北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
韩朝军于2014年9月3日诉称：韩朝军与王萍原系夫妻关系，双方于1976年9月18日登记结婚，婚后生育二子韩刚、韩强，韩刚、韩强现均已独立生活;2009年3月19日，法院判决韩朝军、王萍离婚，但法院只处理了部分财产，未处理涉及第三人利益的其他财产;2003年1月14日，韩刚、韩强与x食品公司签订了1份《土地转让协议》，并用家庭财产22万元交纳了转让费，从而获得了x院落房屋所有权及土地使用权。韩朝军现为维护自身合法权益，减少王萍、韩刚、韩强给韩朝军造成的经济损失而提起诉讼，请求判令：(1)依法分割x院落的59间房屋，要求分得3间门脸房及其他15间房屋，即至少占35%的份额;(2)诉讼费用由三被告承担。
二、被告辩称
韩刚、韩强辩称：诉争房屋系韩刚、韩强在2003年1月14日自x食品公司处购买，购房款也是由韩刚、韩强支付，虽然针对房屋已签订土地转让协议，但是至今仍未过户;因未完成不动产转移登记，所以针对房屋不具备分割条件。
王萍辩称：本案已经有过多次诉讼，历经多任法官审理，之前的诉讼均以韩朝军撤诉结案;王萍并非本案适格主体，因为房屋所在院落系韩刚、韩强所购买;购房款22万元均是原审被告韩刚、韩强向其舅舅处所借，借钱时韩朝军的弟弟也在场，故房屋不仅与韩朝军无关，也与王萍无关。
二、法院查明
1、此房产及因此所涉及土地位于原北京市大兴区x食品购销站内，该处土地的使用者原为“x食品购销站”;1996年9月13日，北京市大兴区人民政府向“X食品购销站”颁发了国有土地使用证，该证书记载的土地用途为商业，使用期限为永久;院落内的原有房产属于“x食品公司”所有;2006年11月3日，北京市建设委员会颁发房屋所有权证，该证书记载的房屋所有权人为“x食品公司”。
2、2003年1月14日，韩刚、韩强(乙方)与“x食品公司”(甲方)签订《土地转让协议》，双方在协议第二条第1款约定：“自协议签订之日起，本站土地房产使用权永远转让给乙方，乙方办理土地使用权转让手续时，甲方无偿为乙方提供资料及证明，所有费用开支由乙方负责”;协议第二条第2款载明：“经甲乙双方协商，甲方将所属食品购销站所有资产定价贰拾贰万元转让，乙方同意以贰拾贰万元受让”。协议签订后，韩刚、韩强以自己名义支付转让款22万元，并取得国有土地使用证、房屋所有权证。
3、韩朝军提交其与“x食品公司”于2003年1月5日针对上述不动产、国有土地使用权签订的《土地财产转让协议》，该《土地财产转让协议》与《土地转让协议》的正文内容基本一致，韩刚、韩强、王萍对《土地财产转让协议》不予认可，并主张韩朝军在之前的多次诉讼中均未提交该协议，且转让人名称有误。
经法院现场勘验，现上述房屋及院落由韩刚、韩强管理使用，院落西侧的部分房屋被翻建、改扩建，院落北侧、东侧及南侧的房屋基本保持不变，院落内开办有跆拳道馆、浴池等商业设施。针对土地的国有土地使用权及房屋所有权均未办理转移登记，《土地转让协议》、《土地财产转让协议》至今均未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
三、法院判决
驳回韩朝军的起诉。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案最大争议焦点尚非通过审查韩朝军、韩刚、韩强、王萍所提交各类证据材料以确定转让款22万元是否含有韩朝军之份额，而是在于确定房屋是否应予分割，即至本案审理时是否具备分割条件;诉争土地使用权的使用期限为永久，系划拨用地。
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”，该法第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;(二)领有国有土地使用证;(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。
《土地转让协议》、《土地财产转让协议》至今未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，虽然本案系分家析产纠纷，并非建设用地使用权转让合同纠纷，不宜以本案审理时的审批状态认定《土地转让协议》、《土地财产转让协议》是否有效，但上述事实足以认定上述协议的效力处于不确定状态;又鉴于诉争土地的国有土地使用权及诉争房屋的房屋所有权均未转移登记至本案当事人名下，故本案诉争房屋不具备分割条件，韩朝军提起的诉讼应予驳回，韩朝军可待相关权利义务确定后另行解决。
