北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
汪某诉称，2015年4月1日，我与陈某、称思源地产签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等，约定我将名下位于北京市朝阳区望京302号房屋出售给陈某，房屋成交价格为395万元。补充协议约定陈某支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日，尾款到位不得迟于2015年8月31日，但陈某于2015年4月1日、15日支付定金10万元、30万元，于2015年9月7日支付购房款234万元，陈某没有支付任何剩余款项，陈某行为严重违反合同约定，构成违约，现诉至法院要求：1、解除汪某、陈某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《网签合同》;2、判令陈某立即腾退涉诉房屋;3、支付违约金79万元。
2、被告辩称并反诉
陈某辩称并反诉称：不同意汪某诉讼请求，违约金过高。在付首付款之前，汪某有义务配合我做银行贷款面签，但是这期间其出国旅行，要在2015年9月份才回国，致使整个购房流程严重拖延，双方口头协商待其回国之后再面签，我们双方实际于2015年9月7日做的面签，并于当天支付234万元，剩余款项银行批贷120万元，还有1万元物业交割保证金。汪某在收到我支付的首付款项后，拒绝配合办理过户，构成严重违约，现在贷款批贷函已经过期，我有能力一次性支付剩余房款并负担过户所需税费，现反诉要求汪某：1、继续履行合同，协助我办理涉诉房屋过户手续;2、支付违约金79万元。
汪某对陈某反诉辩称：不同意陈某反诉请求，违约金过高。2015年6月30日未办理银行贷款面签的原因是陈某不具备购房资格，陈某是2015年9月1日才具备购房资格，且办理银行贷款面签需要网签合同，故是陈某违约导致的。如果法院判令解除合同，我同意扣除违约金之后，将陈某已经支付的房款一次性给付陈某。
二、法院查明
房屋登记所有权人为汪某，房屋建筑面积132.69平方米，房屋性质为商品房，汪某通过公证委托案外人汪永齐办理出售房屋的事宜。
2015年4月1日汪某、陈某在思源地产的居间下签订《北京市存量房屋买卖业务签约文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(以下简称《买卖合同》)、《补充协议》等。《买卖合同》约定陈某以395万元的价格购买汪某名下涉诉房屋，签订合同当日支付定金10万元，陈某拟贷款150万元，若银行未批贷或批贷额度小于陈某申请贷款金额的，陈某应自行筹齐剩余房款并支付给汪某。陈某最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款205万元。自确定贷款机构批准贷款后15个工作日内，双方共同向主管机关申请办理缴税及权属登记手续。房屋交易过程中产生的税费均由陈某承担。因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权单方解除合同，且违约方应按照本合同约定的购房款的百分之二十向守约方支付违约金。
汪某、陈某签订《补充协议》约定，陈某于签订买卖合同当日向汪某支付定金10万元，之后30日内再支付30万元，尾款150万元由陈某以银行按揭贷款的方式支付给汪某，陈某支付首付款205万元不得迟于2015年7月30日，尾款到位不得迟于2015年8月31日。汪某、陈某应于2015年6月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，思源地产陪同。
陈某申请思源地产员工出庭作证称：汪某、陈某之间的房屋买卖合同是我接单的，之所以2015年6月30日没有办理面签，是因为陈某另外一套房屋正在办理过户，时间还不能确定，我要等陈某通知我，同时，汪某一方不在北京，9月5日回国，我9月7日安排双方做贷款面签，故未按时办理贷款面签汪某、陈某双方都有原因，等等。
另查，2015年7月14日，陈某配偶将其所有的北京市朝阳区1号房屋转移登记至案外人丁雷名下。2015年9月1日，陈某通过北京市非本市户籍家庭购房资格核验。
三、法院判决
1、陈某向汪某支付剩余购房款一百二十万元;
2、前述判项执行完毕后，汪某立即配合陈某办理北京市朝阳区望京302号房屋过户登记;
3、陈某向汪某支付违约金三十万元;
4、汪某于判决生效及过户完成后三日内结清北京市朝阳区望京302号房屋的物业费，陈某在汪某结清房屋过户前的物业费后三日内支付剩余购房款一万元(物业费具体数额以截止到房屋过户时物业管理方计算后出具的金额为准);
5、驳回汪某的其他诉讼请求;
6、驳回陈某的其他反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
汪某与陈某就房屋签订的《买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示、内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。对于办理银行贷款面签事宜，《补充协议》约定双方应于2015年6月30日与思源地产一同办理，但根据陈某、汪某陈述及证人证言可知，2015年6月30日汪某出售房屋之委托人汪永齐并不在北京，而陈某按照北京市限购政策只能购买一套住房，陈某之家庭名下当时尚有1号房屋，并不具备购买涉诉房屋的购房资格，亦无法办理涉诉房屋网签及银行贷款面签，故未按《补充协议》约定办理银行贷款面签主要系陈某原因所致。
然而，陈某于2015年7月14日出售1号房屋，并于2015年9月1日取得购买房屋的资质，陈某、汪某与思源地产经协商于2015年9月7日办理银行贷款面签，汪某于当日配合陈某办理贷款面签后收取陈某支付的购房款234万元，可以认定汪某与陈某均同意继续履行涉诉房屋《买卖合同》及《补充协议》，故汪某主张解除合同的诉讼请求法院不予支持。同理，汪某要求陈某腾退并返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。
鉴于陈某为购买房屋办理的银行贷款批贷函已经过期，经法院询问，陈某在庭审中明确表示有能力一次性支付剩余房款，并负担房屋过户所需税费，法院对陈某反诉要求汪某协助办理房屋过户的诉讼请求予以支持。因《补充协议》约定购房款中留存1万元作为物业交割保证金，故该1万元须在汪某完成物业费费用结清并出示证明后陈某再行支付。
对于汪某、陈某所主张违约金，因主要系陈某原因导致双方未按《补充协议》约定日期办理银行贷款面签，且陈某支付首付款及尾款确有延迟，汪某在收款后认为陈某违约而未配合陈某办理过户事宜，故陈某应承担主要违约责任。鉴于陈某、汪某均认为对方主张违约金数额过高，且未证明自己损失，法院综合合同履行情况、双方违约情形及预期利益，考虑到房屋早已交付使用并已大幅升值的事实，酌情判令陈某向汪某支付违约金30万元。
