北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告徐辉诉称：徐辉计划购买鼎星盛世公司的房屋一套，于2011年10月18日向鼎星盛世公司支付购房押金500万元，但双方就该房屋的具体购房条款未能达成一致。现鼎星盛世公司已将上述房屋出售给第三方，故起诉至法院，要求鼎星盛世公司返还购房押金500万元并支付自2011年10月19日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日的利息.《购房意向书》签订之时，鼎星盛世公司未告知徐辉涉诉房屋已设定抵押，应属无效。
二、被告辩称
被告鼎星盛世公司辩称：根据双方合同约定和法律规定，定金不予退还。定金在2011年10月支付，已经超过诉讼时效。
三、审理查明
经审理查明：2011年10月18日，鼎星盛世公司为徐辉出具收据一张，载明：今收到购房押金款伍佰万元整。
徐辉、鼎星盛世公司各提交了鼎星盛世公司作为甲方、徐辉作为乙方、案外人北京美丽家具有限公司作为丙方的《购房意向书》一份，徐辉提交的内容为：甲、乙、丙三方经友好协商，就房屋买卖一事，达成如下意向：1、甲方同意出售给乙方涉讼房屋，乙方同意购买。2、销售总价格为人民币12500万元，支付方式为：1.2011年10月18日前，支付定金人民币500万元(可计入房款);2.2011年10月31日，支付房款人民币12000万元。3、甲方收到乙方全部房款后，双方办理标的房屋的网签手续。在乙方缴纳了过户登记所需相关税费并提供了所需文件后，甲方开始为乙方办理房屋产权过户登记手续。4、鉴于甲、丙双方存在租赁关系，鼎星盛世公司提交的《购房意向书》第五条为“本意向书于2011年10月18日签署，并于签署日生效。”其中10、18系手写，其他内容与徐辉提交的《购房意向书》一致。
针对涉讼房屋，徐辉除支付了500万元外，未支付其他任何款项。
2009年8月15日，鼎星盛世公司作为出租方(甲方)与案外人大地木业投资有限公司作为承租方(乙方)签订《租赁协议。该协议第七条约定租赁标的已设定抵押，甲方保证不因抵押问题而影响乙方的使用。签订《租赁协议》时，案外人大地木业投资有限公司的法定代表人为徐辉。
2011年10月12日，鼎星盛世公司在涉讼房屋设定抵押。
徐辉提交与孙×的短信及录音(2014年5月至6月期间)，证明徐辉一直向鼎星盛世公司催促退还押金。鼎星盛世公司提出在2014年，徐辉确实找过孙×，但具体内容记不清楚了。徐辉还称签订《购房意向书》时，鼎星盛世公司未告知房屋存在抵押，其是在支付500万元后，2011年年底前侧面了解到房屋存在抵押。鼎星盛世公司称出示过产权证，且双方在2011年初就开始谈买卖的事，徐辉不可能不对房屋进行调查。
四、法院判决
驳回徐辉的全部诉讼请求。
五、房产买卖律师靳双权点评
本律师认为，根据双方诉辩意见及查明事实，本案争议焦点为《购房意向书》的性质、效力、徐辉所支付500万元的性质及能否返还问题。
1、《购房意向书》的性质
双方对《购房意向书》实质争议在于其系预约合同或本约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《购房意向书》对标的物、价款、网签、过户等内容进行了约定，约定了具体的房屋买卖合同关系的主要条款，并约定了违约责任，非单纯为订立《现房买卖合同》而订立该意向书。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，《购房意向书》的条款虽非十分详尽，但已具备了房屋买卖合同的主要可操作性条款，应认定为本约合同。所以，该《购房意向书》已经双方签署，房屋买卖合同成立。
2、《购房意向书》的效力
本律师认为，徐辉与鼎星盛世公司所签的《购房意向书》合法有效，理由如下：
首先，大地木业投资有限公司与鼎星盛世公司签署的《租赁协议》明确了涉诉房屋存在抵押，徐辉作为该公司的法定代表人，对涉诉房屋可能存在抵押理应知晓。且涉诉房屋的交易属数额巨大的重大交易，徐辉作为买受人对标的物的权属及负担应保持高度的审慎义务，其上诉主张在不知晓涉诉房屋存在抵押的情况下签订《购房协议书》，有悖常理，不应采纳。故，徐辉在知晓涉诉房屋存在抵押的情况下签订《购房意向书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该意向书经双方当事人签署，按照双方约定，现已生效。
其次，即使如徐辉所述，鼎星盛世公司未向其告知涉诉房屋存在抵押的事实，其对涉诉房屋存在抵押的事实亦不知晓。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。如果合同具备法律规定的生效要件，则应当认为合同已经生效。合同有效是当事人取得物权请求权的基础，但并不意味着物权会必然发生变动，物权能否发生变动应当遵循物权法所确立的规则进行。至于不动产登记能否成就，非合同生效的必要条件。本案中，退一步讲，即使鼎星盛世公司未告知徐辉涉诉房屋存在抵押的事实，可能会对房屋过户到徐辉名下这一物权变动的结果产生影响，但不会对《购房协议书》的合同效力产生影响。本案中，即使如徐辉所述，鼎星盛世公司未向其告知涉诉房屋存在抵押的事实，亦不影响房屋买卖合同的效力。
因此，徐辉以鼎星盛世公司未告知涉诉房屋已设定抵押为由主张《购房意向书》无效，无事实及法律依据，不应支持。
3、徐辉所支付500万元的性质及其返还问题
诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据查明的事实可以认定许籍容在2014年5月向国兴嘉业公司主张过权利，《购房意向书》约定如许籍容逾期付款超过15日，则双方买卖关系终止，乙方定金不予退还，故自2011年11月16日国兴嘉业公司收取的定金500万元不予退还，自此应视为许籍容知道其权利被侵害，而许籍容直至2014年5月才向国兴嘉业公司主张权利，已超过诉讼时效。
关于徐辉所支付500万元的性质，其争议在于系押金或定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《购房意向书》设立定金的目的在于保障房屋买卖双方按照约定履行义务，在徐辉支付剩余房款后，定金折抵房款，如徐辉逾期付款超过15日，则定金不予退还。这与《中华人民共和国担保法》关于定金的规定是相符的，且该定金的性质系违约定金。结合徐辉向鼎星盛世公司支付钱款的数额、时间，与《购房意向书》约定的关于定金支付的数额、时间相符，故其支付的500万元的性质应为定金。徐辉支付500万元定金后，未向鼎星盛世公司支付剩余价款，已经构成违约。按照《购房意向书》的约定，徐辉逾期付款超过15日，买卖关系终止，定金不予退还。故，徐辉主张鼎星盛世公司返还500万元的请求，不应支持。
