北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告王海洋诉称，原告配偶与被告的父亲于2014年6月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告父亲将其所有的位于海淀区万寿路街道翠微中里1号楼2层103号房屋，房屋价款为200万元。房屋成交总价款为195万元。由于被告父亲年纪大行动不便，就将房屋买卖的事由其儿子被告代理，房屋价款也是被告收取的。2014年8月29日签订了《变更协议书》，约定被告父亲将该房屋买卖合同的全部权利义务转让给我。上述变更协议签署后，原告按照合同约定支付了全部房屋价款。2015年3月28日取得房屋所有权证。双方约定在房屋所有权转移之日120天内，出卖人应当将房屋内的户籍迁出，如出卖人的原因导致违约，应当买受人支付房屋全部价款的5%违约金，逾期超过15日的，超过15日起，应按日向买受人支付已付房屋价款的万分之五的违约金。至今该房屋内的户籍仍没有迁出，原告和中介公司多次催促被告办理户籍迁出，但被告推脱至今未履行合同义务。现房屋原所有权人已去世，被告为第一顺位继承人、出售房屋代理人、房屋价款收取人、其应当承担违约责任。现诉至法院请求： 1、判令杜严生支付逾期迁出户口的违约金10万元;2、判令杜严生支付从2015年8月11日起至实际迁出户口之日止的违约金，以总房款200万元为基数，按照每日万分之五计算;3、本案诉讼费用由杜严生负担。
二、被告辩称
被告杜严生辩称，该房屋买卖合同是被告代理其父亲签订的，但被告是以委托代理人的身份签订的。代理人行为所产生的法律后果均是由被代理人承担而且合同约定的违约金的两种情形，只能选择其一使用。原告要求被告承担双份违约金的要求，没有合同依据。现原房屋所有权人已去世，被告只是继承人之一，不应承担全部债务，是否承担债务也要以是够继承遗产为准。故不同意原告的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明，被告与其父亲(房屋原所有权人)到公证处对双方的委托代理办理了公证， 2014年6月15日，杜严生作为代理人代杜某(出卖人)与胡某(买受人)于2014年6月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，合同约定买受人购买出卖人所有的房屋。房屋价格为120万，房屋内的家具，装修及其配套设备折价80万元。在合同签订后当天，被告带收取了买受人房屋定金15万元，后双方签订变更协议，并继续履行。后原告分三笔向被告银行账户转账185万元支付了全部房屋价款。双方于2015年3月28日办理了房屋产权过户手续，王海洋于同日取得房屋所有权证书。现被告及其儿子的户口仍在该房屋内未迁出，原告一家的户口现已经迁出该房屋。被告父亲去世后未进行遗产分割。
四、北京海淀区法院判决
北京市海淀区人民法院经审理后判决：
(1)、杜严生于本判决生效后七日内给付王海洋因逾期迁出户口产生的违约金十万元;
(2)、驳回王海洋的其他诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，受法律保护。被告父亲与原告所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各种当事人均应按照合同约定的履行各自的合同义务。双方在签订房屋买卖合同后完成了房屋价款的支付及其产权过户登记手续，但被告未能按照合同约定的时间内将该房屋内的户口迁出，其已构成违约，应承担相应的违约责任。根据已查明的事实，被告是该房屋原所有权人的代理人，其代理签订《北京市存量房屋买卖合同》，因此被告应对合同的权利义务明确知晓。关于合同违约金的承担，原告已经支付给被告房屋定金15万元，剩余的全部房屋价款是在原房屋所有权人被告父亲去世后由被告代为收取的，被告称在其父亲去世后并没有进行遗产分割。但房屋价款是由被告收取并持有房屋价款，其应当在收取原告房屋价款数额内承担合同约定的违约责任。现原告要求被告承担违约金的请求，于法有据，合情合理。但原告已经将其一家人的户口迁入到该房屋内，并没有影响其实际使用，原告也未提供相关证据证明因户口未迁出所导致的相关实际损失。因此，原告所主张的的违约金数额过高，应当根据实际损失及其其他综合因素予以调整。
综上所述，法院的判决是正确的。
