支付房款10万元，其无权占有涉案房屋。
三、审理查明
经审理查明：2016年2月2日，王丽作为买受人与周琳作为出卖人就涉讼房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：房屋性质为商品房，未设定抵押，出卖人未将房屋出租;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币400万元整;当事人应当在收到全部房款(约定时间或约定条件)前将该房屋交付给买受人;本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方交纳;政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳;当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。
2016年2月6日，王丽支付定金5000元。2016年2月23日，王丽支付定金19.5万元。2016年3月20日，周琳向王丽发出解约通知，内容为：因您口头承诺本次交易的相关税费全部由您承担)等进行约定。合同签订后，虽经本人多次催促，但您一直拒绝与我就付款方式、付款期限等未定交易细节进行协商，拒绝签订合同附件及补充协议，我以此解除合同。2016年3月21日，周琳将20万元定金退还给王丽。
2016年4月6日，王丽向法院提起本案诉讼。2016年4月19日，王丽向法院提交诉讼保全申请。经审查，法院于2016年4月22日，作出民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结周琳名下价值四百万元的财产，查封了涉讼房屋。
诉讼过程中，2016年7月16日，周琳作为出卖人(甲方)与李华作为买受人(乙方)签订《补充协议3》，将涉讼房屋卖与李华并交付李华居住使用。
王丽认为《补充协议3》是在房屋被法院查封后，李华与周琳恶意串通所签订，应属无效，李华属于非法占有房屋，其无权占有使用房屋360天。周琳称王丽的违约行为给其造成重大影响，故其强烈希望将房屋出售与李华。因李华与周琳均认可该证据的真实性，故对该协议的真实性，法院不持异议。
王丽提交了微信聊天记录，证明其严格按照合同约定履行合同义务，且不同意周琳变更合同条款、解除合同等要求。周琳认可该证据的真实性，但不认可其完整性。李华同意周琳的意见。结合周琳提交的微信聊天记录，对该证据的真实性，法院予以认可。
王丽称双方就税费的负担问题在合同第九条已经进行约定，即由买卖双方按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，具体是由买方负担契税，卖方负担个人所得税和增值税。王丽还表示同意承担因办理房屋产权转让手续而发生的除契税、个人所得税、增值税以外的其他全部费用，并可一次性支付全部购房款。
另，王丽于2017年3月21日将全部购房款400万元交到法院。
四、法院判决
一审判决：1、周琳于2016年3月20日向王丽发出的《解约通知》无效;2、王丽与周琳于二〇一六年二月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》(自行成交版)继续履行，王丽于判决生效之日起十五日内给付周琳购房款(含定金二十万元)400万元;3、周琳协助王丽办理涉讼房屋的过户手续;4、周琳及李华于判决生效后十五日内将涉讼房屋交付给王丽。保全费5000元，由周琳负担。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
五、北京房屋买卖律师靳双权点评
本律师认为, 王丽与周琳签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性禁止性规定，不具有法定无效的情形，为合法有效的合同，各方均应严格履行。该合同未约定定金的支付时间、合同解除条件及违约责任，周琳也未举证证明合同存在法定解除的情形，故周琳以“王丽迟延支付定金、拒绝就付款方式、付款期限等未定交易细节进行协商，拒绝签订合同附件及补充协议”为由向王丽发出的解约通知，因其不享有合同约定或法定合同解除权，应属无效，不发生合同解除的效力。
本案双方的主要争议在于税费的负担。根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据王丽与周琳所签《房屋买卖合同》约定条款可以明确税费的负担方式，且王丽主张根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条第(九)项、《营业税改征增值税试点实施办法》第一条、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，本案房屋交易过程中涉及的契税应由买方承担，个人所得税由卖方承担，并同意承担除此之外因办理房屋产权转让手续而发生的其他全部费用，可一次性支付全部购房款。故王丽与周琳虽未就税费负担问题达成新的补充协议，但并不影响合同的继续履行，本案中，关于王丽、周琳所签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的各项税、费，王丽、周琳双方应根据合同约定，按照国家及北京市的相关规定予以缴纳。《北京市存量房屋买卖合同》项下的个人所得税、增值税由周琳负担，《北京市存量房屋买卖合同》(自行成交版)项下的除个人所得税、增值税之外的其他因办理房屋产权转让手续而发生的全部费用由王丽负担。
在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人。本案中，周琳虽在与王丽的合同未解除的情况下，将涉案房屋再次卖与李华并实际交付，但法院于2016年4月22日作出(2016)京0105民初16068号民事裁定书，查封了周琳名下位于北京市朝阳区丽京花园小区×号房屋，故关于周琳已将房屋另行出售并实际交付，从而导致合同无法继续履行的抗辩主张，法院不予支持。
李华与周琳所签《补充协议3》虽系其二人真实意思表示，但该协议系周琳在诉讼期间，明知涉案房屋存在未结诉讼案件，并已被法院查封的情况下与李华签订，其效力并不及于本案王丽，且王丽亦不认可该《补充协议3》的效力，故对于李华关于其可在法院判决后合法占有房屋360日的主张，法院不予认可。双方如有争议，可另行提起诉讼解决。关于李华对涉案房屋的装饰装修问题，双方如有争议，亦可另行提起诉讼解决，在本案中，法院不予处理。
