北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年9月，李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰诉称：我们四人与李俊杰系姐妹，赵男系我们的母亲。1982年，赵男一家因拆迁安置取得位于北京市丰台区401号房屋，该房产权人为惠中饭店，承租人为赵男。2007年7月22日，赵男去世，姐妹几人协商以李俊杰的名义继续承租401号房屋，但实质上仍为共同共有，如房屋有变动需姐妹几人协商共同决定。2009年9月，李俊杰在我们不知情的情况下，将房屋转给马金华，并到惠中饭店办理了相应的变更手续。我们认为李俊杰、马金华、惠中饭店恶意串通，损害了我们的权益，且变更行为违反了相关规定，故诉至法院，要求确认马金华与惠中饭店签订的租赁合同无效。
2、被告辩称
李俊杰辩称：李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰不是401号房屋的共居人。赵男去世后，家人一致协商由我承租401号房屋。新的租赁关系建立后，我申请退租与李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰已无关系。
马金华辩称：不同意李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰的诉讼请求，我同惠中饭店所签订的租赁合同合法有效。
惠中饭店辩称：不同意李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰的诉讼请求。我单位依李俊杰申请办理相关手续合法有效。
二、法院查明
惠中饭店系401号房屋的产权人。李伟杰、李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰、李俊杰系兄弟姐妹关系，赵男系上述六人的母亲。1982年，赵男原承租的北京市西城区1号房屋被拆迁后，安置到401号房屋，并成为401号房屋的承租人。2007年7月，赵男去世。2007年9月，李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰、李伟杰出具说明，同意将401号房屋变更为李俊杰。其中，李智杰出具的说明内容为“因母亲赵男去世，现401号房产证户名改为李俊杰，同意居住权。如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”。2007年11月7日，李俊杰向惠中饭店提交承租401号房屋申请。2009年6月9日，李俊杰向惠中饭店提交变更承租人申请，申请变更401号房屋承租人为马金华。同时，马金华提交承租401号房屋申请。当日，马金华与惠中饭店就401号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》。
李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰主张李俊杰在转让承租权时并未按照李智杰出具的说明中的约定进行协商，且转让时李迪杰的户口仍然在401号房屋内，属于共居人，李俊杰在未征求李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰同意的情况下即将401号房屋的承租权转让给马金华，使得马金华与惠中饭店签订《北京市公有住宅租赁合同》。
李俊杰、惠中饭店对李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰的主张不予认可。李俊杰称李智杰出具的说明中的内容是指如果在变更401号房屋承租人至李俊杰过程中出现变化，姐妹互相协商，而非在李俊杰成为承租人后再次处分房屋需要姐妹互相协商。因此，惠中饭店与马金华签订的《北京市公有住宅租赁合同》合法有效。马金华称不知道李智杰出具的说明。马金华、李俊杰称因马金华与李俊杰系邻居，二人关系不错，因李俊杰要去照顾孙子不再居住401号房屋，故无偿转让承租权给马金华，不存在恶意串通的情形。惠中饭店称李智杰出具的说明确实在档案中留存，但李俊杰作为承租人同意变更承租人，惠中饭店没有进行干涉。
诉讼中，李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰、李俊杰均表示，1982年的拆迁协议已经无法提交，变更承租人时为李俊杰时，李智杰、李慧杰、李佳杰并不在401号房屋内居住，但李佳杰、李迪杰的户口在401号房屋内。
另查，1997年10月24日，李迪杰户口由原北京市崇文区桃园东里王5号迁入401号房屋，2010年5月25日，李迪杰户口由401号房屋迁出至北京市房山区402号。经法院前往北京市房山区派出所调查，该派出所表示从现有情况来看，李迪杰的户口迁入系本人亲自办理。
三、法院判决
驳回李智杰、李慧杰、李迪杰、李佳杰的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
首先，李智杰在其书写的声明中注明“如房屋有变动，姐妹几人互相协商解决”，李俊杰、惠中饭店对上述记载均不持异议，只是上述内容的理解与李迪杰不同。法院从日常习惯的角度，对李智杰、李慧杰、李佳杰、李迪杰的理解予以认定。但法院需要指出的是，因马金华称并不了解上述声明内容，且李迪杰亦未提交证据证明马金华清楚上述内容，故现有证据仅能认定李俊杰、惠中饭店在变更承租人过程中存在瑕疵，但无法使法院认定马金华存在恶意。
其次，法院注意到李俊杰、马金华均称申请变更承租人为马金华系无偿，但凭无偿这一情节，法院亦无法认定马金华与李俊杰、惠中饭店存在恶意串通的情形。
第三，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而马金华与惠中饭店签订《北京市公有住宅租赁合同》的行为并没有违反法律、行政法规强制性规定。
综上，法院对李迪杰以马金华、惠中饭店、李俊杰之间存在恶意串通，以及违反相关规定为由，确认《北京市公有住宅租赁合同》无效，不予支持。
