北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
蒋某于2013年5月诉称：2012年12月2日，蒋某与宋某强、宋某丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，就购买位于北京市朝阳区601号房屋约定如下：房屋成交价格420万元，签订合同时支付定金10万元;蒋某将100万元支付至抵押权人指定账户，该笔解押款作为购房款的一部分。双方应于2012年12月18日与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件;蒋某以自行交接的方式，于面签当日支付购房款210万元……
同日，双方签订补充协议，约定面签当日支付205万元，剩余5万元于房屋交接当日支付。当日，蒋某依约支付10万元定金。2012年12月17日，蒋某支付100万元购房款，用以代宋某强、宋某丽偿还房屋银行贷款。但宋某强、宋某丽未依约履行义务。故蒋某诉至法院，要求宋某强、宋某丽继续履行合同，协助蒋某办理房屋过户手续，交付房屋，支付逾期违约金(每日按2100元计算，自2012年12月19日起至交房之日止)。
2、被告辩称并反诉：
宋某强、宋某丽辩称并反诉称：第一，蒋某没有按照合同的规定足额按时的支付除贷款以外的购房款，使得宋某强、宋某丽合同目的无法实现。第二，蒋某起诉之前，和麦田公司共同约见了宋某强，要求解除合同，同时要求支付高额的违约金，宋某强、宋某丽不同意，双方没有达成解除合同的协议。第三，2012年12月2日签订合同至今蒋某都没有履行合同约定，没有向宋某强、宋某丽支付除贷款以外的购房款，宋某强、宋某丽多次催促未果。综上，按照《合同法》的规定，蒋某违约在先，本案标的物没有过户和交付，按照《合同法》第九十四条应当解除合同，本合同不能继续履行。
关于违约金，宋某强、宋某丽没有任何违约行为，蒋某要求宋某强、宋某丽支付违约金没有法律依据和事实依据。故不同意蒋某的诉讼请求，并提出反诉，要求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》;2.蒋某承担不履行合同的违约责任，宋某强、宋某丽收取定金不予退还;3.蒋某支付逾期违约金(自2012年12月3日起至判决之日，每日按照成交价格的万分之五即2100元计算，暂算至2013年7月22日为487200元)。
蒋某针对反诉辩称：宋某强、宋某丽的反诉请求没有事实和法律依据。合同约定双方先签署申请公积金贷款的文件，蒋某在面签当日支付购房款205万元。本案合同因为宋某强、宋某丽不能提供符合规定的授权委托公证书，导致不能签署公积金贷款的文件，因此面签日不确定，蒋某还不需要付款，因此本案合同不能继续履行是宋某强、宋某丽造成的，宋某强、宋某丽依法不享有解除权。请求驳回其反诉请求。
二、法院查明
2012年12月24日，麦田公司代蒋某与宋某强、宋某丽就房屋交易办理了网签手续。
后双方在办理公积金贷款过程中发生争议。蒋某称由于宋某强、宋某丽未依约提供符合规定的共有人授权委托公证书，致使不能办理贷款手续，故宋某强、宋某丽已经构成违约。宋某强、宋某丽称合同所约定的面签为签订房屋买卖合同当日，蒋某未按期付款构成违约。
庭审中，蒋某提交房屋买卖交易进展情况备忘录，用以证明宋某强、宋某丽违约。该备忘录内容如下：“关于房屋买卖交易进展情况的备忘：……2.出卖人出具的房屋共有人授权委托书公证书与国家规定不符(麦田公司经纪人已审核该公证原件)，致使2012年12月18日办理贷款手续未能成功，至今因为委托书公证问题仍未办理，事实形成违约。”该备忘录有蒋某及张扬的签字。蒋某同时提交张扬名片用以证明其身份。
蒋某提交录音资料和电话视频，用以证明宋某强、宋某丽的违约行为。录音内容表明宋某强、宋某丽对面签的理解为贷款面签。
三、法院判决
1、宋某强、宋某丽继续履行与蒋某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助蒋某办理北京市朝阳区×房屋的过户登记手续，蒋某于过户前十日内向宋某强、宋某丽支付房屋尾款三百一十万元，宋某强、宋某丽于过户手续办理完毕三日内向蒋某交付上述房屋。
2、驳回蒋某的其他诉讼请求。
3、驳回宋某强、宋某丽的全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
关于对面签的理解问题，首先，面签一词的通常理解为贷款面签;其次，双方合同中面签约定在公积金贷款合同条款项下;最后，依据双方通话内容，宋某强对于面签的理解也是贷款面签。故诉讼中宋某强、宋某丽将面签理解为签订房屋买卖合同没有任何依据，其据此认为蒋某一方构成付款违约缺乏依据。蒋某按照合同约定履行了支付定金及首付款的合同义务。
关于贷款办理问题，付款系蒋某合同义务，办理贷款系蒋某履行付款义务的方式，宋某强、宋某丽对此也负有协助义务，从蒋某提交证据可以确认，由于宋某强、宋某丽未能提交符合相关部门要求的公证书，导致贷款手续未能及时办理，后双方就合同如何履行问题进行协商未能达成一致，此后宋某强、宋某丽提出要求解除合同，故蒋某尚未支付210万元首付款并无不妥。宋某强、宋某丽主张蒋某构成违约缺乏依据，法院不予认定。
合同应以实际履行为原则，现蒋某一方明确表示愿意自筹资金支付合同款项，法院对此予以确认。双方合同完全可以继续履行，不具备法定解除条件，故对宋某强、宋某丽要求解除合同的诉讼请求，法院不予支持。对于蒋某要求宋某强、宋某丽继续履行合同的诉讼请求，法院予以支持。具体履行事项及时限法院将依据双方合同约定予以确定。因宋某强、宋某丽过户及交房义务相对于蒋某付款义务为后合同义务，故蒋某主张宋某强、宋某丽逾期违约金缺乏法律依据，法院不予支持。宋某强、宋某丽向蒋某主张逾期违约金亦缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。
