在线咨询 | 联系我们
咨询电话:13426037149

关于我们

律师介绍
业务领域
在线咨询
联系我们

在线咨询

  • (仅律师可见)
  • (仅律师可见)
您现在的位置是:网站首页>成功案例> 正文

二手房买卖做低房价避税案例——北京房产律师

来源:网络  作者:未知  时间:2018-03-19

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  2014年11月,杨某楠诉称:我是北京市东城区15号房屋的所有权人。2012年,我向案外人杜某借取高利贷,杜某要求我在空白的委托书(受托人为李海飞)上签字。2013年6月,我得知房屋已于2013年1月6日被转让给杨某芬,交易价格低于正常市场价格的50%。在杨某芬支付完购房款仅两天后,杨某兰就以远低于市场价的100万元购买了房产,且杨某芬与杨某兰从交易到过户从未到现场看过房;杨某兰在我与其腾房纠纷未结束时就将房屋再次转卖,存在明显恶意。另,我与杨某芬之间的《存量房屋买卖合同》已经被生效的民事判决撤销,杨某芬与杨某兰之间的房屋买卖合同已丧失了合法依据。综上,我认为杨某芬与杨某兰之间的房屋转让行为存在恶意串通,损害了我的权益,故诉至法院,请求:1、确认杨某芬与杨某兰签订的交易价格为100万元的《存量房屋买卖合同》无效;2、杨某芬与杨某兰承担本案诉讼费用。


  2、被告辩称


  杨某兰辩称:杨某楠并非登记的产权人,我购买房屋属于善意取得,且该房屋现已转让给案外人北京世纪金安资产管理有限公司。故不同意杨某楠的诉讼请求。


  杨某芬辩称:不认可该民事判决,我与杨某楠、杨某兰签订的房屋买卖合同均合法有效,故不同意杨某楠的诉讼请求。


  二、法院查明


  经审理查明:房屋建筑面积为59.3平方米,原登记在杨某楠名下。


  2012年3月29日,杨某楠与杜某签订《抵押借款合同》,双方约定杨某楠向杜某借款130万元,杨某楠以房屋抵押作为履行还款义务的担保。并应杜某的要求,于同日签署《委托书》,授权李海飞就房屋全权代表杨某楠办理房屋买卖、房款收取等相关事宜,以担保杨某楠可以偿还借款。


  2013年1月6日,李海飞作为杨某楠的代理人与杨某芬签订《存量房屋买卖合同》。房屋成交价格为110万元。2013年1月8日,房屋所有权转移登记至杨某芬名下。


  2013年1月31日,杨某芬(甲方,出卖人)、杨某兰(乙方,买受人)和中介公司(丙方,居间人)签订《房屋买卖居间合同》,约定:总价款216万元,在本合同签订后当日内,乙方交易定金为20万元;付款方式为自行交割全款;甲乙双方于2013年2月28日办理过户手续,甲方应于产权登记转移后3日内向乙方交房;乙方向丙方支付居间代理费4万元;本次交易的后续手续由担保有限公司办理,并另行签署相关合同;甲乙双方同意在本合同成立后当日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。同日,杨某芬与杨某兰签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,双方对房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式、房屋的交付、违约责任、税费负担以及权属转移登记等进行了约定。


  同时,杨某芬与杨某兰亦签订《自行划转补充协议》,为规避税费,该合同约定,杨某芬将房屋售予杨某兰,房屋成交价格为100万元。2013年2月22日,房屋转移登记至杨某兰名下。期间,杨某兰先后于2013年1月31日、2月20日向杨某芬帐户转入22万元、195万元,并负担各项税费共计94620元。后,在杨某芬通过中介公司向杨某兰交付房屋过程中,因杨某楠介入,杨某兰未实际接收房屋。2013年3月18日,杨某兰将其户口迁入房屋。


  审理期间,杨某芬称其之所以购买房屋后一个月内即出售,是因其为了凑钱买房向朋友借款,但没多久朋友就让其还钱,其着急还钱即卖房。杨某兰称房屋系学区房,为了孩子上学购买房屋,当时房源紧张,中介说有房,其就要求看房,2013年1月底看的房,看后决定买;房屋是一个两居室;之所以再次出卖房屋是因其另外一个孩子上学需要,但房屋其不能控制,有公司收房就卖了。


  另查1:2014年1月,杨某楠以杨某芬为被告、以案外人李海飞、杜某为第三人,诉至原审法院,要求撤销李海飞代理杨某楠与杨某芬签订的《存量房屋买卖合同》。原审法院经审理认为,杨某芬在签订与杨某楠之间的《存量房屋买卖合同》时对房屋的市场价格应有较为清晰的认知,但其利用了杜某出售涉案房屋以及收回对杨某楠借款的意图,与杨某楠的代理人李海飞签订了《存量房屋买卖合同》;成交价格明显低于市场合理价格,违背了公平、等价有偿的原则;杨某楠、杨某芬之间的《存量房屋买卖合同》在订立时显失公平。原审法院于2014年7月15日作出判决,撤销了上述房屋买卖合同。在该案中,经原审法院向居间机构调查,房屋在2013年1月的市场估价区间为255万元至280万元。


  另查2:杨某兰已将房屋另售。2014年6月30日,房屋转移登记至北京世纪金安资产管理有限公司名下。


  三、法院判决


  驳回杨某楠的诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  杨某楠称杨某兰与杨某芬签订《存量房屋买卖合同》过程中存在恶意串通,损害了其权益,故其二人签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。这里首先要明确恶意串通的确定标准,即订立合同的双方在主观上具有共同的意思联络与沟通,都希望通过订立合同而损害第三人的利益。而对恶意串通事实的证明,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定了比证明其他事实更为高的证明标准,规定需要达到排除合理怀疑的程度。


  本案中,根据已查明的事实,杨某兰、杨某芬2013年1月31日通过中介公司居间签订房屋买卖合同,此时房屋已登记在杨某芬名下,杨某楠当时并未就房屋产权争议问题提起相关诉讼且据杨某楠自述,房屋已于2013年1月28日被杨某芬强占。在此情况下,杨某楠应提供证据证明杨某兰在与杨某芬订立合同前知道或者应当知道涉案房屋存在权属或其他纠纷,否则,难以认定杨某兰在购买杨某芬所有的房屋时有损害第三人利益的动机。


  对此,杨某楠未提供证据,而其主张的杨某兰购房前未看房一节,杨某兰对此不予认可,根据杨某楠有关房屋的控制情况,亦不能排除杨某兰看房的可能;其主张的房屋交易价格低以及交易时间短一节,杨某芬称为了还朋友借款急于出售房屋,杨某兰称为了孩子上学急于购买房源紧张的学区房,两者的理由从现实生活来看均具有一定的可能性,故综合杨某楠所述杨某兰、杨某芬恶意串通的理由及其举证情况,不足以认定杨某兰在购买房屋时与杨某芬恶意串通损害第三人利益。


  杨某兰与杨某芬为规避税费而在网签合同即《存量房屋买卖合同》中约定房屋交易价格为100万元,该约定损害了国家利益,故法院确认《存量房屋买卖合同》中100万元交易价格的条款无效。


  关于杨某兰辩称其取得房屋属于善意取得的问题,依据我国物权法第一百零六条该问题属于是否会产生物权变动后果的抗辩,而本案系合同效力问题,故本案不予审查。


添加微信×

扫描添加微信